行为经济学视角下的房价波动分析

高贤钦

摘要：随着社会经济的快速发展，我国房价也出现较大波动。在行为经济学逐渐被我国熟知并得到广泛认同开始，其针对房价波动的预测能力也已经被人们所关注。本文主要对行为经济学视角下房价波动的原因进行分析，并全面总结房价市场中相关参与者自身认知和行为所存在的问题，同时对关于房价波动目前所研究重点的不足与未来研究方向进行展望。

关键词：行为经济学；房价；认知局限；分析

现阶段，我国社会经济正在持续快速发展，这种发展在很大程度上使我国房价市场出现较大波动，房价波动对我国人们乃至社会经济都产生一定影响。伴随着行为经济学在我国的兴起，其已经对房价波动产生了至关重要的意义。为了进一步了解行为经济学视角下房价波动的具体特征，就要对其进行较深的分析和研究。

1、行为经济学中的相关基础理论

行为经济学主要采用行为科学相关理论与方法，对市场中的投资、消费、价格变化等一系列关于经济变化进行研究，其也是在一定程度上把行为分析、经济发展规律变化、信息学和经济科学等进行科学结合。在近些年来的房地产行业中，相关人员应经开始较多应用行为经济学，来对房地产价格市场中出现每种现象进行分析和研究，比如利用偏好、预期、羊群行为等相关理论对市场微观个体的主要心理与行为活动展开全面分析，同时找出存在于房地产中经济循环周期、价格波动变化、泡沫等所有的微观性解释。预期主要是指市场中的相关参与者为把自身利益增加到最大，对现阶段决策中相关经济变化趋势，在未来发展过程中的主要变化方向与幅度展开较为精准的预测。在预期理论中具有几个点，其中包括在参与人面临获得时 ，通常更加着重于风险规避；而在面临损失时，参与人更加着重于追求风险；这种获得与损失大多是对参照点来说的。这种理论可以在很大程度上对传统市场中的风险决策相关理论进行了完善和修改，进一步明确了在不确定基础条件下有关的决断与决策，很多系统都在一定程度脱离了以前较为传统的经济理论，尤其更是背离了期望效用理论。虽然期望效用理论能够对比较浅易决策过程进行更加准确的解释，但是根据较多实验研究资料来看，通常人们会比较一致偏离期望效用的具体理论。在行为经济学理论中，羊群行为也是其中较为关键的一种理论之一，其主要是指相关市场参与者在信息、环境、因素等一系列不确定的条件下，参与者或团体行为会在很大程度上受其他参与人员或团体的影响，对他人产生的决策进行无目的模仿，这种决策通常也会对存在的舆论过分依赖，从而不会根据自身状况对信息进行全面考虑。羊群行为其实是一种较为极端的社会认知形式，这种行为的发生其实是不理性的，也正因为这种行为的出现就使人们出现从众心理，对于这种心理我们称为“羊群效应”。目前，从我国房地产市场的发展情况来看，存在很大程度的羊群效应，在房地产价格持续走高逐渐出现较大利益化时，其中的每个参与者都忽略了其自身所具备的相关信息，盲目对他人行为进行模仿，这也导致房地产市场上越来越多的参与者向投资方向发展，又给逐渐上涨的房地产价格雪上加霜。而当房产市场价格出现较大回落时，市场中的很多人又开始逐渐脱离市场，进而致使房地产市场价格连续下降。

2、房地产价格变化造成的心理预期理论

在房地产价格波动中，心理预期理论与其内在具有一定的相互影响机制。在房价出现较大涨幅时，收入较低或中层阶级的参与者会在很大程度上因为自身支付能力限制，从而选择观望，这时对房地产的需求量就在逐渐减少。而投资者来说，房价涨幅过快就意味着政府会在一定时间出面对其进行控制，使投资者的预期收益产生下降，这时投资设通常会选择在最短时间内对手中现有的房产进行抛售，减少或放慢投机性购买房产的速度。在这种情况下，因为需求在很大程度上受到减少，就必然会导致房产价格出现明显下降。当这种下降形成一种主要趋势时，市场中的投资者和参与者会接连退出，用来保护自身利益，这样就进一步使已经较差的房地产市场价格持续走低。在房地产价格出现上升或下降较为明显的趋势时，房产市场中各种参与者或团队，都会按照自身信息对后续阶段房价的主要发展行势进行科学客观的预期，并制定出同自身利益相适应的市场决定，进而从供应层面对市场供求进行较大程度上的影响，引起房地产市场价格产生波动。在市场价格出现波动时，如果政府针对房地产相关政策较为宽松，或市场经济环境出现较好变化，就会使房地产市场价格出现上升或提高。这时消费者或参与者对未来房产的预期价格还会出现持续上涨，给市场带来较强的购买力度，进一步增加人们对房屋进行购买的欲望。对房地产开放商或售卖者来说，会根据其较为合理的未来预期价格上升制定售卖方案，这种方案的具体行为包括减少房屋的供给量，以便可以再未来市场中选择利润较高时进行抛售。

3、行为经济学视角下的房价波动分析

3、1、供给与需求的价格理论

市场供给与需求和价格之间的关系，我们首先要知道市场或生产价值直接决定商品价格，市场或生产价值是价格在形成之初跟运动的内部基础与外在实体，也是市场价格出现波动的主要核心，价格在很大程度上对市场的供给与需求关系产生影响，而市场的供给与需求关系也对价格起到一定的反作用，其也是成了主要影响市场价格和价格波动的根本要素。所以，它们之间是相互影响和制约的。

3、2、心理预期差异对房价波动所产生的影响

在对行为经济学进行相关研究以后发现，人类通常普遍存在一种名为风险厌恶的情绪，这种情绪在社会经济出现通货膨脹或紧缩时其表现较为突出。而因为预期因素存在一定的不确定，就导致人们情绪好坏或其中的个别因素，直接对人们在进行投资、消费过程中的决定和策略造成影响，而因为人类行为经济学在其心理上具有对认知进行加强的主要特征，所以人们在房产市场价格出现变动时，通常会认为主要价格出现上涨，就会一直保持上涨的趋势，反之当市场价格出现下降时，就会认为一致持续下降。因此，很多人在房产出现通货膨胀时，就会投入大量的资金进行购买活动，而在出现通货紧缩时，则会对消费和投资进行控。另外，利息连续增加会使人们的心理预期对房价需求量出现明显上升，尽管有些贷款买房的人，会因为利息上涨而限制了其自身的支付能力，控制购买房屋的能力，但当房价市场价格出现利息上涨周期时，延迟购买房产将意味支付更多的利息，所以他们反而会更加坚定购买房产。

3、3、房地产商过于自信对房价波动造成的影响

在对房产市场价格进行全面分析以后得知，有的房地产商在制定预售活动模型时，通常会对其产生的利益具有较大自信，从而制定了与其实际情况销售价格不符的定价，这种情况下就会使房价市场出现一定的波动性。基于近些来对房价上涨最为严重时期的分析，就会发现其房价出现较大增幅时基本与市场层面很难联系上，这种情况下通常都是消费者心理出现较大的波动，这种波动就导致房地产商在进行系统市场价格研究时，会根据其消费者的心情指数来制定其预期值，而好的预期值就会在很大程度上使房地产商过于自信。

3、4、通货膨胀或紧缩幻觉对房价波动造成的影响

在相关经济学者对实际情况或范例进行全面分析以后发现，利率、缴税、资金等方面的获得性和通货膨胀或紧缩幻觉，都会对房价波动造成较大影响，尽管没有发现较为明确的支持数据或证据，但是反映出了两个较为关键的要素，其中包括资产阶级主要理性定价的相关用户成本与未来预期滞后的相关房价增长概率，着重基本面与行为方面因素，在对房价波动造成影响时，其影响的主要程度会随着时间长短变化而产生差异。而有些学者则认为，在长期出现通货膨胀或紧缩的过程中，投资者或参与者会产生一定的货币幻觉，这种幻觉在很大程度上认为名义上利率出现下降的现象就是实际生活中利率产生了下降，进而对未来需要支付的成本进行了低估。

3、5、羊群行为对房价波动的影响

近年来随着房产市场价格出现的较大变动，经济学者也开始着手对存在于房产市场中的羊群行为对房价波动造成影响的研究，研究指出其中较为关键的预期心理、从众和投机行为进行了结合，这三大要素在一定程度上互相作用或影响，导致其所结合形成的交易机制，在房地产市场价格出现波动时起到较为关键的作用。在对房地产市场较为丰富或繁荣的地区进行研究以后得知，其房屋交易量的增长跟价格增长，呈现出了互相影响的关系，這也是羊群行为比较明显的特征之一。

结束语：

通过上述分析我们可以发现，房价波动的产生跟人类心理预期、房地产商、货币幻觉、羊群效应等方面有脱离不开的关系。因此，为了更好控制房价波动的合理性和稳定性，就需要相关机构或政府对其进行较为全面的分析和研究，最大程度上控制房价波动的合理性，进一步维护社会经济发展的平稳。

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