“永乐模式”创新商业地产新玩法

刘晓艳

排名前20的大部分房企今年前五六月销售业绩再创新高，但是，楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此，积极拓展新的业务，成为很多房地产企业关注的焦点。

自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外，此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示，今年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

与传统的住宅开发业务相比，租赁持有的商业地产租金收入稳定，可以在销售市场发生波动时，有效地补充房地产企业的收入，使公司顺利度过调控。

部分房企因此投入了巨量资金，有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例，其自持的投资性房地产（主要是商业地产）账面价值已经超过了净资产五成以上。同样，今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业账面价值，也接近公司净资产四成。

但是，目前商业地产领域较低的租金回报水平，很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。大部分开发商的商业地产租金回报率，都要低于银行同期的贷款利息。与此同时，商业地产的开发、持有，又占用了企业大量的投资资金。

当然，包括王健林的万达、潘石屹的SOHO中國在内的许多企业仍然在商业地产的黄金发展时代取得了成功。而已被国美收购的永乐电器，其在深耕上海时期总结出来的商业地产“永乐模式”，也被许多发展商借鉴。这一模式的核心是通过聚集人气从而获得“租”的升值与金融杠杆的提升。

永乐电器创始人杨秋平在经营永乐电器和相关的商业物业时，他一套彩电进价2300元，可能会以2000元就卖出去，因为他认为彩电亏损可以通过集聚效应来弥补。利用人气的集聚带动财路畅通，财路畅通来提升商业地产的价值，从商业地产中所获租金以及出售小产权的利润，要比几种商品亏损的金额大得多。另外，不动产可以抵押贷款，创造现金流，可以不断地在地理上扩张和复制。

这种模式通过某些商品的低价促销吸引消费人群，从而制造了消费的规模效应，而消费集聚带动了整个商业地产的繁荣，提升了整个商业地产的租金以及投资价值。一旦这种项目运作成功，就能带动整个周边商铺的繁荣以及差异化商业的分布形成，从而带动某个区域的经济增长。在资金为王的时代，保持现金流动性，是整个商业经济运行的关键所在。不动产抵押贷款的杠杆效应，又为项目的遍地开花式扩张，提供了充足的动力。

当然，这种模式若要获得极大成功，关键在于空间集聚效应是否能够有效提高规模经济，从而提升商业地产的租值和价值。

然而，这种模式的运行过程也充满巨大的风险。风险的根源在于，当企业盈利能力下降、信贷风险增加时，在集聚效应影响下，诸多负面效应会被放大，烂尾现象也会出现。一些大型商业地产会以其超级消费力拉动当地经济增长，也有一些大型商业地产项目的失败带来债务纠纷和各种严重后果。

粗放式的商业地产发展模式已经死亡。“永乐模式”提供了商业地产的新玩法，但是仍在转型摸索之中。未来具有全球化特色、开放式经营和整合战略的才会有更大生存的机率，否则商业地产将会面临大量的产能过剩而倒闭的现象。endprint