农村土地承包经营权抵押价值及其影响因素研究

马颖筱　薛知强　吕新田

摘要根据对江苏泗洪、江都、仪征398户农户的调查数据，首先构建了农地承包经营权租让的意愿需求曲线和意愿供给曲线，推算出农地承包经营权租让的均衡意愿价格，作为农地承包经营权抵押的最低价值。然后运用Probit模型分析影响农户参与农地承包经营权抵押贷款意愿的因素。再依据走访信贷员得到的关于金融机构接受农地承包经营权抵押贷款的条件，分析何种情况下的农地具有抵押价值及其价值的高低。最后从农地承包经营权抵押贷款的供需两方面提出政策建议。

关键词农地承包经营权；抵押价值；影响因素

中图分类号F301.2文献标识码

A文章编号0517-6611（2017）22-0151-04

AbstractBased on the investigation of 398 rural households from Sihong，Jiangdu and Yizheng ，Jiangsu Province，first of all，we construct the demand and supply curves of the farmers potential willingness in land contracted right leasing.From the demand and supply curves，we calculated the equilibrium price in land contracted right leasing willingness，which can be regarded as the minimum mortgage value of rural contractedland management right.Then we made an statistical analysis on the influential factors of farmers degree of participation in land contracted right mortgage loan by using the Probit model.In the period of visiting loan officers，we learned the main conditions to the accepting land contracted right mortgage loan of financial institutions.And we analysed which circumstances the rural land was valuable and explained the size of values.Finally，we tried to put forward some policy suggestions from demand side and supply side of rural contractedland management right mortgage loan.

Key wordsRural contractedland management right；Mortgage value；Influence factors

一直以來，以贷款为特征的商业性金融在农村举步维艰，由于缺少必要的抵押物，农户从金融机构获得贷款十分困难。我国农户拥有的财产中土地承包经营权最为重要，沉睡资本的有效激活可以解决农户融资难的问题，推进农村发展。国务院于2015年发表指导意见：赋予土地承包经营权抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性，并允许试点地区在试点期间突破相关法律限制。但当前农地抵押的开展仍面临着诸多问题。首先是制度和法律上的约束：我国的农村土地制度比较特殊，实行的是所有权、承包权和经营权“三权分置”，我国《物权法》第一百八十四条第一项、《担保法》第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，也没有相关条例对土地承包经营权能否抵押做出规定。其次是农地是否具有抵押价值的讨论。有学者认为，农地是否能作为抵押品，取决于农地的纯收益，对于没有什么净收益的农地，即使政策允许并且农地私有化，银行等金融机构也很可能因为农户农地净收益不高、交易费用庞大等原因，不愿意接受农地作为抵押物[1]。再次是农地价值的界定问题。农民若想将农地抵押贷款，作为抵押物的是土地经营权，因此农地的抵押价值更多的体现在其经营权的价值上，取决于经营权的未来收益能力。目前多数学者主张采用收益还原法：把土地及其地上附着物（沟、渠、路、房屋及构筑物等配套基础设施）作为一个整体对未来每年的预期收益进行预估，将估算值用一定的还原率折算为评估基准日现值，再将各年现值累加的总和作为土地经营权抵押价值，但仍待进一步实证检验。

因此，从农地抵押贷款的供需两方面进行研究，进而确定何种情况下农地具有抵押价值及影响其价值高低的因素，对发展农地承包经营权抵押贷款具有重要的政策意义。

1文献综述

学术界对农村土地价值的研究一直十分关注。Guiling等[2]提出农地附近城市的规模及其和城市之间的距离对农地价值有重要影响。Plantinga等[3]提出農业土地价值受农业租金、到大都市区域的距离、大都市区域的人口变化、利率和转换成本的影响。Khantachavana等[4]研究表明性别和教育水平、信贷、收入、地理位置以及风险偏好都会对土地价格产生影响。Chicoine[5]发现邻近土地的使用显著影响城市边缘农田价格，影响的方向随着相邻的土地利用而变化，转换过程中不同类型的市场参与者活跃的点对城市边缘农田价格也具有影响作用。

这些国外文献主要集中在土地抵押制度、土地抵押市场化和地租理论3个方面，而在我国，农地性质一般不可转变，而且农地所有权与承包经营权分离，因此并不完全适用，仅能作为参考。郑杰等[6]认为由于我国法律对农村集体土地使用权抵押的限制，农村土地承包经营权设定为贷款抵押物的法律认可受到质疑。中国人民银行泉州市中心支行课题组[7]认为农村土地产权主体虚置、产权不明确及土地价值评估机制的不健全是金融机构开展农村土地经营权抵押贷款业务的现实约束。叶剑平等[8]通过调查研究认为土地产权越清晰，土地市场越规范，流转比例越高，价格越高。除了制度上的宏观影响之外，农村土地经营权抵押价格也受外部其他因素的影响。路婕等[9]分析认为农村土地经营权价格的高低既受各类自然条件及地块的区位、规模、形状等因素的影响，还与当地农民的生活习惯、社会经济发展条件及土地制度等因素有关，社会保障体系发展滞后会影响农村土地流转主体的积极性。韩芳等[10]认为土地的价值体现为社会价值与经济价值，其中，土地用途、土地位置与土地产出是影响农村土地经济价值的主要因素，而人口数量、土地生产效率和经济发展水平等是决定和影响农村土地社会价值的主要因素。

关于金融机构倾向于接受什么样的农地作为抵押品，兰庆高等[11]依据农村信贷员调查数据得出，抵押土地产权的稳定性是其首要考虑因素。罗剑朝等[12]根据客户经理的调查数据得出，信用记录、土地经营面积、土地承包经营权价值是影响贷款申请人获批贷款的最重要影响因素，农户良好的信用记录，较大的土地经营面积、较高的承包地经营权价值更有利于农户获得贷款；农户的土地规模化经营程度越高，农地产出价值越大，贷款用途越明确，也越容易获得机构贷款； 而农户收入、贷款经历、身份差异相对而言对农户获批贷款影响较小。

金融活动的行为主体是资金供给和需求双方，因此评价也应着眼于资金供求两方面，然而从目前已有文献来看，对农村承包地经营权抵押贷款价值的研究多着眼于某一方，较少将双方结合考虑。笔者结合农户的抵押需求意愿以及金融机构接受抵押的条件分析，探求实现农地承包经营权抵押贷款的有效途径，真正做到惠农利农。

2数据来源及样本情况

2.1数据来源数据来源于2017年2月在泗洪、扬州等地的调研，因为该地区是农村土地承包经营权抵押贷款的试点区，农户可凭借政府颁发的土地承包经营权证直接向金融机构抵押融资，具有研究价值。在当地农商行的协助下，采用判断抽样选取村落，再在每个村落中随机抽样进行入户问卷调查，充分了解农户家庭状况、农地状况、信贷状况、对农村土地承包经营权租入（出）的意愿、利用农村土地承包经营权抵押贷款的意愿等信息，获得一手资料。调查共发放问卷450份，其中有效问卷 398份，有效率达88%，具体样本分布见表1。

2.2受访农户的基本情况以户主或家庭决策者为调查对象，从年龄分布看，30～60岁所占比例接近 80%，比重较大，相对于其他年龄阶段的农户将更具有融资需求；从户主的受教育水平来看，初中及以上文化程度占比超过了 70%，表明农民受教育水平较高；受访农户中，仅有13.32%的农户加入了农业经济组织，经了解目前该地区农业合作组织较少；受访农户家庭平均正在耕种的土地面积为7.67 hm2，中位数仅为0.53 hm2，平均每户土地分散为4块，表明耕地的细碎化现象比较普遍，但农业大户有经营家庭农场整合大片土地的能力。土地流转过的农户约占30%，表明农地流转市场发育不完全。种植户务农平均毛收入为34 950元/hm2，结合当地最低工资标准1 400元/月，可知调查地区经济发展水平不高。

3结果与分析

3.1农户对农地租金支付意愿分析调查了当地的价格水平后，问卷中设置了13个价格梯度，以300元为最低价，1 500元为最高价，梯度间均相差100元。询问农户在每一个价格梯度下的转让意愿，询问农户的租入意愿时，租让价格是由高到低逐一询问的，而询问农户的租出意愿时，租让价格是由低到高逐一询问。在此价格区间内，有租入意愿的共245户，占调查总户数的61.56%，有转出意愿的共有262户，占总调查户数的65.58%，差别不大。对于意愿转入价格和意愿转出价格，平均值分别是10 141.95和13 476.45元/hm2，标准差分别是2 473.65和3 551.10元/hm2，说明相比较意愿租出价格来说，意愿租入价格更为稳定。经进一步了解，有租入意愿的农户多为以务农为主且农业边际产出率较高，有租出意愿的多为小農户，租出原因多样，有家庭劳力不足、因非农工作无力经营，有些因为土地条件差等。同时仍有近40%的农户在此价格区间内不愿参与土地承包经营权的租让。

以农地承包经营权租让价格作为横轴变量，分别以此价格具有意愿需求和意愿供给的农户百分比作为纵轴变量绘制曲线图（图1）。

转入和愿意转出农地承包经营权的农户占总体农户的比例是相等的，虽然受到租期和地块面积意愿差异等影响，在此价格下交易未必实现，仍可将12 000元/hm2作为农地经营权租让市场均衡价格、农地经营权抵押价值的最低值的参考。

3.2农户农地承包经营权抵押贷款意愿计量结果与分析农户的土地承包经营权抵押贷款意愿是一个虚拟变量，有贷款意愿的定义为 1，无贷款意愿则为 0。被解释变量为典型的二元响应变量，因此采用Probit 二元响应模型来研究土地承包经营权抵押贷款需求的因素，Probit 模型计量估计结果见表2。

表2中似然对数值为-195，说明模型的整体估计效果较好，检验基本可行。从具体变量的回归结果可以看出，户主年龄、户主受教育程度、家庭非农收入、现有贷款规模、土壤肥力、有土地流转经验、有退出农业生产的计划对农地抵押贷款意愿有显著的影响。

戶主年龄回归系数为负且在0.05的显著性水平下显著，与预期方向一致。年轻者由于生计需要，对资金有更大的需求，年长者更加注重农地对自身的保障功能，不喜欢承担风险，而且年长者精力体力较差，收入相比于年轻家庭更低，自身较低的偿债能力也降低了农村土地承包经营权抵押的可能。此外，金融机构对60岁以上的贷款对象较为谨慎，甚至取消了其获得贷款的资格，所以年龄特征与贷款意愿呈负相关。

户主受教育程度回归系数为正且在0.05的显著性水平下显著，该变量由 0～4，数值越大代表受教育程度越高。一般认为，个人的受教育年限对一个人收入增长是有显著正向影响的，那么农户受教育程度越高，其收入越高，偿债能力越强，发生偿付风险的可能就越小，并且受教育程度高的农户视野更开阔，经营能力和风险管理能力也更强。

非农收入回归系数为正且在0.05的显著性水平下显著，非农收入越高，偿债能力越强，农地的保障职能越弱，而且非农收入较高的农户往往经营意识较强，能够理解并敢于利用信贷资金进行投资，这在一定程度上提高了他们利用农村土地承包经营权抵押贷款的意愿。

现有贷款规模回归系数为正且在0.10的显著性水平下显著，经营家庭农场的农户生产资金的缺口比一般农户要大，所以其信贷需求也相对强烈，同时有较多的信贷经历，对金融机构的人事安排和信贷规则比较清楚，土地承包经营权抵押正好满足了大农户的金融需求。

土壤肥力回归系数为负且在0.05的显著性水平下显著，该变量由 1～3，数值越大代表土壤肥力越差。耕地肥力较好的农户更倾向于农业生产，其对农业投资需求更大，而且偿债能力更高，因此用土地承包经营权抵押贷款的意愿更强。

未来有退出农业生产计划回归系数为正且在0.10的显著性水平下显著，对于这类农户农地的保障功能较弱而资产性功能较强。

有流转经验回归系数为正且在0.10的显著性水平下显著，有土地流转经验的农户更容易认知和接受新事物。

询问农户不愿意以土地承包经营权抵押贷款的原因，结果显示：第一类没有贷款需求或者拥有其他资产可作抵押的农户有136户，约占64%；第二类认为农地是生活保障，不应作为抵押品的农户有31户，约占15%；第三类认为现在的土地承包经营权抵押贷款的条款不合理的农户和第四类认为银行或者政府不能确保其安全性的农户较少，合计仅占3.6%；还有其他原因有36户。

3.3金融机构对土地承包经营权抵押价值的认定宿迁泗洪县农村产权交易所于2014年运营，截至2015年9月底，已办理农村土地承包经营权贷款抵押登记779笔，贷款2.91亿元。截至2015年9月底，扬州共办理土地承包经营权抵押贷款122笔，贷款总额6 791万元。扬州江都区2016年共办理25笔抵押贷款，贷款7 318万元。调研地区的土地承包经营权抵押贷款已经初具规模。

金融机构接受农地承包经营权抵押贷款需要几个先决条件：一是产权明晰。调研地的土地确权工作已经完成，土地证也发放到户，农户须持土地证进行业务办理。二是土地具有一定的规模。为了避免不良贷款的出现，试点地要求贷款对象为种植大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型经营主体，抵押土地规模在百亩级别以上，每笔贷款规模在10万元以上。三是租赁期限条件。已流转的土地承包经营权进行抵押，流转期限不低于3年且贷款合同签订日剩余流转期限不低于2年。就抵押价值高低的评估方面，已流转土地的价值为贷款期限内已付土地租金和贷款期限内预期纯收入之和；自有土地的价值按贷款期限内土地预期纯收入的10倍或当地近3年土地平均租金水平的10倍进行估算。贷款（或授信）额度原则上不超过农村土地承包经营权抵押确认价值的70%，土地确权后可以减少金融机构开展此类贷款业务面临的风险及不确定性。限制金融机构接受农地承包经营权抵押的因素如下：尽管调研地的土地确权工作已经开展，土地证也开始发放，但还未能做到全面覆盖；尽管调研地金融机构已有可参考的定价公式，但缺乏公正的第三方专业评估机构；土地承包经营权性質和用途的不可更改性、没有完备的市场而造成的买卖双方沟通的不畅通性、缺少公正的土地评估体系而造成定价的不合理性、土地细碎化无法形成规模效益等因素都使得土地承包经营权的变现能力差，違约时难以处置，银行面临较大风险，同时金融机构缺乏相应的机制和资金拨备来应对。

4结论与建议

该研究通过对泗洪、江都、仪征地区农户的调查发现，接近50%的样本农户有意愿参与土地承包经营权抵押贷款。进一步构建二元 Probit回归模型分析农户土地承包经营权抵押贷款的影响因素，发现农户户主年龄越大、农地肥沃程度越差，农户参与土地承包经营权抵押贷款的意愿就越弱。而家庭非农收入越高，现有贷款规模越大，有退出土地经营的计划，曾参与过土地流转，参与土地承包经营权抵押贷款业务的意愿越强。此外，家庭人口数、耕地与县城的距离对抵押贷款意愿的负向影响不显著，户主的务农年数、经营地块规模和离散程度、农地的灌溉水平、每公顷农地的毛收入对抵押意愿的正向影响不显著。

土地承包经营权抵押贷款业务，在农村的推行有其现实需求，但农户参与这一业务也存在诸多顾虑与制约因素，为此，在实践中首先要因地因农户制宜，同时扶持乡镇企业的发展，增加农户的非农收入来源，减少农地的保障职能。金融机构接受农地承包经营权抵押贷款对农地产权、规模、流转期限提出要求。因此要全面覆盖土地确权，还要搞活农地流转，使其形成有效的市场，鼓励新型农业经济主体的发展，尝试建立由农户牵头政府支持的农地入股合作社。

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