徐州：强三线城市房价飙涨样本

刘照普

从去年初至今，在一二线城市房价遭遇多轮严厉调控、城市化步伐加速推进的背景下，从一二线城市溢出的人流、县乡农村进城购房的人口，以及各地流动的资金，带火了三四线城市的房价。徐州这个“兵家必争之地”，也成为房价节节攀升的一员。

据《中国经济周刊》记者了解，国务院批复徐州为淮海经济区中心城市，以及3条地铁线路快速推进等利好消息，推动徐州房价从2016年初至今连续上涨19个月。从不温不火到急剧拉升，徐州多个区域房价突破万元大关，不少区域房价实现翻番，个别楼盘的房价在一个月内的涨幅甚至超过160%。

针对徐州房价的快速飙涨，当地政府连出重拳调控，特别是今年6月2日，徐州市政府发布楼市调控新政，共分为七大项16条意见，包括权属登记两年内限售、备案3个月内不得涨价、增加宅地供应等调控措施。

在多次调控下，徐州新房成交量在今年5月达到顶点，之后连续下滑，不过房价依旧处于上涨状态。如今，楼市传统销售旺季到来，徐州楼市的后续走势会否再现此前“金九银十”盛况？

购房者连夜冒雨排队抢购房资格

郝庄镇皇迷山场治理后

徐州这一轮房价上涨的走势，与全国范围内的大势并不完全一致。2016年初，徐州楼市虽然房价缓慢上涨，但成交量不高，当年4月天气回暖后，楼市开始活跃，成交量大幅回升。2016年9月，全国掀起一轮限购限贷的调控升级浪潮，但徐州楼市并未受到这波调控浪潮的影响。从国家统计局公布的数据看，2016年徐州房价连续11个月上涨，整体成交数据较好。

徐州当地开发商顾雷告诉《中国经济周刊》记者，之所以2016年下半年楼市未受全国楼市调控潮影响，一直保持上涨势头，是跟当时徐州的房源紧缺有关，当年底推出的新盘只有寥寥几家，其他热门在售楼盘大部分是最后一期的尾盘房源在售，一些口碑较好的楼盘早已售罄，造成房源供不应求、价格一直上涨的局面，多个楼盘上演“抢房大战”，“日光盘”“夜光盘”频现。

据徐州365淘房数据中心统计显示，2016年徐州楼市共成交133599套，相比2015年80480套的成交数据增加53119套，同比增长66%，成交量明显放大。

进入2017年，徐州楼市继续保持量价齐升态势。易居中国旗下的克而瑞数据显示，与2016年一季度相比，2017年一季度徐州楼市的住宅成交量增加6440套，同比增长超70%，成交均价增长约8%。

《中国经济周刊》记者查询极房网统计数据发现，徐州东区和中心区一直是楼市领跑者，尤其是和平路板块，是购房者最青睐的区域。从2016年7月到2017年8月，徐州涨幅最大的10个楼盘中，东区占3个——和平上东、美的工润明湖和荣盛花语城分别从6800元/平方米、6500元/平方米和6000元/平方米上涨到13000～16000元/平方米、12000～13000元/平方米、11000～12000元/平方米，同比分别上涨91.2%、84.6%和83.3%，领涨整个徐州楼市。

与此同时，徐州新城区、北区、西区淮海板块等房价也如雨后春笋般上涨。其中，新城区房源紧缺，别墅类项目涨幅最大。

极房网统计数据显示，从今年6月到7月，新城区国信君邑项目别墅每幢从500万元起涨至1300万～2300万元起，每幢最少上涨800万元，涨幅高达160%。

楼市火爆也引起了政府部门的重视，调控政策密集出台，不断升级。今年6月1日，徐州市政府祭出調控“大招”，出台限售政策、开发商价格备案及“限房价、竞地价”，严防地王产生，严格执行明码标价和“一价清”规定，实际销售价格不得高于备案价格。

然而，“大招”之后又现市民雨夜抢房怪象。今年6月5日，众多购房者云集某售楼处门口，在风吹雨淋中排队一夜等候认筹。一位当时参与排队认筹的购房者回忆，在雨中苦等一夜，仅仅是“抢”一个购房资格，即使认筹成功，最后能不能真正买到房还要看运气。

《中国经济周刊》记者现场走访得知，进入“金九银十”的传统旺季后，徐州楼市又呈现出降温趋势，8月底9月初主城区60多家楼盘仅七八家上涨，华润橡树湾、美的乐城、中昂朗琴等楼盘均出现开盘价低于预估价格的现象。

据当地开发商介绍，徐州楼市在政府严格调控下，开发商备案价格不能高于3个月前的价格，所以才会出现“降价”现象。目前，无论是刚性还是投资需求均被抑制，徐州楼市走向并不明朗，开发商、购房客和政府之间的博弈才刚刚开始。

“肉搏”中本土房企难以招架

徐州是老工业基地，又是重要的交通枢纽城市，所以早在几年前，万科、华润、万达、保利、绿地、世茂、恒基、美的、华润等品牌房企便争相进驻徐州攻城略地，抢食徐州楼市“蛋糕”。

2017年徐州楼市风起云涌之际，除了已经占据各大重要区域的老牌房企外，又一批后来居上的全国性房企品牌，如中海地产、碧桂园、融创地产等也纷纷进驻。在全国排名前十位的龙头房企中，除了华夏幸福暂未入驻徐州外，其他各大品牌扎堆进驻徐州，面对面短兵相接、捉对厮杀，竞争渐趋白热化。

5月31日，徐州2017-6号欣欣路地块以21.7亿元被华润摘得，溢价241.15%，楼面价7185.82～8982.28元/平方米，总价及溢价率均创徐州近两年土拍市场新高。融创地产强势进入徐州后，连拿4宗地，其中6月2日连下两城，仅西区热电厂A地块就经过351轮竞拍，花费融创11.69亿元。8月10日，徐州南部的铜山2017-26、27号姊妹地块竞拍中，27号地块经过82轮竞拍，被碧桂园以8.3亿元的价格拍得;26号地块却因超过最高限价而终止竞拍，终止竞拍前该地块报价167轮，价格超过4.7亿元……endprint

在全国性品牌房企的贴身激战中，徐州本土房地产企业遭到无情碾压和打击，逐步退出市场。仅从2017年上半年徐州土地拍卖市场成交来看，70%～80%的大型地块被全国性品牌房企拿下。在一轮轮的拍卖角逐中，徐州本土房企难以招架，不少中小房企破产或消失。

对此，徐州当地一位地产公司负责人认为，品牌房企占据当地市场的份额将会越来越大，成为“巨无霸”，对本土房企形成全方位的驱逐效应。现在本土房企在数量上占据所有房企的90%以上，大型房企的数量占比不足10%。未来20年，这10%的大型品牌房企将占据徐州市90%以上的房地产市场份额，大量本土房企会逐渐退出市场。

徐州万科房地产有限公司副总经理黄超俊在接受《中国经济周刊》记者采访时说，徐州作为淮海经济区中心城市，有着四省通衢的美誉，交通比较便利，其地理位置和区域优势是众多品牌房企选择进驻的一个重要原因。同时，徐州有很多外来人口，能够吸引周边2小时车程范围内的城市人群，人口吸纳性强，有很好的人口红利。万科2012年就进驻徐州，开发的楼盘都很成功。黄超俊称，徐州地产市场容量和潜力很大，不管有多少品牌房企扎堆进驻，他均长期坚定地看好这个市场。

淮海经济区中心城市定位助推房价

6月25日，《徐州市城市总体规划（2007—2020）（2017年修订）》获国务院批复。在批复开头，国务院对徐州的城市总体定位为：国家历史文化名城、全国重要的综合性交通枢纽、淮海经济区中心城市。这是在国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位的明确认可。

徐州市政府一位官员告诉记者，对徐州来说，淮海经济区中心城市的定位是重大利好，将对周边城市发挥强大的辐射带动作用，对徐州未来的房价也会形成明显的依托和助推作用。

南京財经大学王晓庆博士对《中国经济周刊》记者分析说，徐州之所以会成为国内品牌房企扎堆进驻和争夺的“香饽饽”，一是因为国内一二线城市的楼市由于严厉调控遇冷，对人口和资金产生“挤压”“溢出”效应，使得人口和资金向具有强烈吸引力的强三线城市流动;二是品牌房企早些年布局徐州收益颇丰，产生了标杆和示范效应，再加上徐州本身经济发展潜力巨大，对一线品牌房企产生吸引力;三是徐州作为淮海经济区中心城市，对周边城市的人流、资金流产生“虹吸作用”，城市化背景下的进城购房人群进一步推动房地产市场强劲增长。

《中国经济周刊》记者在徐州走访发现，目前徐州的购房者主要分为两类，一类是从上海等长三角发达地区“逃”回徐州安家置业的年轻人;还有一类是从枣庄、萧县等徐州周边县市乡镇进城购房者，这类人群主要是为自己的孩子在城里置办一套房产。

如今，徐州几乎所有楼盘都得先交认筹定金、拿到房号，才有买房资格购房者在埋怨和纠结中，依旧不停地“踩盘看房”。endprint