在保护中发展，在发展中保护——海口骑楼老街开发与保护现状调查研究

符代芸

（海南经贸职业技术学院，海南 海口 571127）

在保护中发展，在发展中保护
——海口骑楼老街开发与保护现状调查研究

符代芸

（海南经贸职业技术学院，海南 海口 571127）

海口骑楼老街作为海南本土有价值的建筑和历史文化景观，具有很高的文化、旅游和商业价值。文章按照“骑楼本身要随着时代在发展，要符合现代的要求，在保留原有文化内涵的基础上使其具有新的生命力”的观点，对海口骑楼的保护与开发现状进行调查研究，跟踪记录海口骑楼老街保护与综合整治工作的实时进展，分析开发过程中遇到的瓶颈、困境和不足，并借鉴国内外骑楼街区保护和改造的成功经验，思考探讨如何因地制宜对海口骑楼老街进行有效保护和开发，进一步发掘海口骑楼老街的文化旅游及商业价值。

海口骑楼；保护；开发；现状；调查研究

Abstract:as an important architectural and historical & cultural landscape in Hainan, Haikou old arcade street has a high cultural, tourism and commercial value. According to the "arcade with itself in the development of the times, to meet the modern demands in preserving the original cultural connotation to its new vitality" point of view, the paper investigates and studies the protection and development of the status quo of Haikou arcade, track record of Haikou arcade street protection work and the comprehensive improvement of the real time progress, analysis in the process of development bottleneck, difficulties and problems, and drawing lessons from successful experiences at home and abroad arcade blocks protection and reconstruction, thinking of how to develop the effective protection and development of Haikou arcade street, further explore Haikou arcade street cultural tourism and business value.

Key words:Haikou arcade；protection；development；present situation；investigation and study

承载南洋文化的海口骑楼老街，作为海南本土有价值的建筑和历史文化景观，海南人身边鲜活而生动的历史文化遗产，具有很高的文化、旅游和商业价值。海口市政府于2010年8月启动海口骑楼老街保护与综合整治项目，对骑楼老街进行整体修缮、改造，几年过去，今天的海口骑楼老街面貌如何，规划中的海口骑楼历史街区商业、旅游、文化开发进展如何，带着对海口骑楼老街深厚的情感，笔者一行对海口骑楼老街的开发与保护现状进行调查研究，以探寻新一轮保护性开发的成效。

1 调查背景

2009年，海口骑楼老街以“现今国内骑楼建筑保留规模最大、保存基本完好、极富中西特色的历史文化街区、街道两侧是近百年历史的充满南洋建筑风情的骑楼，串起了海口变迁的历史”，入选中国“十大历史文化名街”。骑楼老街，见证了海口的沧桑历史，是老海口的神韵，承载几代海口人的记忆。但随着时代的变迁，当年繁华的骑楼街区逐渐跟不上城市发展的步伐，面临着建筑结构老化、市政设施差、居住密度高、业态低端等问题。

近年来，政府在促进海口骑楼街区发展、保护骑楼历史建筑、提升改造等方面做了大量工作，海口骑楼老街的保护与开发初见成效。2010年海口市政府开始启动海口骑楼老街保护与综合整治项目，对骑楼老街的房屋、街道进行修缮、改造。经过提升改造，骑楼老街整体面貌大为改观，同时建成了骑楼旅游集散广场，多种新兴业态入驻老街，骑楼老街正慢慢焕发新的生命力。在规划中，未来海口骑楼老街将建成一个集观光、特色购物和展示城市历史三位一体的南洋特色历史文化旅游街区。但在开发过程中，海口骑楼老街的业态调整、改造开发步伐仍相对滞后，进展缓慢。目前骑楼老街新老业态僵持不前，人气不足，老街虽换新颜却未见繁华。同时停车位少、道路狭窄、电力设备老化等问题，也制约着骑楼老街的发展，亟须探索海口骑楼老街的有效发展模式，推动骑楼老街的发展建设。

2 海口骑楼老街的前生今世

海口骑楼历史文化街区位于长堤路以南，龙华路以东，和平路以西，解放西路，文明中路以北的范围之内，总面积121 hm2，包括博爱路、中山路、新华路、解放路、得胜沙路5条著名骑楼街，以及次街道的水巷口街和振东街，共有大大小小的骑楼建筑近600栋。不同于国内的众多历史文化老街区，海口骑楼老街是国内鲜有的，保存完整且至今还“活着”的历史老街。这里至今居住着4万多户家庭，17万余居民。因而骑楼老街的保护修缮，一方面要保持风貌的完整，另一方面又要延续今天人们的生活。

海口骑楼老街属于历史文化街区，所谓历史街区指的是保存一定数量和规模的历史建筑物且风貌相对完整的生活地区。“该地区内的建筑可能并不是个个都具有文物价值，但它们所构成的整体环境和秩序却反映了某一历史时期的风貌特色，价值由此得到升华”[1]。海口骑楼老街的价值在于较好地保留着20世纪初期由南洋归侨带回海南的南洋骑楼建筑风貌。骑楼是南方多雨炎热地区临街楼房的一种建筑形式，将下层部分做成柱廊式人行道，用以蔽雨、遮阳，它的沿街部分二层以上出挑至车行道边线，用立柱支撑，将人行道包裹进骑楼内部，立面形态上建筑骑跨人行道，因而取名骑楼[2]。骑楼一般不独栋出现，经常一栋紧挨一栋延绵不绝形成骑楼街。

海口骑楼老街已经历近百年的岁月沧桑，大多是20世纪初从南洋回来的华侨借鉴当时的南洋建筑风格所建，具有很高的建筑艺术价值。南洋骑楼是当年最时髦、最气派的建筑，这里曾是海口最繁华的商圈。但随着海口城区的发展和经济重心的转移，一直处于老海口经济文化中心的骑楼老街，慢慢跟不上城市的发展步伐，曾经的骄傲与尊贵只能留在记忆里，老街陷入了落寞。由于种种原因，许多属于华侨商贾的楼房被收归国有，楼房的主人们渐渐从老街搬迁出，留下没人打理的空楼；或者在风吹雨打中凋零破败，或者在几易其主中面目全非。鱼龙混杂的各式人等和他们的市井营生占据了老街，每平方公里的居住人口超过5万人，老街就像风烛残年的老人迈不动脚步；粗制的广告牌、与老街气质相悖的商业形态等无序状态，使整个骑楼显得越来越零乱；严重的建筑损伤、人户分离的复杂产权和低收入的人群负担，成为老街沉重的包袱。

2007年3月，海口被列为国家历史文化名城，2009年海口骑楼老街入选中国历史文化名街，骑楼文化街区的保护和整治迎来了最好的时机。2010年8月，海口市骑楼改造工程正式启动，总投资5.5亿元。海口市委、市政府成立了保护与综合整治项目指挥部，全力推进海口骑楼建筑历史文化街区的保护与综合整治工作。项目的总体规划总面积为121.3 hm2，其中项目启动示范区范围为新华北路—长堤路—水巷口—博爱北路—解放东路的围合区域，面积约13.37 hm2。上海同济大学规划设计院负责保护与综合整治的设计工作。

3 海口骑楼老街保护开发的成效、进展

历史街区的复兴围绕着保护与发展两个主题，保护是发展的前提，发展是保护的提升。海口骑楼老街改造遵循“保护历史的真实性、保持风貌的完整性、维护生活的延续性”三大原则，对整个街区进行旅游化改造，调整商业业态，取得了明显成效。

3.1 全面修缮保护，骑楼老街换新颜

保护历史街区，必须保护历史建筑物及其风貌环境，同时提高居民生活质量和水平[3]。综合整治前，走入骑楼老街，沧桑的百年骑楼随处可见斑驳脱落的外墙、杂乱低矮的电线、幽暗狭窄的小巷，昔日的繁华已难觅，充满南洋风情的骑楼逐渐变成一栋栋危楼。

今天，经过保护和综合整治，海口骑楼老街的面貌焕然一新，保护工作取得很大进展。目前水巷口（图1）、中山路、博爱北路、新华北路等几条骑楼街道已完成街景街廓整治工程，街道立面、沿街景观整治取得很大成效。海口骑楼老街的修缮坚持了“修旧如旧”“最小干预”“传统工艺”等原则，修复老门窗、老构件，对破损或无法修复的楼板及瓦屋顶，按照原形式进行更换复原；对于建筑肌理没有大损伤、不影响未来功能使用的部分，尽可能予以保留，原汁原味地传承历史（图2）。2013年1月，水巷口和中山路完成骑楼立面修缮；2015年1月，博爱路北路街景街廓整治工程完工，同时建成骑楼旅游集散广场并对外开放；2016年年底，新华北路完成了骑楼立面和街道路面的改造。今天的骑楼老街已换上了新颜，迎接市民和游客。同时经过修缮，骑楼街区内部交通拥挤、风貌混乱等问题也正在逐步得到改善。

图1 海口骑楼立面的修缮复原

图2 海口骑楼立面原汁原味传承历史

在海南儋州市、文昌市、三亚市等地也存有骑楼建筑，但这些地区的许多骑楼建筑正因保护不当日渐失去文化价值。有300多座骑楼的儋州中和古镇复兴街，曾大肆拆毁骑楼，以毫无特色的“现代”建筑取而代之，致使这条琼西最具代表性的骑楼街区消失殆尽，街区整体风貌不复存在。在文昌铺前、三亚崖城，对骑楼的毁坏也在以自然或人为的方式悄无声息地进行着。相对于海南省其他地区的骑楼保护，海口骑楼老街的保护工作值得肯定，对海南省其他地区的骑楼建筑保护具有引领示范作用。

3.2 深入挖掘骑楼文化，展示南洋风情

在对骑楼建筑进行统一保护、修缮的同时，政府也在不断挖掘、展示骑楼的文化内涵。骑楼老街的331栋历史建筑已经挂牌保护，海口南洋骑楼老街风貌展示馆、文化展示馆、老书屋博物馆和时光长廊文化展示馆都已陆续建成并对外开放。近几年，海口骑楼老街文化大讲坛等一系列主题文化活动在持续开展，同时对骑楼老街上的商号、老字号、民间工艺、风俗民情等非物质文化遗产进行收集整理和商业化利用，目前已陆续挖掘出60多个老字号。百年骑楼老街作为海口的城市记忆和文化名片，传承历史，连接未来，开始焕发出新的生机和活力，历史文化价值得到提升和彰显。

中山路35号，被改造成海口南洋骑楼老街文化展示馆，供市民游客免费参观游览海口骑楼老街的历史。原建筑部分老墙被保留，不必要的隔断被打通，内在格局更加合理，更符合现代生活、办公习惯。水巷口一栋原3层骑楼建筑被改造成国新书苑，供市民免费看书、欣赏艺术作品，装修格调高雅，充满人文气息。其中一楼为免费看书场所，二楼是美术、摄影、雕塑等艺术作品展览，三楼为茶艺品尝。利用骑楼建筑改造成的国新书苑充满文化气息，与优美的骑楼建筑相得益彰，提升了骑楼老街的文化气息。该书苑同时是海南大学、海南师范大学等我省几所高校艺术美术类专业教学实训基地。调研中发现，国新书苑的人气比较旺，无论少年儿童，还是中青年、老年朋友都在这里静静地看书，融入高雅的书香环境。建议在以后的骑楼改造中，多立一些像国新书苑这样服务大众和市民的文化改造项目。

3.3 调整引入新业态，朝着旅游化发展

3.3.1 新业态发展成为必然趋势

除了历史建筑物的修复，商业业态的调整也是人们期待的重点。老街的建筑只是形式和载体，真正决定游客是否能够留下来的，在于老街的业态。综合整治前老街商铺虽多，却杂乱无序，没有规划的商铺难以适应市场的发展。经过开发改造后，老街目前已有效引入和培育了新兴业态品牌，这些新兴业态生命力的焕发，成为骑楼老街业态调整的关键。

在新一轮开发前，海口骑楼老街业态以个体经营的零售批发为主，商业规模小，主要服务于普通市民的日常生活，具有浓厚的市井气息。如中山路是五金灯饰一条街；新华路、博爱路是家电、小商品及纺织面料一条街；得胜沙路是经营服装批发的商业步行街。经过几年的业态调整，骑楼老街业态开始朝着旅游化迈进，持续引入新业态，许多知名品牌不断入驻，新业态发展成必然趋势。

中山路是骑楼老街区中最早进行新业态调整的，截至目前，经过3个阶段的业态调整，中山路已经彻底告别了五金灯饰一条街的历史。完成街景街廓整治和初步业态调整后，中山路成为海口第一条真正意义上的步行街（图3）。改造中对中山路重新进行定位，除了要恢复旧时中山路作为商业旗舰地的地位外，还赋予了它新的使命——海口旅游新地标。于是，书画院、画廊、咖啡馆、陶艺馆、养生馆、品牌小吃店、工艺品店等商铺相继开业，改造后的中山路充满了历史文化氛围和休闲小资气息。对于老街目前的商贸状况，相关人员表示并非强硬地将原来旧业态赶出去，而是要通过营造新的商业环境和对原有商户和居民进行引导，让他们看到未来的趋势。在老街改造后进驻新商户以来，已经有很多原本经营灯具、五金的商户自行搬出了老街,因为这里的环境已经明显不再适合原本的业态了。

图3 修缮后的海口骑楼中山路段立面

3.3.2 人气不足定位不准困扰发展

虽然随着众多新店铺的入驻，海口骑楼老街的业态已经朝着旅游化的方向迈进，但由于种种原因，老街的人气依然不足。在调研中骑楼老街的不少商家认为，政府部门虽然投入了大量人力、物力改造中山路、水巷口，但除了老业态的五金店、灯器店等生意热闹，新老业态的咖啡厅、工艺品店还尚显冷清。商家们希望相关部门尽快采取措施，早日打破新老业态僵持不前的格局，完善周边配套设施，把骑楼老街宣传推销出去。

3.4 与500强企业合作开发历史旅游文化区

骑楼开发工作的一个重点是对骑楼老街进行旅游化改造，海口市政府与500强企业上海绿地集团签署合作协议，开发“骑楼老街”历史旅游文化区。

2015年建成了骑楼老街旅游集散广场并对外开放。骑楼旅游集散广场作为海口骑楼老街的门户和入口，保留出足够的广场和停车空间，从而解决到访游客集中上落的问题。旅游集散设计成简约的新骑楼风格，既与长堤路城市风貌协调，也与骑楼老街上的老骑楼风貌遥相呼应。骑楼旅游集散广场总建筑面积约3万m2，其中地上商业面积1.6万m2，地下二层停车场面积约1.4万m2，建成能容纳300个停车位的地下停车场，较好地解决了骑楼老街周边停车难问题。市民游客可以在这里从容购物、品尝小吃，并从这里进入老街。

集散广场分为餐饮区和酒店区，其中餐饮区包括休闲餐饮、文化美食和精品餐饮3大类，已有许多本土老字号、非物质文化遗产和东南亚特色店铺入驻。比如骑楼1896老爸茶馆（骑楼1896时尚餐吧），相比原来骑楼老街的传统老爸茶馆，格调档次提升了不少。在这里人们不但能够体验海南地道的老爸茶文化，还能欣赏到竹竿舞、椰雕等非物质文化遗产传承人进行的表演。集散广场还建有“骑楼老街文化茶馆”，面积宽广，市民游客到此可品“老爸茶”、观看琼剧表演，商家生意很热闹。

目前海南地方知名餐饮品牌（如福山咖啡、琼菜坊、皇马假日等）都已入驻骑楼集散广场。海口皇马假日酒店管理公司在骑楼老街兴建了南洋博物馆酒店，开设了海南特色美食体验超市，形成骑楼老街商圈一个富有地方文化特色的消费点。目前骑楼老街的旅游化改造初步形成，但客流量还处于培养阶段。

4 骑楼老街开发保护中存在的不足

4.1 老街虽换新颜却未见繁华

在骑楼还未被列为海口旅游大项目之前，虽然业态与历史建筑不服，但生意却很红火。如今骑楼老街商业经营状态是博爱北路、新华北路上经营着传统五金、灯具等老业态的商家，生意依然红火。但投入了大量人力、物力的中山路、水巷口却冷冷清清，新业态的餐馆、咖啡厅、工艺品店人气不足。

来自马来西亚的林明炳看好骑楼的市场前景，在骑楼开发之初就在水巷口开了一家马来风味林记餐厅，是第一批进入的新业态商家之一，但餐厅生意却没有预期的红火。林明炳谈到“在新加坡、马来西亚都有这种传承南洋文化的骑楼老街，那里的生意非常红火。没想到，我在海口骑楼老街开了几年餐厅，竟然没赚到一分钱。”许多新入商户也都遇到这样的发展瓶颈，因老街目前人气不足，客流量不够，许多商家的经营还处于未盈利阶段。

据中山路经营“老船长驿站”店主介绍，从中山路到水巷口约300 m的老街中，有110多户商铺，其中，新业态的商铺56家占50%，老业态以经营电灯、五金等商铺23家，其他20多家商铺处于关门状态。入住的新业态商家中，有来自马来西亚、台湾、以色列等地的，但没有传递出异国特色，既吸引不来本地人，也看不见有游客来。中山路自在咖啡店店主表示，目前老街的经营状态是，新业态开门迎客客不来，老业态生意红火却非老街主流。改造后的海口骑楼老街还远未出现像王府井、南京路、宽窄巷子那种游人如织、人声鼎沸的热闹繁华景象。

目前而言，海口骑楼老街的业态经营还较单一，经营层面还较低端、日常化，主要吸引本地市民日常消费，还没能吸引大批岛外游客观光旅游消费。特别是商业、旅游业开发没有形成规模，新业态的客流量还处于培养阶段。同时老海口人在此生生不息生活了几十年，对其充满感情和眷恋，经营品种模式形成已久，要推动业态提升，还需要由政府进一步合理规划，提高经营档次和规模，才能吸引大批游客观光消费，吸引本地中高收入阶层消费，使骑楼成为海口旅游新的名片[4]。

4.2 停车位少，电力设备老化

海口骑楼中山路段、水巷口段、博爱北段、新华北段已经得到有效修复与开发，然而，这只占骑楼整体区域的一半，目前还未进行修缮整治的博爱南路、新华南路，还是斑驳的骑楼街景，影响了整个骑楼街区整体风貌的完整性。要想有效恢复骑楼街区的历史文化与商业价值，还必须加大修复与开发力度，加快推进整体开发。

另一方面，停车位缺少、道路狭窄、电力设备老化，也制约着骑楼的发展。据中山路一店长说骑楼老街的停车场现在初具规模，但仅有300多个停车位。按每个商铺停一或两辆车算，整个停车场就少了一半的车位， 300多个停车位不能从根本上解决问题。提起老街周边设施，商家们表示有待加强。骑楼一带房屋电力设备老化，加上新引进的业态商家每日的用电量增加，造成电容吃紧。

调研中发现，骑楼老街改造与开发后，现有的交通配套体系已难以满足骑楼老街发展的需求，需要在城市交通规划中予以考量，完善街区的交通配套设施。

5 借鉴成功模式，让骑楼老街“活”起来

国内很多成功的名街，都有成功的经验值得海口骑楼老街借鉴：广西南宁的兴宁路骑楼步行街街道十分宽敞，给行人准备了充分的休憩空间，骑楼立面简洁而淡雅；广州的骑楼数量最多，改造最久，上下九路步行街是骑楼保护的成功范例，基本恢复了原有的立面外貌，特别是对细部花饰进行了精心修补，使老街焕发了“第二春”；武汉汉口的老租界区有许许多多西方建筑风格的“老房子”，如今这里也是武汉时尚和休闲生活的一个中心。在一栋栋老房子里，出现了越来越多的主题餐厅、酒吧、咖啡馆、茶馆、俱乐部和精品店。租界区的改造最初由政府入手，后逐渐带动民间资金投入到老房子的改造和保护中，改造中整修了大型历史建筑最密集的江汉路步行街，集中了大型商场、专卖店、大型影院等，使这里成为武汉最繁华的商业街区，吸引了年轻人和游客，提升了历史建筑的价值。

新加坡克拉码头和澳门骑楼的保护更是骑楼保护的典范，新的骑楼建筑和老骑楼和谐共处，共同营造出浓厚的街区情调和商业氛围，成为观光胜地。这些成功的范例有个共同点就是，一方面注重保留原汁原味的立面外貌；另一方面骑楼本身也随着时代在发展，其内部的生活设施和周边配套工程都进行了符合现代生活要求的改造，使骑楼焕发出新时代的生命力。骑楼不单是一种建筑文化，也具有人文历史价值和商贸经济价值，因此骑楼的价值要高于一般的建筑遗迹[5]。骑楼的保护开发最根本的是要有人气。如果不将这些在保护中得到发掘和弘扬，保护过的老街将是缺乏生命的。骑楼保护应该首先保护起来，不乱拆，修旧如旧，然后逐步恢复骑楼的功能，让骑楼“活”起来。

保护与综合整治的目的是为了发展。调研中最大感受是海口骑楼老街开发还需要形成规模化经营、特色经营，在保护整体历史风貌的同时，进行合理的业态调整，使骑楼街区重现昔日商业发达，人流如织的景象。历史文化街区是一种动态性城市遗产，关键是永续发展。海口骑楼老街的提升改造是一个复杂的系统工程，也是民心工程。希望不久的将来，秉持“在保护中发展，在发展中保护”的理念，经过合理的保护开发，海口骑楼老街重现当年人声鼎沸、游人如织的繁荣景象，焕发新的生命力，成为海口城市新的名片。

[1]阮仪三,王景慧.中国历史文化名城保护理论与规划[M].上海:同济大学出版社,1997:26.

[2]苏阳.海口市骑楼历史街区水巷口示范区保护更新策略研究[D].武汉:华中科技大学,2011:5.

[3]阮仪三,孙萌.我国历史街区保护与规划的若干问题研究[J].城市规划,2001(10):25-32.

[4]陈真.浅谈海口市骑楼老街旅游开发前景[J].旅游纵览,2013(2):127.

[5]彭青林.骑楼保护:重现海南文化的浪漫[N].海南日报,2010-07-12(B6).

Development in Protection, Protection in Development——Investigation and Research on the Development and Protection of the Old Street in Haikou

FU Daiyun
（Hainan College of Economics and Business, Haikou Hainan 571127，China）

TU-098.1

A

符代芸（1980-），女，讲师，硕士，主要研究方向为海南民俗文化研究、影视鉴赏。E- mail:86316398@qq.com.

海南省教育厅2016年高校科研项目“海口骑楼老街开发与保护现状调查研究”（HNKY2016-58）