基于税种联动关系的房地产项目税收筹划研究

沈凯

房地产开发是一项开发时间比较长的项目，其中会涉及到很多的税种，这就需要相关企业在各个税种的联动关系下对项目税收进行筹划，这样才能够降低自身的税负。本文就对房地产中的主要税种进行分析，进而在税种联动关系基础上提出房地产项目税收筹划方式。

一、房产项目相关的税种

房地产开发项目的整个过程中有增值税、城市维护建设税、土地增值税以及企业所得税等等相关税种。这些税种类型都会对企业利润进行一定影响，其中具体的税种分析有以下一些方面。

（一）项目开发建设相关税种

房地产项目在建设时涉及到的相关事项有项目设计、监管、建设以及土地获取等等，在这个阶段中包含的税种具体有契税、耕地占用税以及个人所得税等。房地产开發企业获取的土地与房屋等相关项目需要依据各自税种的税率进行缴纳，其交税时间是产生产权转移的时间，基数一般是不动产成交价格。除此之外，若是房地产开发相关企业牵涉到的自行建设项目，要根据提供的税务劳务或购买的商品价格进行缴纳。另外，对支付设计费、建筑安装工程费、基础实施费等成本时取得的增值税进项税发票，可留待日后销售环节进行销项税进行抵扣，税率为6%、11%、17不等（拆迁补偿费、排污费等不能够抵扣进项税）。

（二）项目销售相关的税种

在这个阶段中涉及到的税额比较大，依据商业业务相关的需要缴纳不同税种。如增值税、城建及附加等，除此之外，对将土地的使用权或房屋建筑物进行转让、赠与、抵债等行为的，需要缴纳土地增值税与印花税。若是将让房屋建筑当做股权利益进行分配的，还需代扣代缴个人所得税。

房地产企业的税金缴纳时间不尽相同，如增值税是按照纳税义务发生时间的次月进行申报缴纳；企业所得税是按季度预交，年末汇算清缴；土地增值税是在收到房款时按一定预征率预缴，土增清算后缴清余下的税款；个人所得税是在发放职工薪资时进行缴纳等等。

二、税种联动关系中房地产项目税收筹划

（一）房地产项目涉税税种联动作用

房地产项目涉税税种中，其中的增值税是城建税和教育费附加税基，而增值税减少则会让城建税和教育费附加降低。土地增值税扣除项目中包含城建税和教育费附加，其降低能够增加土地增值税税额。在对企业所得税进行计算时，城建税和教育费附加等都属于是税金和附加，这些税务的降低会增加企业应该要缴纳的所得税，从而导致企业所得税增加。而这些税种变化均会对项目净利润进行影响，其中增值税与城建税教育费附加成正比。而土地增值税与城建税教育费附加成反比，应该要缴纳的所得税和土地增值税成反比，其和企业所得税成为正比。

（二）税种联动关系净利润模型建设

房地产开发项目中的各种税种之间联动关系对税收筹划措施有效性有一定影响，会让其有效性难以被判断与估计，所以就需要建设净利润模型，以此对税收措施有效性进行相关的检验与深入的分析。根据房地产项目涉税税种联动作用进行分析可知，其模型的建设可以进行下面的一些假设与设置。房地产企业使用的方式一般是设计计税方式，其中增值税税率是11%。土地增值税扣除项目中房地产开发费用，中契税会计入到开发成本中。而印花税与土地使用税会计入到管理费用中，房地产项目所在地城建税税率是7%，教育费附加征收率是3%，其中地方税附加征收率是2%。依据当前营改增政策与房地产项目净利润计算过程，其在模型设置方面需要制定一些变量项目，具体的变量有土地出让金，还有则是取得土地使用权时支付的相关金额。除此之外还有项目开发成本，其中包含税务方面的费用，还有则是期间费用中能够抵扣的增值税进项税额和销售收入等相关的变量。在对相关的模型进行建设的时候，需要依据企业会计准则。房地产项目在出售之后，其中净利润计算公式如下：不含销售收入减去不含税项目开发成本，然后再减去不含税期间费用和企业所得税等等。在这个计算公式中的税金和附加一般是指城建税和教育费附加等相关的税种。

三、结语

随着房产行业逐渐火爆，房地产开发企业在开发项目时涉及的税务内容很多，在这种情况下企业缴纳税款也很多。企业若是要获取更多经济效益，就需要对自己项目开发涉及到的税种进行研究，并且在其税种联动关系基础上进行税收筹划，这样才能合理建设净利润模型建设，并且在此基础上对其进行有效筹划。（作者单位为重庆高科集团有限公司）