当前土地供应及其对房地产价格走势的影响

◎王蓓

当前土地供应及其对房地产价格走势的影响

◎王蓓

随着改革开放的实施，我国将原来盛行的分房政策取消，实行住房商品化，在这一趋势下，房地产业兴起，逐渐成为我国最火热的行业之一。为了维持相关行业的良性发展，国家通过多种重政策对其进行调控，其中土地政策是比较重要的方式之一。我国当前土地供应的实际情况如何，对房地产价格到底能否产生影响，都值得进行深入的研究。

自我国住房市场化制度实行以来，我国的房地产行业逐渐发展，直到现阶段房地产的价格已经远远超出人们的实际支付能力，国家与政府通过很多政策进行调控房产价格，但是起到的效果十分微弱。其中，比较常见的是土地供应，那么这一方式对于房产价格的调控是否真的有效，是否可以控制房产价格，已经成为一个疑问，需要通过一定的研究，找出二者之间的关系，通过对相关内容的研究，找出影响房产价格最重要的原因，实现对房产价格的调控。

土地供应

土地供应中包含的内容有很多，但是具体对于房地产的价格是否会起到作用还需要通过进一步的研究，下面就简单阐述相关内容，并分析其与房产价格之间的关系。

土地供应量。国家在土地供应量方面的控制主要是对房屋建设的土地总供应量的控制，其对房地产价格可能从两个方面产生影响，第一点是对开发的规模和供需关系产生一定的影响，通过控制土地供应量，可以控制房屋建筑的面积，控制房地产企业投资的多少，实现市场调节的目的。除此之外其还可以从对市场主体的预期进行控制，通过土地供应量可以很明显的影响市场主体的预期，进而实现对开发商投资的影响和人们的房屋购买欲望，借此实现对房屋价格的影响。

土地供应结构。土地供应结构对房地产的影响可以分为两个方向，第一点是通过对土地用途结构的划分来控制房产价格，通过这一规划，可以严格控制高价格的房屋的供应，优先进行平价房的建设，将我国房屋空置率高,却依旧有很多人们买不起房的问题解决。第二方面是在空间结构上，通过这一作用，可以使其与城市建设和城市规划达成统一，如果相关规划不够合理会造成房地产市场出现两极分化，一部分地区供不应求，但是另一部分却无人问津。（高丽坤，李淑杰，王锡魁，蒋甫玉.土地供应市场与房地产市场关系的研究[J].华中农业大学学报(社会科学版 )，2006，01:25-27.）

土地供应方式。土地供应方式的种类主要可以划分为有偿和无偿，无偿供应也可以叫做划拨供应。最常见的还是有偿供应，在有偿供应中主要使用的方式有四种，拍卖、招标、挂牌和协议等，其中协议是经过双方协商达成一致进行转让的方式，这种很容易出现贪污腐败现象，但是这一方式并不是对房地产价格影响最大的，另外三种方式的影响要比其大得多。（周立军，刘卫东，许连君.“浙江现象”与土地供给关系的经济分析[J].农业经济问题，2004，07:34-37+79.）有人认为，这三种方式是导致房地产价格高最重要的因素，但是深究这三种方式的内核，其实本质上还是一种公平的市场竞争，所以实际上房地产市场过高的原因与这三种方式的关系并不大。

土地供应价格。土地供应价格对房地产开发的影响比较重要，最直接可以看出的是其可以将开发的直接成本提高，也会对房价产生间接影响，所以房价与地价之间的关系一直是社会热烈讨论的问题，对二者之间关系的分析有很多，得到的结论也有很多，只有正确的认识到二者之间的关系，才能真正地实现对房地产行业的调控与促进。通过对众多分析结果的总结，可以看出这二者之间的关系应该是互相影响，互相促进，所以国家在控制房地产价格的过程中，可以通过二者之间作用与反作用的关系实现这一目的。（梁佳.土地政策参与宏观调控的机制分析——基于主体功能区调控视角[J].经济与管理，2013，03:22-24.）

土地供应量对房价走势的影响

通过上述对土地供应数据的分析可以看出，土地供应对于房地产价格确实会产生一定的影响，准确来说二者是相互影响的关系。土地供给量也会受到房产价格的影响而改变，例如房产价格出现明显的下降，就需要减少土地供给，借此提高房产的价格，并减少土地的无效利用。土地价格的改变是随着人们对房屋的需求的转变而改变的，如果人们对房屋的需求量提高，那么地产商对房屋的需求同样会提高，但是土地资源是比较珍贵的，短时间内可以提供的数量有限，所以房价会有所提高。在这一情况下，土地价格会保持在较高的位置，但是地产商会将高价的压力转移给消费者，简单来说因为地价与房价之间的相互作用所以使得二者的价格都无法降低。

二者之间的相互作用会造成国家通过土地供应进行控制房地产价格的效果减弱，一些土地政策很难实现应有的效果。所以，政府要想通过实现对房地产价格的调控，要在土地供应政策的基础之上，加上其他方式进行配合，才可以实现目的，达到对房地产价格的调控作用。（王迅.土地价格、房地产信贷规模与房价的相互影响与均衡关系[J].系统工程，2015，02:31-37.）

通过本文可以看出，通过土地供应可以对房地产价格产生影响，但是要想达到这一目的只是依靠土地政策很难实现应有效果，还需要多重政策相互配合，制定长期有效地计划，才能实现目标。总而言之，通过土地供应可以起到对房产的控制效果，所以国家与政府可以通过这一方式控制我国的房地产市场的畸形变化，为人们带来更好的生活环境，也为国家经济的良性发展提供保障。

（作者单位：武汉市都市产业投资发展有限责任公司）