“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议探讨

杨丽霞

【摘 要】自从全面推行“营改增”这项税制改革后，我国的市场秩序得到了良好的规范。这项政策实施后，由于一些误读及操作失误，给房地产企业带来很大的压力，面临税收征管的转变，房地产企业应当及时进行改革，提升企业的竞争力及生命力。本文通过深入研究“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响，提出房地产企业改革的合理建议。

【关键词】“营改增”；房地产；税负；净利润

“营改增”的全称是营业税改增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。我国施行该政策的目的在于，首先消除由不同商品和不同服务缴纳不同税种而造成的税负不公平的问题。其次解决重复征税的问题，减轻纳税人纳税压力。最后加速促进现代化服务产业的发展，使二三产业相互融合。我国营改增经历了4个阶段，2011年，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。2012年，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点。2016年，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。这项政策，为很多行业带来了福音，却为房地产行业带来了很大的压力。

一、“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响

根据“营改增”政策的相关规定，通过计算可知房地产企业应当缴纳的增值税小于之前缴纳的营业税。但是这并不表示房地产企业的压力由此减轻，由于相关产业面临的压力增加，所以房地产企业可能会被迫增加税负。房地产企业需要依靠建筑业才能继续运营，而建筑业也需要依靠房地产企业的项目才能维持生存。“营改增”政策落实初期，国家预留了一段时间给相关企业进行过渡，其中建筑业在2016年5月1日之前签订的合同全部采取简易征收的措施，征收税率为3%，这样一来就避免了重复征税的缺点。因此从一定程度上减轻了建筑行业的税负压力。对于在2016年5月1日之后签订的合同，全部按照11%的税率征收增值税。相关研究表明，11%的增值税税率可以从整体上降低建筑业的税负。但是在实际操作中，建筑业整体的税负反而增加了不少，这是因为建筑业中存在的许多项目是无法抵扣的。迫于税负的压力，建筑业为了保证稳定的盈利，只能将税负压力向下游产业，比如房地产企业分散。

“营改增”制度渡过过渡期后，房地产行业的税负会进入调整阶段。房地产行业将持续遭受增值税税负走高的压力。此外，与房地产行业相关的附加税也相应的会增长。也就是说由于房地产行业的投入大，所以即使附加税的税率很低，最终所要缴纳的总税额还是很可观的。

净利润（收益），也可以称为税后利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。从上文的分析可以看出，实行“营改增”制度后，由于相关行业的施压，使得房地产企业的总税额不降反增，则在利润总额不变的前提下，企业的净利润是降低的。换句话说，如果企业想要获得与改制之前相同或者更高的将利润，则需付出更多更艰辛的努力。

二、房地产企业在“营改增”政策下的应对措施

“营改增”制度已经成为现实，房地产企业在面临压力的同时应深刻认清现状，对企业内部迅速做出调整，从而安全渡过艰难时期。

1.组织企业内部人员对“营改增”制度进行深入的研究

“营改增”制度是经过权威专家经过反复测算，推出的经济政策，其主要目的就是为了稳定国家经济，合理分配企业税负。虽然一段时间内，房地产企业面临的压力会较大，但是可以通过合理的管理方法，进行自我减负。一方面，增值税的征税基数相对于以前的营业税降低了；另一方面，增值税可以使用一些抵扣项来抵扣税额。因此，房地产企业应当尽量获取进项税额，在进行交易时请交易方尽量开具增值税发票。

2.组织财务人员对国家财务文件和制度进行深入的研究

作为公司的财务人员，应当肩负起为公司合理规避不必要税负的责任，对国家的财务文件进行研究，并将相关知识传输给企业内其他人员。一方面，财务人员应制定合理的财务政策。比如规定报销人员需持增值税发票进行报销，采购人员进行采购时需尽量要求供应商开具增值税发票；另一方面，财务人员应该做好合同、文件的把控工作。此外，财务人员更应增强财务知识的学习，提升自己精算的能力，从而帮助企业合理预期可能的风险，做好财务清算工作。

3.调整销售结构及销售策略，提升企业的竞争力

为了弥补税负造成的利润空缺，企业必须努力增加销售额。因此，合理调整销售策略是房地产企业的当务之急。一方面，加强销售人员的培训，提升销售人员的销售水平及服务水平，从而进一步提升企业的软实力；另一方面，增加精品房的销售比例。根据相关的法律法规，房地产企业对自身销售的房屋进行装修所产生的费用可以作为进项来进行抵扣，获取进项税额。因此，合理调整销售房屋类型有利于提高房地产企业的经济效益。

三、結语

我国全面推行“营改增”税制改革，是为了更好的规范市场秩序得，消除重复征税，减轻企业的税负压力。此举确实帮助许多企业减轻了税负，但是由于一些操作不当，给房地产企业、建筑企业等带来了一些压力。作为房地产企业，应该以正确的心态面对这种挑战，对企业内部迅速做出调整，合理的规避不必要的税负，增强企业内部资金积累。

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