新常态下开发区由“增量”向“存量”型规划的转型探索

黄伟

摘要：中国开发区经过近30年的发展，凭借区位、土地、政策等优势，在促进地方经济发展、吸引外资、引进先进技术等方面取得了显著成绩。新常态下，中国经济正在经历深刻的变革，城镇发展的关注重点也逐步从增量空间转向存量空间，开发区已成为加快转变发展方式的关键区域。本文以苏州工业园区为例，提出开发区存量型规划方法的五大转变，探索转型时期开发区存量型规划的理念与实施路径，以期为我国存量型规划的编制与实施做出有益探索。

关键词：规划转型；存量规划；开发区

在中国经济“新常态”与转型发展的背景下，城市以往规模扩张式的发展已难以为继，城市发展也从“增量扩张”向“存量优化”转型。开发区是过去30年来我国城市土地增长的重要区域，逐步成为城市新区的重要组成部分，也即将或已面临转型要求，因此开发区在规划方法上也应逐步从增量型向存量型规划转变，在规划编制思路及技术方法上寻求创新与突破。

1增量向存量转型的背景与动因

1.1发展背景的变化

全球网络的积极融入，功能扁平化和服务外包；全球经济放缓的应对，实体经济回流和投资减缓；低碳生态理念的贯彻，传统生产生活方式的转型。

中国人口红利减弱，制造业转移；经济“新常态”与经济转型发展；新型城镇化发展路径；开发区土地价值的重新认识和发掘。

1.2自身问题的凸显

（1）资源环境约束，制约持续发展。大批开发区的土地使用低效、粗放，同时开发区土地资源日益稀缺。

（2）产出效益高增长难以为继，倒逼转型发展。随着中国“入世”和人口红利的逐渐减弱，开发区发展遭遇瓶颈，经济发展方式转型的要求日益迫切。

（3）区域能级与土地价值提升，推动功能完善。多数开发区已面临从单纯工业区向综合性新城区的转型，但开发区在设施水平、功能种类等方面发展相对滞后。

2存量型规划思路

在开发区范围和土地资源总量不变的前提下，破解这些难题的关键就集中在了盘整存量空间、深挖土地潜力、提升土地效益、完善整体功能等方面，开发区规划从“增量”向“存量”型规划转型，主要实现五个方面的转变。

2.1从“外延扩张”到“存量挖潜”

采用定量与定性相结合的手段，对已建设用地尤其是工业用地进行综合评价，充分挖掘存量空间，同时，对现状建设情况进行全面评估，发现现状问题。以此为基础，制定规划方案。

2.2从“粗放增长”到“效益提升”

开发区发展应从依靠量的增长转向质的提升，通过发展现代服务业、低效向高效产业置换、提高土地集约性等方式，提升存量空间效益。

2.3从“生产主导”到“产城融合”

通过存量空间调整，构建产局平衡的开发区总体格局，完善公共设施用地和开放空间，提升吸引力，促进转型发展。

2.4从“终极蓝图”到“过程引导”

按照“近远结合、适度调整、分步实施”的规划原则，将开发区土地利用规划分解为若干阶段，强化各实施阶段引导，保障各阶段规划的可实施性，有序推进规划实施。

2.5从“一般控制”到“精细管控”

规划对象由增量转为存量后，面临的最大难点是利益的再分配，依靠单纯的空间规划方法难以解决实际问题，应加强更新经济测算，实施制度设定，加强配套政策研究。

3规划实践

以苏州工业园区CBD南北两侧的工业区更新为例，探索转型时期存量型规划的理念与实施路径。

3.1基于综合评价挖掘存量空间

以土地投入产出、环境影响、土地利用集约性、企业发展趋势、土地价值评估等方面对工业用地综合效益进行评价，全面评估工业用地发展现状，并将每个工业地块的相关信息、评价结果整合形成工业用地评价图则，为后续规划和决策提供更完善的依据。

以工业用地综合效益评价作为主导评价因素，综合企业发展趋势、土地价值评估因素，将工业用地按优劣程度分为五类，作为工业用地更新的重要基础。同时，将每个工业地块的相关信息、评价结果整合形成工业用地评价图则，为后续规划和决策提供更完善的依据。

3.2基于现状评估找寻核心问题

对现状各类设施、绿地、道路交通等总量、分布、使用情况等进行分析评估，找到主要存在问题，并从解决现状问题，完善城市功能，提高空间资源利用效率的角度，引导存量地区的更新。

3.3产业发展引导促进效益提升

坚持政策引导、企业意愿、市场选择，逐步引导园区的转型发展，近期由产业区向产研混合区逐步转型，中期向工贸研混合区逐步转型，远期向城市公共功能逐步转型，并制定各阶段发展目标与主要对策。

3.4空间重构促进产城融合

现状用地布局采用分组团产居相对平衡的模式，本次规划采用小范围内产居平衡的模式，减少对交通的影响，并结合轨道站点周边布局人流大量聚集的各级中心、就业空间和高密度居住区，实现公交与用地发展一体化，促进集约发展，优化整体空间结构。

3.5分期实施引导促进有序更新

基于工业用地评价、现状存在问题、重大基础设施建设周期和设施建设需求缓急，确定更新时序建议，选择各阶段的更新改造区域，分阶段增补各项设施，完善绿地系统，优化交通系统，逐步引导和完善。尤其针对现状较为缺乏的学校、医疗卫生、文体设施、社区服务等民生设施，规划结合分期实施引导，逐步增补区内公共服务设施，并重点研究落实近期急需的设施用地，实现基本公共服务的全覆盖。

结语：开发区经过近30年的发展，中国的开发区凭借良好的区位优势、土地、政策等多方面的优势，在促进地方经济发展、吸引外资、引进先进技术等方面取得显著的成绩，成为中国经济重要的增长极。在中国经济“新常态”与转型发展的背景下，城市以往规模扩张式的发展已难以为继，城市发展也从“增量扩张”向“存量优化”转型。开发区是过去30年我国城市土地增长的最主要区域，逐步成为城市新区的重要组成部分，也即将或已面临转型要求，是我國当前加快转变发展方式的关键区域。因此开发区在规划方法上也应从增量型向存量型规划转变，在规划编制思路及技术方法上寻求创新与突破。endprint