“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略

王稼强

摘 要：“营改增”是党中央、国务院依据经济社会发展的新形势进行税务改革所做出的重要决策。从其实行的结果来看，“营改增”对于加快财税体制的改革、减轻企业赋税方面起到了积极的作用。物业管理行业作为服务业一种，同时也是最后一批“营改增”的行业，对“营改增”对物业管理行业的影响进行分析，并探索具有针对性的应对策略是十分重要的。全文以此为主旨进行论述，期待能够为类似的研究提供具有价值的参考。

关键词：“营改增”；物业管理行业；影响；应对策略

中图分类号：F299.2；F812 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）17-0241-02

营业税和增值税，是我国的两大主体税种[1]。经历了多年的改革，直到2016年5月1日，我国全面推开营改增试点，拓展了营改增试点的行业范围，将建筑业、金融业、生活服务业、房地产业等全部纳入范围内。这一举措，使得营业税证实退出“历史舞台”，同时也使得增值税更加的全面和规范。

1 “营改增”

“营改增”就是营业税改增值税的简称。它主要涉及的范围包括交通运输业、现代服务业[2]。前者囊括了陆路、水路、航空、管道运输业。后者囊括了物流辅助服务、有形动产租赁服务、信息技术服务等等。

资料显示，最先实行“营改增”的国家为法国，法国在1954年推行这项改革，之后陆续被其他国家模仿借鉴。我国则直到近年来才逐渐实施“营改增”，其主要的实施步骤可以包括以下三个阶段[3]：

1.1 阶段一：“部分行业、部分地区”

这一阶段的时间起自2012年1月2日，上海率先实施了交通运输业、部分现代服务业营改增试点。而后在同年的9月到12月，国内应增点试点逐渐扩大到背北京、江苏、浙江等8省（市）（分为先后4个批次）。

1.2 阶段二：“部分行业、全国范围”

这一阶段的时间起自2013年8月1日，营改增试点拓展至全国范围，并且将涉及的行业进行拓展，纳入广播影视服务、铁路运输业、邮政业作为征税对象。而后，到了2014年6月1日，将电信业作为营改增试点。

1.3 阶段三：“所有行业、全国范围”

这一阶段的时间起自2016年5月1日，营改增的试点范拓展到房地产业、建筑业、金融业、生活服务业，纳入所有企业新增不动产所含增值税，并确保所有行业的税负只减不增。

2 “营改增”对物业管理行业的影响

2.1 税收征收、财务管理

营改增对物业管理行业税收征收、财务管理的影响主要体现在以下几点：

（1）营改增实行以后，物业管理企业被纳入到增值税体系当中，这一政策促使物业管理企业能够规范自己的财务管理制度，确保统计数据、财务信息的准确性，为精准的财务管理行为奠定良好的基础。

（2）实行营改增有效的避免了重复征税现行的发生，弥补了补征税的漏洞，使得物业管理企业能够获得更多的利益。

（3）营改增完善了税率和抵扣范围，进而有助于物业管理行业调整和升级产业结构、拓展市场规模。

2.2 税率、收费方式对物业企业税负与利润的影响

增值税税率统一一直都是我国税制改革的长远目标。依据调研，笔者发现，目前我国的增值税税率有6档，分别为0%、3%、6%、11%、13%、17%，税率档次繁多[4]。物业管理行业在行业划分上可以归属为生活服务业，也可以归属为房地产业的延伸行业。其中房地产业、金融保险业、生活服务业等行业原先所实施的营业税的税率为5%。这两者的增值税分别为6%和11%，而营改增之后，无论采取6%或者11%的税率，都将比原先实行的5%的营业税税率高。因此，有必要分析营改增后税率和物业费的收费方式对物业企业税负和利润的影响。

2.3 物业行业管理类型与税负整体

我们知道，物业管理的类型包括公共事业区域管理、写字楼物业管理、居住小区物业管理、综合商业管理等等[5]。在增值税纳税方向，无论物业行业的管理类型如何，只分为两类，即小规模纳税人和一般纳税人。

营改增后，按照小规模纳税人征收的税率为3%，这会降低效果物业企业的税负。而对于大中型（认定为一般纳税人）的物业管理企业来说，则按照6%来抵扣，但是由于可抵扣的进项发票和需开出的销售发票产生一定的税率差额无法全额抵扣，这将会造成部分企业由于税率的提高、进项发票的差异影响税负。

2.4 不同收费方式税负的变化

物业管理行业的收费方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具体为业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，而盈亏均由物业服务服务企业承担。后者指的是物业服务企业按照约定在物业服务资金中按照数额、比率抽取酬金，余下的部分作为物业服务合同的支出，如果出现不足或者存有结余，由业主享有或者承担。

如果按照包干制形式结算物业收入，目前物业行业普遍的成本费用中，≥85%的部分为人工成本，也就是说在这部分中，物业企业是无法取得增值税进项发票的。那么企业能够取得的可抵扣的增值税进项发票只能够从其余的15%中取得。

如果按照酬金制进行物业收入结算，物业企业只发生人工费用，其余均有业主承担，可否抵扣尚不确定，对于不能抵扣的情况，物业企业日常可取的的增值税进项发票约为零。这样的条件对于小规模物业管理企业是有利的，而对于中大型物业企业，如果采用酬金制税负将会增加。

2.5 不同税率对企業利润的影响

营改增后，对小规模纳税人物业企业来说，税负下降，利润增加，是最为有利的。对于包干制的一般纳税人企业来说次之。最不利的就是采取酬金制结算的一般纳税人企业，这部分企业的税负上升，可获得利润减少。

3 应对策略

3.1 税收筹划

企业在营改增的过程中投产的了解了税收政策，依此提前进行税收筹划。例如，小规模的物业企业采用酬金制收费方式，减少经营风险。再如，一般纳税人的物业企业应当尽量的采用包干制的结算方式，从而降低企业税负负担。可以看出，通过税收筹划，不但有利于物业企业规避风险，同时有利于降低企业税收负担、及时处理好纳税事项。

3.2 市场调研

物业管理企业需要及时做好市场调研工作，调研的主要内容应当包括营改增在市场上的推行情况，并且分析营改增会对本企业带来什么样的影响[6]。依据调研结果，物业管理企业需要提前制定出规避风险的措施，确保政策的顺利实行。

3.3 争取政策支持

对于营改增实行过程中出现的问题，物业管理企业应当积极的向有关部门进行反馈，从而寻求政策支持。从前文的分析我们可以看出，不同类型的物业企业受到的影响是不同的，如果企业能够依据自身服务的内容和发展实际，向征税部门如实反映，争取税收优惠（如区别征税政策等），为自身的发展争取有力的政策换将，以此来尽量的减轻企业的税负，为企业的发展营造良好的环境。

3.4 提高企业信誉和知名度

有了良好的政策环境和外部发展环境，企业还需要从内部管理入手，通过加强管理、提高服务质量、遵守行业行规，树立诚信企业的品牌，并加大宣传，提高企业的知名度、拓展物业管理的相关产业、如文化健身、物流配送等，使得企业能够成为产业化的物业管理企业。

4 结语

营改增的全面实施，是财税体制改革的“重头戏”。对于物业管理行业来说，营改增不单单是消除重复征税的改革，同时是有利于减轻企业负担，促进企业发展和模式创新的新举措，正是一项“牵一发而动全身”的改革。

参考文献

[1]廖媛秀.全面营改增后对物业管理行业影响的预计及其应对策略[J].现代经济信息，2015，（12）.

[2]吴鸿根.物业管理行业营改增实施的完善路径[J].上海房地，2016，（10）.

[3]石墨羽.营改增对物业管理企业的影响及对策解析[J].财经界，2016，（36）.

[4]程海涛.营转增对物业管理行业税负及代售转付业务影响的探析[J].时代金融旬刊，2016，（10）.

[5]郭蓉.简析“营改增”对物业管理行业的影响及分析[J].财会学习，2016，（13）.

[6]卢晓晨."营改增"对物业管理企业的影响分析及应对策略[J].现代国企研究，2016，（14）.endprint