农村“两权”抵押融资问题初探

◎吴玉华

农村“两权”抵押融资问题初探

◎吴玉华

现如今，农村土地产权抵押问题已经成为了全世界较为重视的话题之一，发达国家也已形成了较为成熟的农村土地产权抵押体系，我国也将农村“两权”抵押融资问题作为了关注的重点问题，也纷纷建立实践试点，逐渐积累“两权”抵押融资的相关经验。但是目前在我国的法律法规和社会保障等方面还存在一定的阻碍，使得“两权”抵押融资工作的进度较为迟缓。为此本文就对农村“两权”抵押融资问题进行了探讨，旨在为我国农村“两权”抵押融资工作提供参考。

为了更好地实现农业现代化的发展，满足规模经营和城镇化进程的需要，就必须要开展农村“两权”抵押融资工作。开展农村“两权”抵押融资工作，可以为农村土地资产注入新的活力，提高农村土地的资源利用能力，促进农村经济改革，为农村金融事业提供不竭动力。还可增强农民贷款的几率，降低贷款中的繁琐程序，激发农民贷款的积极性。目前我国已经颁布了关于农村“两权”抵押融资的相关政策措施，但是在实际操作过程中，还缺少一定的法律法规来为农民提供保障，因此农村“两权”抵押融资工作的困难重重。

目前我国农村“两权”抵押融资的问题

农村“两权”抵押融资在经过一段时间实践后，积累了一定的经验，取得了良好的效果，它增强了农村产权的活力，提高了农村金融产业的生命力，推进了农村经济改革的发展进程，但是在农村“两权”抵押融资工作中，还存在一定的问题。

额外抵押物的问题。我国法律规定，在满足一定条件下，农村集体经济组织有权收回集体土地，且收回具有强制性，不受如土地抵押等因素的制约。若是国家给予一定的补偿，则银行可以要求抵押人将补偿归还给银行进行清楚贷款，但是土地若是无偿收回，则会因为抵押物的不稳定性给银行带来极大的贷款风险。因此在办理农村“两权”抵押融资时，金融机构还会要求贷款人提供额外的抵押物，使农村“两权”抵押融资发展受到了限制。

放贷金额较小。在农村“两权”抵押融资中，村民一般将土地、草场等作为抵押物，但是土地、草场等极易受到自然因素的影响，从而使市场价格有所波动，造成价值评估上的困难。而且对于土地、草场等评估的专业机构较少，使抵押物无法得出正确的价值，导致金融机构和农民经常因为评估结果而产生纠纷。若是将银行当做评估机构，虽然可以控制抵押物的风险，但是评估结果通常比实际价值要低，使得抵押人的贷款几率也随之降低。

抵押物缺少二次周转。农村“两权”抵押融资的抵押物通常为土地等，导致其转化为资金的过程较为困难，从而影响了银行放贷的几率。而且在《农村土地承包经营法》中详细规定，土地和宅基地的流转需要符合多种条件，这使抵押物的二次周转受到了极大的约束，给银行抵押权的实现带来了极大的阻碍。

放贷普遍性差。农村“两权”抵押融资的对象通常为大型龙头企业，对仅有小额需要的普通农民重视程度较低。甚至在一些农村“两权”抵押融资推广地区，当法院遇到此类问题时，因为无法可依而使结果难以判断。

农村“两权”抵押融资工作的具体措施

修改农村“两权”抵押融资相关的法律法律。在我国农村由于计划经济的限制，导致农村拥有的流动资金较少，虽然我国的相关法律正在逐步完善，但是在实施过程中还是有一定的约束，不具备普遍的适应性，法律条文之间还存在一定的矛盾。在全面推进农村“两权”抵押融资的过程中，会受到原本法律的制约，产生农村“两权”抵押融资实践中的矛盾。因此必须要修改农村“两权”抵押融资相关的法律法律，在实行土地承包经营权转让的基础上，允许权利人将土地作为抵押融资的抵押物，让宅基地的权利人拥有自动处理权，实现法律和处分权限制都符合国家标准，提高贷款人的和金融机构的贷款信心。

划分土地的产权。作为农村“两权”抵押融资的基础，土地权利的划分具有极其重要的意义。当前我国的土地产权尚不明确，阻碍了农村“两权”抵押融资的发展进程，这点与发达国家的差距较大。因此，我国应当加强立法，并采取一定的政策手段对土地产权进行划分，完善农村土地的产权登记制度，并颁布土地证明，以保障农村“两权”抵押融资的顺利进行。

建立专业的土地评估机构。农村“两权”抵押融资的关键环节就是抵押物的评估，金融机构需要根据抵押物的情况，做出正确的资产评估，从而确定适当的放贷金额。虽然资产评估在我国已经实施多年，已经较为成熟，但是并没有统一的，具有约束性的法律法规。在农村“两权”抵押融资资产评估中，还没有专业的评估机构，对评估的相关依据和方法方面也较为欠缺，存在较大的漏洞。由于农村“两权”抵押融资中的抵押物和城市经济处于不同的市场氛围，因此市场价值也差异较大，城市经济的评估方式并不适用与农村土地的评估。所以国家应该建立专业的评估机制，充分考虑土地评估的特殊性质，积极去探索农村“两权”抵押融资中的评估原则，形成专业的评估法则，为农村“两权”抵押融资的进一步实践提供可靠的依据。

建立农村“两权”抵押物流通市场。为了使农村“两权”抵押融资更加顺利的开展，必须实现农村抵押土地和宅基地的合理流转，在对贷款方形成约束力的同时，提高贷款的合理性，增强经济方面的收益，让金融机构在放贷的时候无后顾之忧。在国家出现相关政策的同时，搭建以政策为基础的交易平台，创建农村“两权”抵押物流通市场，推进农村“两权”抵押融资的有效化、合理化、科学化。

农村“两权”抵押融资问题的解决，可以使农村“两权”抵押融资工作得到进一步的发展，促进农村经济结构的调整，让农村经济活跃起来，从而全面提高农民的生活水平。

（作者单位：宜昌市夷陵区国土资源局分乡国土资源所）