商品化住宅的空间分布特征

陈冰

摘 要：城市是人类聚居地，居住是城市最基本的职能之一，住宅私有化的快速发展使商品住宅成为城市居住区最主要组成部分，其分布特征能体现在市场经济条件下城市居住空间的一般分布规律。以郑州市市辖五区为研究区，采用GIS统计分析、核密度分析、缓冲区分析等方法，对研究区内商品住宅进行分析，探索其空间分布规律性特征，发现郑州商品住宅的空间分布整体呈现中心聚集，由中心向外围离散分布的特征；商品住宅的数量分布呈现出较大的区际差异，并具有显著的自市中心向外围的距离衰减特征。

关键詞：商品住宅；分布特征；区位；核密度分析；缓冲区分析

一、引言

1978年，邓小平提出了关于住房改革问题，拉开了我国住宅商品化的序幕。由开发商建设的商品住宅大量出现，不同特色的商品住宅因地而异，个人住房选择的自由度也不断提高，住房私有已占了主流，住房区位的选择和空间分布特征也随着政策、经济、交通等各个因素的影响而发生着变化。本文从商品住宅的空间尺度对郑州市五区的商品住宅空间分布格局进行研究，探究其在空间上的分布特征，并进一步分析影响商品住宅分布的各种因素，以期能够发现快速扩张型城市居住空间分布的一般性规律，为城市进一步合理的空间布局与规划提供决策依据。

国内外专家学者对于居住空间结构的特征已经有了很深刻的研究与分析，以GIS空间分析为平台，运用统计分析、密度分析、缓冲区分析、热点分析等方法，探究居住空间分布特征以及其时空演变规律，并进一步探索影响居住空间格局的影响因素及其动力机制，从而为城市居住空间的演变提供更好的理论基础及参考依据。武前波以郑州主城区包括二七、中原、金水、管城和惠济5个区的建成区和近郊区（不含上街区）为研究区域，以GIS技术为平台，通过统计分析、叠加、配准、矫正、密度分析等方法，做出郑州商品住宅价格空间分异图，发现郑州居住空间的演变过程及其动力机制[1]；陈笑双在对南昌市商品住宅的分析中，以GIS为研究平台对数据进行分析，运用克里格插值法，得到南昌市商品住宅价格空间分布预测和三维立体图，发现南昌市商品住宅价格梯度受城市中心格局影响[2]；余丽敏以济南市在售商品住宅楼盘数量为数据，以GIS为工作平台，从价格和空间两方面研究济南市商品住宅的分布特征，发现济南商品住宅在各个方向及圈层之间存在差异，存在四个高密度分布区域[4]。

二、数据来源和研究方法

本文所用的商品住宅的数据主要来源于谷歌地图及搜房网，五区边界及郑州道路交通图来源于河南省地图院行政区划及道路交通。经过提取和处理后共包含有商品住宅楼盘数量1891个，通过对此数据的分析得出郑州五区商品住宅的分布特征。

本文主要采用数量统计研究法和GIS空间分析法。通过对搜索到的相关数据分析，了解郑州商品住宅的发展现状，并选取样本点通过GIS进行相关分析得出规律。通过GIS空间叠加和缓冲区分析、核密度分析，从物体的空间位置、空间联系等方面研究空间事物，并对空间事物做出定量描述。

通过密度分析，我们可以使点或者线生成连续表面，从而可以找出点、线比较集中的地方。密度估计值计算公式为：

公式中： F（X，Y）是在（X，Y）坐标位置的密度估计；n为观测点数量；h为宽；di表示该位置到第i个位置的观测距离。

三、商品住宅空间分布特征

通过GIS平台得到郑州商品住宅的空间分布点图。可以发现，郑州商品住宅的整体分布呈“星”状，呈现出中心集聚，并向四周离散分布的特征。城市中心密集分布，密集区域主要集中在五区交界处，并在三环以内集中分布，向东西方向延伸，南北方向离散分布。

（一）空间分布数量特征

空间分析中常用的分析方法就是空间差异分析，本文将从不同的分区及圈层来分析郑州商品住宅的空间分布差异。

从分区和各环线内商品住宅楼盘数量的分布来看，郑州商品住宅的数量各不相同，各有特点。郑州商品住宅整体主要在中原区、二七区、管城回族区、金水区的交界处密集分布，另一密集分布区域在金水区农业路以北与连霍高速之间，并向东西方向呈带状延伸；分布在二环至四环之间的商品住宅楼盘数量占整个五区商品住宅楼盘数量的90%以上。通过GIS平台统计各区及各环线商品住宅数量，金水区商品住宅的楼盘数量最多，占整个郑州五区商品住宅的38%；位居第二的是管城回族区，而最少的是惠济区，仅有商品住宅64处；二环内商品住宅的楼盘数量较少，三环四环成为人们住宅区的最好选择。从整体来看，郑州五区商品住宅数量分布区际差异很大，三环以内高密度聚集分布，各区数量分布不均匀，数量相差较大，金水区最多，惠济区最少，并呈现出由市中心向外环离散分布的特征，这与其经济、人口、规划等因素有关。

（二）空间分布集聚特征

1.核密度分析

本文采用核密度分析制图法，选择搜索半径为1500m，得到了郑州市商品住宅的楼盘分布密度图（图1）

由上图可以看出郑州商品住宅的分布主要有三个密集分布区域，三个高密度核心区，两个次高密度核心区域。这几个高密度核心区分别是：（1）二七区的东北端，与其它各区的交汇处。该区紧邻老城区的商业中心，具有便利的生活环境，同时交通便利，拥有优越的区位优势；（2）管城回族区西北端与金水区交汇处。紧邻老城商业区，是老城区发展和扩张的首选之地；（3）金水区西南端与二七区、管城回族区交汇处。紧邻CBD商业会展中心，具有较好的商业及交通优势。两个次核心区：（1）中原区东部与二七区交汇处与金水区西北端与惠济区交汇处，交通优势和环境优势是他们最大的区位优势；（2）三个高密度核心区与北部的次高密度核心区之间出现了一条商品住宅空白带，此处有大量的商务文化园区，是郑州以商务文化为主的花园路副中心，这与城市的规划及功能区的划分有着较大的联系。

高密度核的分离是由交通因素造成的，因京广快速路和京广铁路贯穿其中。在各高密集分布区域周围，离散分布一些商品住宅区，整体呈现向东部延伸趋势，这与各区域的经济、人口、社会发展等个方面因素有密不可分的关系。整体来看，郑州商品住宅分布呈现出中部密度核较集中，周边离散分布特征。endprint

2.缓冲区分析

以郑州市中心二七塔为中心进行多环缓冲区分析，设定缓冲距离为2500米，设定目标要素为市中心多环缓冲区，从多环缓冲区各环面数量统计结果中可以看出，郑州商品住宅的分布呈现出距中心城区距离衰减的规律。缓冲区各环区内，商品住宅数量差异较大，从数量上来看，内环有314个商品住宅点，二环有673个商品住宅点，三环内有539个，四环内有230个，五环内有57个，数量上呈现出由中心环到外环先增加再减少的现象，随着距离市中心距离的加大，商品住宅数量减少，且减少幅度递增，呈现出距离衰减特征。

二七作为郑州的商业中心，以其为中心的三环内，随着距离的增加，商品住宅的分布呈现出正态分布。由于极差地租的存在，中心商业区地租较高，环境嘈杂，不利于打造安静舒适的住宅区。随着距离的增加，地租呈现递减趋势，住宅成本降低，住宅区数量呈现出递增趋势，接着距离的进一步加大，便利优势减弱，住宅数量也随之减少，呈现出正态分布趋势，并出现市中心距离衰减的规律。商品住宅的对外扩张，也将寻求新的中心点，根据区位因素的不同，呈现出不同的分布特征。

四、结论与不足

本文主要从不同的分区及圈层揭示了郑州商品住宅的空间分布特征，结果表明：（1）从数量特征上分析，郑州五区商品住宅的分布区际差异较大，各区及各圈层内的商品住宅数量差异较大，五区中，金水区商品住宅数最多，惠济区最少；各环线内的商品住宅主要集中在内环外至四环内，占郑州五区商品住宅数量的90以上。（2）郑州商品住宅分布整体呈现中心密集，由中心向外围发散分布，且各方向的商品住宅分布的离散程度不同。（3）郑州商品住宅的分布主要有三个密集分布的核心区域及两个密度稍低的次级核心区域，他们主要集中在中原区、二七区、管城区、二七区各区交汇处。（4）郑州商品住宅的分布呈现自市中心向外围的距离衰减规律，随着距离市中心二七塔距离的不断增加，商品住宅的数量出现递减，且递减速率逐渐增加。

本文在分析过程中主要以一年的静态数据从空间角度分析郑州商品住宅的分布特征，还可以进一步从价格、楼层数、容积率等其他一些指标分析，采用多年的动态数据以时间为轴线深入阐释郑州商品住宅空间分布特征的时空演变。

参考文献：

[1]武前波.郑州市居住空间演变过程及动力机制[J].地域研发，2008，27（1）：36-41.

[2]陈笑双.基于GIS的商品住宅价格空间分布研究——以南昌市为例[D].南昌：江西财经大学，2013.

[3]余丽敏.济南市商品住宅空间分布特征及其影响因素[D].济南：山东建筑大学，2014.

[4]汤国安.ArcGIS地理信息系统空间分析实验教程（第二版）[M].北京：科学出版社，2012.

[5]牟乃夏，刘文宝.ArcGIS10地理信息系统教程[M].北京：测绘出版社，2012.

[6]高曉杰.马克思的地租理论与中国农村土地制度改革[D].曲阜：曲阜师范大学，2010.

作者单位：

河南财经政法大学endprint