我国房价波动对居民储蓄影响的实证分析

2017-10-09王小雨

现代营销·学苑版 2017年8期

摘要：我国房地产市场持续繁荣多年，房价不断上涨，同时，居民消费率不断下降，储蓄意愿强烈，储蓄率长期居高不下。高房价与高储蓄并存的现状成为政府和学者们关注的焦点。本文从理论和实证两方面研究房价波动如何影响居民储蓄。首先，以储蓄理论为基础进行理论分析。然后，建立VAR模型分析我国城镇居民人均储蓄存款余额与城镇居民人均可支配收入、商品房销售价格和利率等变量之间的关系。

关键词：房价；居民储蓄；VAR模型

一、房价波动影响居民储蓄的机理

一直以来持久收入假说、生命周期假說、流动性约束理论都是研究居民储蓄行为的重要理论基础，然而考虑到各国国情的不同，在研究我国房地产市场价格变动对居民储蓄影响时，还需要把制度变迁、信贷约束等因素考虑在内。

（一）持久收入理论

持久收入假说是美国经济学家米尔顿·弗里德曼在1957年提出。他认为居民储蓄安排和消费支出主要不是由他的现期收入决定，而是取决于居民的持久收入。持久收入理论将居民收入分为持久收入和暂时收入，持久收入是指在剔除掉经济中各种短期因素和随机冲击的影响后，居民或家庭预期所能获得的稳定的收入，一般定义为能够保持三年以上的收入，即一种长期平均的预期收入，一般是用过去几年收入的加权平均数表示；暂时收入是在短期内得到的收入，是一种暂时性偶然的收入。弗里德曼认为只有持久收入才能影响居民的消费，进而影响其储蓄安排。

（二）生命周期假说

生命周期假说认为，年轻家庭收入低，但预期未来收入会增加，因此，在这一阶段，家庭收入的绝大部分会被用于消费，有时甚至举债消费，导致消费大于收入；进入中年阶段后，家庭收入增加，但是消费小于收入，因为一方面要偿还青年阶段的负债，另一方面为防老要把一部分收入储蓄起来；老年时期，即退休以后，收入下降，消费会超过收入。但是，该理论未能完全合理地解释中国民众的储蓄问题。在中国，当房价因住房投资性需求进一步抬高时，年轻家庭处于购房难度增加和购房时间紧迫的矛盾中，为了获得更低价格的住房，他们必须通过提高储蓄和压低消费来缩短购房时间。因此，出现了中国城镇年轻家庭的储蓄率比中年家庭更高的现象。这违反了理性个体在生命周期中平滑消费的原理。

（三）流动性约束理论

流动性约束又称“信贷约束”，是指居民从金融机构以及非金融机构和个人取得贷款以满足消费时所受的限制。流动性约束理论认为，当消费者受到流动性约束，个人融资受到限制，那么消费者为了顺利地平滑一生中的消费，将会在不同阶段表现出不同的消费—储蓄行为。约束期之前，居民将增加储蓄以避免未来某期消费出现较大幅度下降，而且当居民预期到未来的房价会升高时，他们会进一步减少当期消费并增加储蓄。因此，在约束期及其之前各期的消费水平会因房价的上涨而受到抑制。约束期之后，居民购买的住宅因价格的上涨而使得未来财富上涨，而居民也会随之增加消费减少储蓄，此时房价的财富效应也得以体现。

二、房价波动对居民储蓄影响的实证分析（基于VAR模型）

（一）实证研究

1.数据的选取与处理

居民储蓄行为会受到收入、利率、未来支出的不确定性和其他资产价格等因素的影响，其中收入是最主要的影响因素，储蓄随收入的变动而同方向变动。因此，我们以全国2001年第一季度到2016年第四季度数据为样本，选取了我国城镇居民人均储蓄余额（St）、城镇居民人均可支配收入（It）、商品房销售均价（HPt）、上证综合指数（SPt）和利率（rt）为变量以VAR模型为基础进行实证分析。其中，城镇居民人均储蓄余额由城镇居民储蓄余额除以城镇人口得到，商品房销售均价由商品房销售额除以商品房销售面积获得。城镇居民储蓄余额、城镇居民人均可支配收入（It）、商品房销售额和商品房销售面积数据来源于国家统计局网站。上证综合指数（SPt）数据来源于同花顺网站。利率（rt）数据来源于中国人民银行网站。为了使计量分析更准确地反映现实，我们对季节调整后的变量数据进行了对数化处理，取对数后的变量分别为LSt、LHPt、LSPt和LIt。

2. VAR模型的建立

向量自回归模型（vector autoregression，VAR）可以用来预测相关联的经济时间序列系统，并分析随机扰动对变量系统的动态冲击，进一步解释经济冲击对经济变量所产生的影响。

然后，我们用AR根图表对模型方程进行了滞后结构的检验，结果表明VAR模型是稳定的，模型所有的根模倒数均小于1，即位于单位圆内，因此模型估计的系数也是有效的。

3.单位根检验

根据协整的定义，要对时间序列之间是否存在协整关系进行判断，首先要对各个序列的平稳性进行检验，因为只有当时间序列为非平稳序列而且它们的单整阶数相同时，才能进行协整检验。单位根检验是检验时间序列平稳性的常用方法，我们使用DF检验，LSt，LHPt，LSPt，LIt和rt 单位根检验结果如下表：

由表1可以看出，所有时间序列水平值均为非平稳序列，经过一阶差分后都趋于平稳，因此它们都是一阶单整的序列，即I（1）序列。由于所有变量时间序列单整阶数相同，所以多个变量之间可能存在长期协整关系，我们可以在VAR模型的基础上进一步进行协整关系的检验。

4. Johansen协整检验

Johansen协整检验主要采用特征根迹检验和最大特征值检验两种方法，这两种检验方法比较相似。我们采用特征根迹检验方法来检验VAR模型中变量之间是否存在协整关系，检验设定序列有线性趋势但协整方程只有截距，检验结果如下：

从表2可以看出，在5%的置信水平下，存在两个协整向量使模型中的变量之间构成两个协整关系。即城镇居民人均储蓄、城镇人均可支配收入、商品房均价、上证综指及利率之间存在长期均衡关系。endprint

5.向量误差修正模型（VEC）

建立误差修正模型，需要变量之间存在协整关系。通过Johansen检验，我们知道模型中变量之间存在长期均衡关系，为了进一步研究各变量之间的短期影响，我们将在VAR模型的基础上取一阶差分的滞后导出误差修正模型。模型如下：

从模型（2.4）结果中可以看出，在短期内，商品房均价与股票价格指数变动均对城镇居民人均储蓄产生负影响，而且根据系数的标准差和T值可以得出房价对居民人均储蓄的影响更为显著和强烈。而城镇居民人均可支配收入的变动对城镇居民人均储蓄、商品房均价和股票价格指数均有正影响，但是影响是微弱的。利率对各变量的影响则不显著。

6.脉冲响应函数（IRF）

图1是城镇居民人均储蓄的响应函数图，可以看出当期其对自身的一个正单位的冲击反应较强，虽然在第四期达到最大值后处于下滑趋势，但仍保持着正的冲击效应且持续时间较长，这说明我国城镇居民的储蓄倾向较高、储蓄意愿较为稳定。图2是城镇居民人均储蓄对房价冲击的响应函数，可以看出商品房销售价格对城镇居民人均储蓄的冲击效应为负，且在第六期达到最大，随后持续平稳上升，在13期后转正，这表明房价对居民储蓄有长期的影响。图3是城镇居民人均储蓄对股票价格指数冲击的响应函数，可以看出股票价格指数对城镇居民人均储蓄的负冲击持续到第九期以后转为正效应，并在13期以后保持在一个相对平稳的水平。

（二）结论分析

通过上述实证检验我们可以看出：Johansen协整检验和脉冲响应函数检验结果表明，城镇居民人均储蓄和房价之间存在长期的均衡关系；向量误差修正模型结果表明在短期内二者具有较强的负相关关系。总体来说，我国城镇居民储蓄与房价之间有较强的相关关系。结合前面的理论分析，我们认为主要有以下几个原因：一、制度变迁、信贷约束和房价的不断上涨，使很多居民家庭对未来的不确定性增加了，预期支出的增加使居民增加了预防性储蓄；二、我国财富分配不均，贫富差距较大，使得住房投资需求成为拉动房价上涨的原因之一。持有较多财富的人出于对风险的考虑，会选择多元化的投资方式，即使房价持续上涨，对其储蓄量的影响也是有限的。而对于中低收入者来说，更高的房价要求其必须有更多的储蓄才能有足够的支付能力。三、城镇化进程的加快，大量农村人口涌入城市，增加了城镇住房需求量。同时，他们购房的资金主要靠自身储蓄，这在一定程度上引起了城镇居民储蓄的增加。

（三）政策建议

通过理论分析和实证研究，我们知道房地产市场与居民储蓄之间有较强的关联性，因此，我们可以通过调控房地产市场来引导居民储蓄行为。房地产市场的管理加强，有助于促进房地产业的健康稳定发展，改善我国高储蓄的现状，推进宏观经济稳定发展。

1.加强住房保障制度建设

随着住房商品化改革的不断推进，居民对住房的需求旺盛，推动了房价的持续上涨。完善住房保障建设，可以满足不同收入群体的住房需求。一、应制定严格的收入调查方案，明确界定廉租房和经济适用房的享受对象，使中低收入者能够成为该制度的真正受益者；二、政府可以通过调控房地产市场，增加廉租房和经济适用房的有效供给。比如，政府在成立专门的开发机构建设保障住房的同时，鼓励私人开发商参与到廉租房、公租房和经济适用房的建设中；在划拨城市建设用地时规定用于保障住房的比例等。三、通过专门的社会住房保障机构，加强对保障性住房的管理，加大对骗购经济适用房者的惩处力度。同时，将保障性住房的建设和管理纳入地方官员政绩考评标准，切实保障相关制度的有效运行。

2.实行差别化的信贷政策

金融机构应在住房信贷上大力实施差别化政策，放宽贷款要求中对年收入的限制。对于首次购房者，应降低房贷利率和首付比例。为严格控制住房贷款的重复行为，对于贷款购买二套房的首付款比例应提高。加大对中小普通商品房、经济适用房和廉租房建设的信贷支持力度，严格控制信贷资金对高级住房和商业性用房的投放。同时，金融机构应进一步完善信贷风险管理制度，严禁杜绝对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或项目进行贷款，防止投机性住房信贷。合理有效的信贷政策可以降低居民的流动性约束，引导居民减少储蓄增加消费。

3.完善房地产税收制度

根据房地产产业的发展状况，房地产市场的税收制度通过税种和税率的调整，起到调节房地产开发商的盈利水平和购房者的住房支出水平、调控房地产市场的投资规模和消费规模、优化房产市场的供需结构的作用。为了完善房地产税收制度，应充分考察流转税和所得税的不同特性，针对房地产开发、交易、保有等环节的不同特点，科学地完善产地产税收制度。同时，房地产开发销售中繁重的行政性收费应减少，不合理不合法的税收项目应清除，切实降低开发销售房地产的成本，以稳定房价。另外，为了抑制投机性需求，应加重对大户型、高档住宅和别墅交易的税收，调整房地产市场结构，引导合理的住房消费需求。

4.深化住房公积金制度改革

建立住房公积金制度，意在促进中低收入者互助购房。但是，从执行效果来看，公积金的使用更多地惠及了中高收入群体，而在改善低收入职工居住条件方面未能有效地发挥作用。真正的低收入者想通过住房公积金贷款获得住房仍比较困难，一是由于其手续烦琐，开发商对其欢迎程度远不如商业贷款；二是在住房公积金贷款在历次的房地产调控中随着相关政策的调整而收紧，殃及中低收入者。因此，我国还需要不断完善公积金制度，充分考虑中低收入人群的需要，对低收入居民使用住房公积金贷款给予适当的优惠，如贷款利率减免、最低收入家庭可以将公积金存款使用到购房的首付款中等。

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