关于老旧小区改造工程管理探讨

卞玲玲

摘要：老旧小区由于建成时间早、后期维护不足，普遍存在公共环境老旧及设施设备严重老化，存在许多安全隐患，为提升群众生活质量，本文介绍了老旧小区改造管理的原则，分析了老旧小区改造的模式，及老旧小区改造中的工程、质量管理。

关键词：院老旧小区；工程改造；工程管理

新小区在城市中不断涌现。老旧小区建造时间早，基础设施落后，居民的生活条件较差，出现绿化面积缩水和斑秃、居民楼墙皮脱落，墙面颜色老化等现象。小区改造是一个复杂的工作，不同于新建小区可以创新设计，如何将老旧小区本着以人为本、综合治理、绿色生态冶的原则改造成一个融入现代化城市的现代小区，是一个复杂而繁复的过程。

1改造前期工作

首先改造前应结合小区现状对老旧小区原竣工图进行详细解读，并且详细了解小区的现状、清楚目前基础设施布置例如雨污水的排放、水电暖等的走向、小区停车、绿化等现状、了解居民生活习惯及生活中需求及目前小区存在的问题，这些在之后小区改造设计中将提供最有利的原始改造依据。其次在改造过程中即要考虑住房的便利，又要考虑住房的舒适，改造应该体现人性化，营造一个美好的居住环境。其次改造老小区科学的规划，精心的设计非常重要，通过利用原有的环境、设施设备改造老小区建筑环境、景观环境，生态环境，达到小区城市化、现代化、绿色生态最终目标。设计单位认真对原有图纸的解读及施工现场地形准确的勘探，都是改造好老小区的必须要做的。最后老旧小区改造一般都投资大，改造复杂，施工难度大，因此合理选择资质齐全、业绩突出、专业能力强的施工队伍是老旧小区施工质量的强有力的保证。

2改造中工作

2.1改造的模式

老旧小区改造一般有三类模式，，第一类改造修缮，这也是老旧小区常采用的模式，小区建造年代早，未超出房屋使用年限，小区的基础设施基本完备，房屋的主体结构使用安全，但由于建造已有一段时间，墙面、屋顶、路面都有不同程度的破损、基本设施许多年久失修，小区环境比较差。小区改造主要是解决破损处的处理和新的生活需求设施的配建。第二类为重建拆除，这类小区一般建造年代很久远，房屋结构不合理、施工质量差，出现使用安全因素，小区内设施配建不合理等，改造修缮成本大不经济，这样的小区采取拆除重建方式改善居民生活。第三类属于维护保留，老旧小区建设地点特殊，正好在历史文物保护城市中，小区建筑风格独特，代表某一历史时期的建筑风格，历史文化价值高，时代特征明显，对于研究当时社会文化、建筑风格、风土人情有很大价值。对于这样的老旧小区采取保持原样维护的方式进行维修改善居民生活。

2.2改造中质量管理

2.2.1严把工程开工审批关

确定是施工队伍后、首先发布小区改造施工公告，结合工程施工管理工作程序，明确施工单位、工程管理部门、质量监督部门、监理单位做好工程施工组织设计、工程管理项目计划表、监督计划和监理计划，明确各参建单位的责任和负责工程的质量控制点，并明确竣工后提交资料的明细，开工前各部门认真执行开工程序，按照要求认真审核施工单位施工人员上岗证，特别是项目负责人、安全管理人员及特种作业人员资格证，做到持证上岗，人证相符。监理单位认真审查施工组织设计，施工组织设计经项目监理机构审核合格后报建设单位审批，形成施工组织设计审查报告，对存在问题的施工组织设计一律不予签发。认真执行施工图图纸会审制度和质量监督交底及施工交底、安全技术交底。，按照管理规定办理临时用电许可证，进入小区施工审批单、等相关手续，签订HSE检查处理规定、安全施工协议等相关责任书。严格按开工前相关要求审查，条件不具备的不准予开工，确保工程顺利实施。

2.2.2严把原材料管控

原材料的质量是影响工程质量的直接原因，加强工程用料监管，规范施工单位对施工设备材料的使用，加强材料入场、施工、投产等环节的管控，加大砂石料、钢筋、水泥等原材料构配件的监督抽查，严格按照比例抽检，材料随行的质量合格证、检测报告等必须齐全且符合要求，确保工程用原材料的安全，做到材料管控的标准化、全员、全过程。

2.2.3严把工序审查验收关

小区改造内容多牵扯的专业多，做好每道工序的质量验收是工程质量的保证。细化验收程序，实行一步一验的验收制度，每一道工序必须经相应人员验收合格后方可进入下一道工序施工，使工程质量处于受控状态。因此开工前建设单位要做好设计图纸的审查，监理单位做好事施工组织设计审查、监理单位技术负责人做好监理规划审查、及时做好相应的技术交底工作，开工后做好掩蔽验收工作，监督单位按照监督计划做好工程重点部位质控点的监督检查和验收、工程完工后做好竣工验收工作。

2.2.4加强改造现场安全管理

老旧小区改造施工现场复杂，在对改造工程图纸、现场、进度充分掌握下，确定施工安全隐患及安全管理方式，现场采取施工一片安全防护一片的原则施工，最大化少影响居民正常生活。外墙面装饰施工、门窗更换、屋面施工这些高处作业提前做好施工现场安全防护隔离。场地、道路开挖，雨水管道、光缆、电缆沟开挖，在开挖的沟槽周边，进行安全隔离，做好开挖管沟等引起的坍塌、摔伤安全防护工作，凡是施工现场均设置安全警示标示，考虑夜晚光线不好，在警示牌上贴上反光条，以便能及时提醒居民注意安全。

对于施工现场人员施工单位做好安全教育工作，通过安全事故案例、操作标准，提高施工人员安全意识和自我防护能力。针对承包商的负责人和专职安全管理人员进行的安全教育，从安全管理的具体措施至安全用品的佩戴使用，日常的安全管理考核，管理局、社区对安全管理的严格要求等，安全管理硬件配置与承包商内部安全管理制度等进行严格要求，让他们成为我们的管理助手，落实安全措施的得力干将。加强施工操作人员安全教育、提高安全意识。

2.2.5加强文明施工管理

施工用的混凝土不允许现场搅拌，采用商业混凝土，路面用的灰土不得在小区内粉化，运输时做好覆盖，进入小区场地的白灰两天内用完，避免扬尘，保护小区环境，做好现场材料标准化摆放，运送材料大型车辆采取小区外二次倒运方式运输，避免小区路面基层压坏。施工垃圾日产日清，并及时清运，路面卫生及时清扫。对于破拆机械的施工采取上班时间施工、居民休息时间不允许施工，保证小区居民的休息，减少对小区居民的噪音污染。

2.2.6加大经济处罚力度，提升施工管理水平。

制定经济处罚的措施，对于施工现场不文明施工、施工质量不合格等、报验不合规、验收不合格等问题对相关单位采取了经济处罚。对存在的安全、质量隐患下发了质量整改通知单，明确问题责任人并限期整改。每月对检查情况进行量化考核评分，检查评比排名前三名的給予奖励，并通报表扬。实现了施工单位由被动管理向自我约束、自我改进行为的转变，增强了参建人员的责任意识。

3改造后严把验收关

小区改造工程需要多部门协同完成，竣工验收需要各参建单位到场、验收合格，签字确认后方可办理竣工、交工资料，小区改造合格后，清理现场使小区居民进入正常生活状态。竣工验收后，施工单位应有完整、真实施工过程资料，竣工资料确认无误后方可进行存档保留。

4改造后后期维护

老旧小区改造作为一项改善人居环境、提升城市品位、关注和改善民生的民心工程，在改造的基础上，更要注重后期的野保养冶，及时跟进，改造的成果才能长久惠民。

参考文献：

[1]梁雷.浅谈莱西城区老旧小区综合整治实践经验——以荷塘小区整治改造工程为例[J].科技经济导刊，2014，08：111+69.

[2]仇保兴.城市老旧小区绿色化改造——增加我国有效投资的新途径[J].城市发展研究，2013，06：1-6+150-152.