让农民的闲置农房“不再沉睡”

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》显示，随着我国城乡一体化建设的推进和城镇化建设的加快，在农村人口比例持续减少的大背景下，我国农村宅基地用地面积却不降反增。造成此种状况的原因是农村宅基地资源未合理利用，土地浪费现象严重；农民应有的房屋财产权利在现行制度条件下无法变现。

在我国，农村宅基地属于农民集体所有。长期以来，对于农村宅基地使用权的流转问题，尤其是向集体经济组织成员之外的流转，我国法律和政策都采取禁止和限制的态度。2004年国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

在坚持农村宅基地集体所有的前提下，探索农村宅基地使用权的合理流转，在当下有极为重要的现实意义。

攒上个三年五载，垒出个砖房瓦屋。农房积聚了农民的半生心血，理应可以通过合适的途径，转化为正当的财产性收入。按照《宪法》和《民法总则》的规定，“权利法定”是公民财产权利依法受保护的前提。同等性质的财产权利该受到法律同样的保护。当前，一套二三线城市居民的住房市值可达到几十万，而农房却因为交易渠道受限，沉睡在田间乡野，无法华丽变现。城市居民住房可交易和農村农民住房不可交易的制度设定，造成了事实上权利的不平等，也使城市居民和农民的财产收入产生鸿沟，社会贫富差距拉大。

“沉睡中的农房”同时造成了土地资源的浪费，这与我国集约节约利用土地的政策不符。农村宅基地只能在农村集体经济组织内部流转的规定，一方面限制了对宅基地真正有需的主体，比如企业、城镇居民等对农村土地进行合理有效的利用，使土地资源得以优化配置；另一方面也导致农村村民处置自己宅基地的积极性不足，大量已进城农民的宅基地闲置在村。另外，在农村，由于建新不拆旧、转让、继承等因素的存在，导致“一户多宅”的情况比较常见，亟待进行有效的清理确权。

不能忽视的是，在市场机制自发的作用下，很多城镇居民渴望晚年在农村居住，与农民私下签订房屋买卖协议，且事实上已构成长期占有、使用、居住的状态。一些城乡结合处，城市外来人员经济能力不足以支付城市高昂房价，由此选择购买农村“小产权房”，也已形成实际交付并使用状态，对这些交易行为的保护目前法律处于悬空状态。

当前，基于一些地方自发的“先试先行”和国家推动的区域试点改革中，农村沉睡的宅基地正在逐渐被唤醒，在市场的怀抱下焕发出勃勃生机。在浙江乐清，早在2009年，农房就入市了。乐清的农房不仅在全市的农业户口中实现自由流通，而且可以作为抵押物在信用合作社贷款。有政府文件做支撑，多年来当地市场也已形成稳定的交易习惯。今年4月最高人民法院在北京召开的第八次全国法院民事商事审批工作会议上明确，在国家确定的宅基地制度改革试点区域，可以按照国家政策和相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

推动农村宅基地制度改革，促进农村土地要素市场化，赋予农民更多的财产权利已是大势所趋、共识所在。下一步，以土地制度改革為切入点打破城乡割据的二元结构，在坚持农村宅基地的集体所有权属性的前提下，配套相关制度措施，建立农村房屋交易市场，促进农村宅基地使用权开放有序流转，既是优化土地资源配置的有效途径，也是推进城乡发展一体化的必要措施。唤醒农民的“沉睡房产”，必将释放新一轮的土地红利，为农民财产权益夯实制度保障。

来源：农民日报 2017-07-07