房地产企业“营改增”后的税收管理

【摘 要】作為我国税收制度改革的一项重要措施，“营改增”在减税方面有着至关重要的作用，它能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，然而如果管理不当，则反而会增加房地产企业的纳税成本。因此，我们需要对房地产企业的税收进行科学的管理分析。本文对房地产“营改增”后企业的税收所受到的影响以及房地产企业“营改增”后税收管理的建议和措施作了简单介绍。

【关键词】房地产；“营改增”；税收管理

一、前言

房地产企业的“营改增”是不仅是我国税收管理与发展历程中一项重要的改革项目，也是一项有效的减税措施。因此，“营改增”对于我国经济与社会的发展有着至关重要的作用，可以说，作为2016年房地产企业的头等大事，其影响了各行各业的税收活动。然而，虽然“营改增”可以减轻企业的纳税负担，但是在某种程度上它也会带来一些风险，如重复纳税、加重税负等。所以，相关单位需要结合房地产企业的实际情况，积极做好“营改增”后的税收管理，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

二、房地产“营改增”后企业的税收所受到的影响

房地产“营改增”后对于企业纳税所产生的影响具有双面性。

1.“营改增”给房地产企业的纳税带来了积极的作用，主要有三点：

（1）在“营改增”情况下，房地产企业的营业税的重复纳税、退税等问题会得到很好的解决，并在一定程度上降低了企业税负。

（2）“营改增”之后，房地产企业的价格体系改变了，在其营业税转变为增值税的同时，增值税进项、销项的抵扣关系也建立起来，这会使房地产企业的内部结构发生调整。

（3）随着“营改增”政策的实行，房地产行业逐渐产生了优胜劣汰的规则，即在“营改增”体制下，一些规模较小的企业由于其管理不够规范、资金管理存在风险等问题而很难适应房地产行业的发展规律，因此其税收不降反增，长期以往下去，这些企业就会被淘汰，而相反，一些规模较大的企业则发展越来越好。

2.“营改增”也给房地产企业的纳税带来了负面的影响，主要有三点：

（1）在“营改增”的过渡阶段，很多的房地产项目持续时间较长，所以会出现前一段销售时间按照5% 的营业税交税，后一段销售按照11%的营业税交的局面，然而其销售价格却无法发生改变，因此，房地产企业会有很严重的损失，且对后期清算的土地增值税扣除额度也会有一定的影响。

（2）随着“营改增”的不断推进，企业的负税也会有所增加，且其所增加的负税会转移到房地产开发商方面，这会大大影响着一些有着有自己建筑部门的房地产开发商。

（3）在“营改增”的过渡时期，一般会按照新项目采取新政策，老项目采取老政策的原则，即新项目按照增值税率来纳税，而老项目则按照照营业税来纳税。但是，很多的房地产项目持续时间较长，所以对于一些项目来说。其虽然已经完成了大量前期工作，但仍没进入主体开发，其已经签订的合同或者已经产生的费用则不能获得增值税进项，这无疑会增加房地产开发企业的销售环节的税收。

三、房地产企业“营改增”后税收管理的建议和措施

1.积极做好房地产的应对政策

针对“营改增”所带来的不良影响，房地产企业应该积极做好应对准备工作，以尽快开展“营改增”后房地产企业的税收管理工作。首先，房地产企业应该树立起税务意识，对于一些会产生费用的环节，应该留意并索要发票。其次，房地产企业应该严格控制好库存，避免出现楼盘的滞存问题。接着，房地产企业应该采取税额抵扣等措施，认真审核并保存好企业的增值税发票。最后，房地产企业应该加强对企业员工的培训工作，同时积极开展关于“营改增”的讲座交流、知识竞赛等活动，以增加企业人员对“营改增”的了解程度。

2.合理筹划企业各个经营活动中的税收

在“营改增”情况下，通过合理筹划企业各个经营活动中的税收，可以减少其所带来的消极影响。一方面，对于房地产增值税的一般纳税人来说，可以在前期环节介入，如筹资、项目设计等环节，使项目营销的各个环节的费用和成本都与销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣相符合，同时加强对材料供应、融资渠道、劳务服务等合作企业的选择，增强对增值税发票的管理。

另一方面，加强与合作企业的合同约定，仔细分析对比各个材料等供应商的资质以及材料的报价，当一般纳税人处购买零散建筑材料的时候，可以借助索要增值税专用发票的形式来抵扣其最大额度。当小规模纳税人处购买材料的时候，如果出现了抵扣较低或者无法抵扣的情况时，则可以对其价格进行协商。

3.与税务机关保持良好的沟通和交流

“营改增”之后，房地产企业的税务征管主体发生了巨大的转变，国家税务机关代替了过去的地方税务机。这种转变需要进一步明确很多政策、规定和要求，因此，房地产企业需要与国家税务机关保持良好的沟通和交流，及时了解和掌握与增值税相关的知识以及注意事项，积极获取最新的税收政策信息，从而保证房地产企业自身的纳税行为规范而严谨。

4.加强风险控制和规范操作，避免税务风险

随着“营改增”的广泛推行，房地产企业难免会面临一些与税务有关的问题。为此，房地产企业可以早做准备早预防，设想“营改增”后可能会发生的一些状况，并且做好预防措施，同时需要加强内部的控制以及风险管理，并合理管理税收，规范操作，谨慎工作。对于其生产经营过程中的增值税专用发票，必须严格审核，以避免其所带来的税务风险。

四、总结

总之，“营改增”政策的出发点在于使政府与社会的矛盾得到有效缓解，并降低社会的税负。虽然，在“营改增”的初期，房地产企业会面临严峻的挑战，但是，通过合理的税收管理，“营改增”之后，房地产企业必然会获得极大的发展。

参考文献：

高艺. 房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析[J]. 财会学习， 2017 （3）： 154-154.

作者简介：

张红波（1979—），男，会计师，本科，主要从事房地产管理工作。endprint