广州市构建以房养老体系的调查研究

汤耀平　向碧云

摘 要 国家统计局全国人口普查数据表明，截至2000年，我国65岁以上老年人口的比重首次超过7%，我国已经正式进入老年社会。截至2010年，65岁以上的老年人口占比8.87%。我国养老保险制度和基本医疗保险制度基本确立，但涵盖群体与项目较窄、补偿水平较低，老年人的基本养老需求和医疗保障没有得到充分满足。在供给侧结构性改革背景下，广州市探索实施住房反向抵押贷款养老模式，完善现有的养老制度，促进社会和谐稳定，有重要现实意义。

关键词 以房养老 养老制度

中图分类号：F840 文献标识码：A

1引言

2015年11月以来，“供给侧改革”成为各大行业发展中的高频词，就养老事业与房地产行业来说更是意义重大。我国现有的主要养老方式：居家养老、社区养老和机构养老。社区医疗机构发展滞后、过度依赖政府、缺乏公平性等问题层出不穷，而这些在用地、税收、补贴、用工成本上的差别极大地影响了社会资本参与养老的积极性。就房地产行业来说，其产业链存在明显的过剩：三四线城市过剩、结构性过剩、商品房品种过剩。这种由于供需错配和生产要素不合理流通所产生的过剩问题亟待解决。因此，从供给侧的角度合理配置资源，解决养老与住房问题迫在眉睫。

1.1调查基本方法

本课题主要采用调查法，包括问卷抽样调查、个别访谈等。调查内容主要为广州市有实施住房反向抵押贷款养老业务需要的人口、经济相关指标，居民对此业务的需求指标等。

针对广州市相关人口指标以及经济指标等则采用文献与资料查阅的方法，其数据主要来源为国家老龄办网站、广州市统计年鉴和广州市统计信息网等。

1.2调查范围及主要内容

本课题选取了广州市越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、黄埔区的800名老年居民进行了实地调研与个别访谈。800份问卷调查中有效问卷为738份，问卷有效率为92.25%：问卷包括：

（1）老年人基本情况；

（2）广州实施住房反向抵押贷款养老的可行性条件；

（3）广州实施住房反向抵押贷款养老的需求。

2调查对象基本情况统计

800位受访者的收入与消费基本成正比例。关于医疗保险与公费医疗，受访者中有88.3%参与了一种或多种形式的医疗保险或公费医疗，仅11.7%为参与，这说明广州市医疗保险与公费医疗普及程度较高。通过分析研究发现，广州市老年人在医疗保健上的花费较高，57%的老年人年均医疗费用占年消费总额的31%-50%，一方面说明广州市老年人身体健康水平有待提高，另一方面表明广州市医疗保险制度有待改进。

3广州市实施住房反向抵押贷款养老业务的相关统计

3.1人口指标

3.1.1广州市人口老龄化状况

衡量人口老龄化的国际标准有两个：一是60岁及以上人口占总人口比重达到10%以上；二是65岁及以上人口达总人口数的7%或以上。广州市现已步入了老龄化社会，随之而来的养老保障压力与养老保障风险不可估量。因此，探索新的养老模式，实施“以房养老”是解决当前养老难的重要途径之一。

3.1.2广州市家庭规模状况

据统计，我国当前平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。伴随家庭规模递减出现的是“家庭空巢化”。由于生育观念的变化，经济生活水平的提高以及城市化进程的加快，“空巢家庭”也将会越来越多。

3.2经济指标

3.2.1广州市人均GDP与城镇居民收支状况

无论是从总体GDP还是人均GDP的角度来看，广州市的经济发展都呈现增长趋势。有了良好的经济条件和对外开放的人文环境，广州市无论是在实施以房养老的物质条件还是思维方式都具备了良好的基础。

3.2.2广州市房地产发展状况

大多数大中城市中房地产行业总产值在地区总产值中的比例都在不断增大。相对特大型城市，广州市的商品房价格仍处于相对较低的水平，房價提升空间大。正是因为市场对房产价值的不断提升的预期，才使得“以房养老”存在可持续的价值。如果能使“以房养老”业务参与双方的利益最大化，合理控制房价走势是很必要的。

3.3广州市实施住房反向抵押贷款养老业务的需求调查与分析

3.3.1政策了解程度及需求意愿

调查结果表明，有53.76%都听说过“以房养老”，对这一政策有所了解，其中有11.25%的老年人还表示非常了解，这结果完全超出了研究的初始预期。将近一半的被调查者都是离退休人员，当被问道“你是否了解‘以房养老”时，回答“是”的老年人中有83.10%是通过电视、报纸等媒体形式了解的，14.66%的老年人经通过家人朋友介绍了解得到。

3.3.2需求动机分析

广州市居民选择“以房养老”政策的主要原因是为了弥补收入不足，改善生活条件，使自己“老有所养，老有所依”。之所以这样选择，根本原因是家庭结构和“空巢老人”现象。

3.3.3拒绝动机分析

调查显示，不愿意参与住房反向抵押贷款养老业务的老年人，比例上由高到低依次为“房子要留给子女”、“钱够花，不需要抵押房产”、“对保险和金融机构不放心”、“涉及机构太多，手续繁杂”等。“但存方寸地，留于子孙耕”的传统观念是根深蒂固的。

3.3.4遗产税对需求的影响分析

调查结果显示，广州市老年人愿意参加“以房养老”的选择与遗产税的征收呈现出明显的正向关联。在遗产税分别为0、30%、40%、50%的条件下，老年人的参与意愿分别为9.20%、17.70%、25.60%、39.10%，因此，征收遗产税对老年人参与“以房养老”的需求有较大的影响。

4广州市实施住房反向抵押贷款养老业务过程中的风险分析endprint

4.1老年人健康评估的道德风险

住房反向抵押贷款养老的理论依据之一就是生命周期理论。老年人抵押自有房产，并由金融机构或其他贷款机构向其贷款，貸款金额在业务初期就已确定，一旦协议确定之后便不可再随意更改，因这就表明老年人在接下来的生命期限内将得到一笔或躲避固定金额的贷款。

4.2传统养老观念制约

家庭是社会的主要细胞。“养儿防老”是我国传统养老观念。除了家庭，房产是中国人所拥有的一项必需且贵重的财富。只有通过长期的政策宣传和政府的大力支持，老年人才会摆脱传统养老观念的束缚，积极参与住房反向抵押贷款养老。

4.3现有养老保险制度缺陷

改革开放以来，企业事业单位养老保险制度进行改革，初步建立了由国家、企业和个人三方共同出资筹集基金、社会统筹和个人账户相结合的基本养老保险制度。经过30多年的发展，各项养老保险制度的覆盖范围逐年扩大，保障水平越来越高，也有了一套相对规范的管理制度。但是，现有养老保险制度也存在缺陷。

一是养老金供给不足，支付压力大。

二是养老保险制度“碎片化”，缺失公平性。

4.4利率风险

利率不规律浮动是存在一定风险的。利率的预期上涨会引起国际投资的增加，进而带来本国货币升值和外汇储备的增长，同时推高国内产品出口的相对价格，降低出口，造成贸易赤字等。这一系列反应会对整个金融行业和消费投资产生影响。

5结论与建议

5.1结论

目前广州市人口结构已进入“空巢化”、老龄化，供需错配、生产要素不合理流通，社区医疗机构发展滞后、过度依赖政府、缺乏公平性等问题层出不穷，传统养老模式已经无力承担如此巨大的压力，亟须从供给侧的角度开拓一种新型的养老方式。

广州市实施住房反向抵押贷款养老模式，应采取“市场主导，政府支持、社会参与”的模式，走政府、市场、社会相结合之路。在政府的政策法规、宣传推广、风险保障、监管与审查前提之下，积极发动社会资源、吸纳私有资金，形成一条完备的养老产业链，共同推动住房反向抵押贷款养老的实施。

实施住房反向抵押贷款过程中，必须考虑到房地产市场波动、利率不规律浮动、寿命不可控等因素，可以通过调整健康评估博弈机制、完善养老保险制度与反向抵押贷款养老运行机制、建立独立的房产价值评估与保险机构等策略转移或规避风险。

5.2建议

5.2.1完善信息管理系统

政府部门应该专门针对符合条件的公民建立统一的信息管理系统。符合业务要求条件的老年人信息包括实际年龄、个人身体健康状况跟踪记录、居住环境、以往病史、家庭人口结构以及由经济条件决定的伤病救助能力等等，为以房养老提供信息支撑。

5.2.2完善养老保险制度

政府要积极推进“养老并轨”，促进社会和谐；提高养老金替代率，拓宽养老金筹措渠道；加强市场监管，防范养老系统风险。

5.2.3明确政府在推行住房反向抵押贷款中的职责

政府要进一步完善“以房养老”政策法律体系，要加大政策法规舆论宣传力度，要建立“以房养老”激励机制。

5.2.4金融机构、房产公司与医疗机构分业经营，各司其职，共担风险，

5.2.5选择合适的住房反向抵押贷款养老模式。

调查表明，广州市实施住房反向抵押贷款养老模式，应采取“市场为主、政府为辅、社会参与”的运行模式，走政府、市场、社会相结合之路。

参考文献

[1] 商登珲.以房养老的本土化探析[J].宏观经济管理，2014（2）：63.

[2] 张璋，罗彤.北京市居民以房养老现状的调查研究[J].城乡经济，2015：46.endprint