租房时代的楼市

张艺曦

今年最大的房市政策当属“租售同权”。早在7月，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。同时，《通知》坚持市场化方向，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。并核准广州、深圳、南京等12个城市成首批试点。

租售同权的意义何在，真的会压制房价，且抑制租金的上扬？

如何深度解读租售同权？

今年以来，房市的调控政策一直围绕如何调控“高房价”。

就在7月，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，这无疑是2017年最大的房市调控政策。《通知》提出，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。同时，《通知》坚持市场化方向，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。并会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位。 租购同权并非全国实行，而是先部分试点再往下推进。

之后，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，北京有关部門力推“购租并举”，在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》表示，符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。

“通过租房可以入学”似乎成为普通民众对“租售同权”最直白的理解，也被社会上普遍认定为“实现教育平等”的解决渠道。不过“实现教育平等”的利好还需时间来释放，目前来说，租售同权里面“权”的含金量并不足。据了解，租购同权有一些前提，比如依然有绿卡、积分等前提条件。包括落户，更准确的说是叫移户，不是买了房，就有户口，而是本来有户口，可以落到租房处。好的教育资源总是稀缺的，现在深圳等地的入学积分政策，甚至细化到持有房产证的具体年份，即使有房有户籍的人家在竞争中都面临不少难题，那么，有住房无户籍或者有户籍无住房的人家，在好学校的排位方面也面临劣势，至于无户籍无住房无居住证的人，境况可想而知。

反应到市场上，租售同权的实施可能会影响学区房价格。至少，被炒高的学区房可能会降温，毕竟一部分刚需或者有首套房的业主们，有望通过租房获取“学位”。

在各种专家解读中，比较一致的是，认为租售同权意味着：一、在一定程度上会抑制房价，二、在一定程度上抑制租金上涨。随着更多租赁房的出现，可能会导致租金价格的下跌。

不过，对于政策，每个人每个领域都有着不同的理解。没有购房的人则会认为政府在想尽一切办法打压房价，抑制房价上升。而购房的人则会认为政府在防止房价下跌。对于三四线则认为政府的一系列动作是在促进房价上涨。

不过有报道称，“租售同权”政策背后，真正的意图是“促进城镇化”。理想态是，当租房和买房都能享有同样的落户和入学政策后，城镇化速度也必将再次增加上来。

租房是救活楼市的一根“稻草”？

市场比较关心的是，促进租房是否能真正抑制房价？有专家指出，关键看“租售比”。目前租赁市场主要存在于一二线城市，对三四线而言，租赁市场相对来说比较少。据有关方面数据统计，目前一二线租售比大概在1-2%。也就是意味着总价100万的房子，一年租金最高是2万。那么按照这样来计算至少需要50年才能回本。这样的性价比，对开发商、企业或者是个人而言，其租赁的意愿并不会特别强，他们则更加愿意把房子出售出去。

对开发商来说，以一线城市的部分商业地产距离，开发商通过拍卖土地，建造房产最后再租赁出去所获得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一个关键因素负债率，上市企业大概在70%以上。也就是1000万其中有700万是银行借贷等手段筹集的。而这部分大概有5%是借款利息。也就是意味着至少要3.5%。那么对于房企或者投资方而言，如果投资回报率不超过这个数值的话，对于企业来讲就是亏损的。也就是说，开发商如果进入租赁市场想要大获利，则需要增加租金或者减少开发成本。

开发成本是很难降低的，所以，唯有上涨租金。不过目前市场上还未看到租金上扬的大幅趋势，只有等到“租售同权”大面积铺开后，才能看出效应。

不过有一点是肯定的。“租售同权”不会抑制国人的购房热情。无论如何定义房屋属性，居住、出租、持有抑或投资，房子对于中国人来说，是最保值的“安全感”。所以租售同权虽然对解决教育资源配置问题迈出一小步，但对于投资者来说，却不能打消其“买房之心”。

尽管政策的释放效应需要时间考量。不过，在政策导向面前，市场“闻风而动”。住建部的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。针对此政策，各地均有“落地”来开放租房市场。作为全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一，杭州于8月30日正式发布租房新政，其中包括杭州未来三年新增租赁住房总量占比新增住房总量的30%、奖励扶持租赁企业、客厅可改单间出租等几大亮点，此外方案中还明确将扶持发展专业化租赁企业，选择具备一定规模和品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业等激励政策。

种种利好，对于进入疲软和饱和的房产市场来说，等于注入了一支兴奋剂。如今，万科、绿地、龙湖、旭辉、佳兆业等开发商纷纷接下来自长租市场的橄榄枝，万科等房地产巨头企业更是提出要向城市运营商的角色转变。单是2017年，就已有多家房企明确表示要将长租公寓作为重点战略领域。endprint

“对于开发企业来说，存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小；在存量时代，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”SOHO中国董事长潘石屹认为。

按照华菁证券的估算，十年之后，租赁市场规模将达5万亿元。

租房市场上的创业公司们

面对长租公寓的万亿蓝海，打算分享这个大蛋糕的机构运营商，目前有如下几个派系：以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。

王戈宏是新派公寓创始人和CEO，也是国内较早进入这个行业的人。他认为长租公寓是个精细活，受地域、区位、人群各种因素影响，市场细分化了，各种体量、类别的参与者都有机会，也各有自己的独特优势。“财大气粗的开发商在土地、物業和融资上独占鳌头；无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显；轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……”

这个行业饱受利润太低甚至无利可言之苦：一是资产价格高企导致租金回报率长期较低，使得长租公寓拿房成本高，并且企业很难在起步阶段自持物业；二是过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。他算了一笔账：“如果是二房东模式，也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式，加上拿房成本、营运成本、各种税费，再加上摊销、折旧，一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更长。”

王戈宏认为，长租公寓的成本中，拿房成本占到大头，营运成本只占小头，因此大规模扩张很考验入局者的资金实力。

随着各大军团的杀入，长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”。“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个，开发商想拿，中介也想拿，拿了大风投的创业公司也想拿，这拿房成本能不涨吗？”王戈宏说，扩张要亏本，不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局，“对于开发商和大中介而言，这种亏本买卖做得下去，因为他们的业务多元化，可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损。但对于小本经营的创业公司而言，最好的办法是拿别人的钱来扩张。”

由此，融资成为长租公寓市场中的创业公司的命脉。“除找PE、VC投资之外，各家创业公司都在想办法。”王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”，低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。

除此之外，创业公司尝试跟银行合作，租户每月连本带息将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

也就是说，融资的两个渠道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。

另外，租房市场还将出现的一个新生事物——房企竞拍土地时被要求自持的物业。这对开发商来说资金压力巨大。比如，2016年底，万科在北京市海淀区西北旺拿下两宗地，全被要求100%自持物业。目前这种案例在北京的其他地段和全国的其他城市开始“复制”。

现在，王戈宏又有了新生意——一些开发商想找他合作运营这些自持物业，“比如这块地开发成租赁物业之后，新派公寓帮它运营，一年能赚2.5亿元的租金，做到5%的租金回报率。之后，开发商找金融机构沟通，希望将这个楼卖给金融机构，同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元，另外25亿元，由金融机构设计成资产证券化产品，卖给投资人。最终，金融机构返还50亿元给开发商，开发商套现成功。”endprint