印度房地产市场，金矿还是大坑？

本报驻印度特派记者 苑基荣

最近几年，在印度的一些城市街头，随处可见房地产广告的大招牌（如图）。以孟买为例，房价40年涨了600倍，大量资金涌入印度房地产市场，包括中国企业在内的全球房地产企业巨头，纷纷布局印度房地产市场。印度房地产市场为何如此火爆？投资这一领域有什么风险？《环球时报》记者对此进行了深入调查。

孟买房价40年涨了600倍

80多岁的老人拉吉，是孟买一家小型会计师事务所的老板。他住在海边一栋高档公寓楼里，套内面积有300平方米。在1975年买下这套房子的时候，拉吉才花了60多万卢比(约合6万元人民币)，如今这套房子的价值至少达到3.6亿卢比(约合3645万元人民币)。印度媒体称，孟买房价40年间涨了600倍，越来越多的印度人移居到城市，导致城市住房缺少，而孟买大部分住房价格都是在近十几年里翻倍暴涨。

巨大利润让全球房地产巨头紧盯印度房地产市场。据印度媒体报道，中国房地产企业碧桂园即将与印度钦奈市房地产开发商TVH达成协议，购买该市一高档住宅区14400平方英尺土地。中国万达集团计划在印度投资100亿美元，在一个大商场附近建设5个产业和主题园区。

其他国家也不甘落后。加拿大多伦多的投资巨头Brookfield资管公司已进军孟买房地产市场。去年这家公司以10亿美元购买孟买一块450万平方英尺的商业用地。私募巨头黑石计划通过首次公开募股发行印度第一个房地产投资信托基金，募资总额可能超过6亿美元。

开发低端市场利润薄

是什么吸引全球房地产开发商投资印度？首先源起莫迪政府2015年6月发起的“全民有房住”的计划。根据该计划，印度将在全国城市建设2000万套房屋，农村建设3000万套房屋，政府还公布了该计划下的住房贷款利息免除政策。预计该计划将会吸引1.3万亿美元资金进入印度房地产市场。

根据中国商务部设立的印度品牌股权基金数据，到2020年，印度房地产市场规模将达到1800亿美元。随着信息技术产业、零售和电商领域的发展，印度市场对写字楼需求在大幅增长。2017年亚太房地产新趋势报告也显示，班加罗尔和孟买取代东京和悉尼，跻身投资、发展前景排行榜前列。此外，印度城市化率很低，截至2014年末，城市化率仅32%左右。一个超过13亿人口的大国，如此低的城市化率与较高经济增速联系在一起，房地产前景确实令人遐想。

据《环球时报》记者了解，孟买和新德里算是印度所谓的一线城市，房价很高。而在小城市，房价还没有起步。中国南通三建集团（印度）有限公司总裁毛建东对《环球时报》记者说，公司目前正在印度班加罗尔与当地房地产开发商合作开发一栋50层的高层住宅楼。他告诉记者，在班加罗尔30平方米的小户型非常受欢迎，未来前景很好。但他也表示，班加罗尔低端住宅市场供应严重不足，中高端市场基本饱和。由于开发低端市场利润比较薄，开发商一般不参与，政府鼓励建设保障房，也有优惠，但缺乏资金扶持。

土地问题是难题

实际上，印度对房地产市场的管理非常混乱，这也使得中国房地产企业在印度投资如履薄冰。一位在印度工作多年的中国管理人员对《环球时报》记者表示，土地问题是制约企业投资印度房地产市场的重要因素。从立法角度来看，最初管理土地的部门只有各级政府的规划部门，他们只对土地属性作出规定，房地产开发没有具体的管理部门。由于土地私有，上述的混乱造成中央政府对土地的属性和归属管理比较少，导致房地产开发处于无序状态，产生很多违规行为。比如购房者交了首付，但十多年都拿不到房子，开发商或者房主违约很多。针对这种乱象，2016年印度政府专门成立了房管局，来管理房地产开发无序和乱象，尤其是开发商违约等问题，但目前还看不到效果。

而在土地开发上，印度各邦情况都不一样。在邻近新德里的北方邦诺伊达，土地由开发区政府统一从地主手中收购，然后再进行土地挂牌拍卖，统一规定租赁期为99年。但在班加罗尔和古吉拉特邦等地区，开发商从政府规划和房管局获得土地开发权后，直接从地主那购买土地，就没有土地挂牌拍卖这个环节。该中国管理人员提醒，如果到印度投资房地产，一定要搞清楚土地问题归属，否则很容易导致投资失败。

即使在印度顺利拿到土地，在当地开工建房，也有很多问题需要注意，不能完全按照国内的方法去做。毛建东告诉记者，公司与印度房地产开发商合作建房时，他建议印方可以像中国那样搭建彩钢板临建设施给工人住，但印度开发商当场拒绝。在他们看来，这样的临建设施太好了，如果建成，工人们就会拖家带口不走了，这让毛建东始料未及。因为在印度城市里，一半以上的人都住在贫民窟里，孟买更是多达60%。

尽管印度房地产看着有很多商机，但风险非常大。毛建东告诉记者，当地开发商曾给他介绍过他们如何“坑”外国公司的故事，听起来让人心生畏忌。在毛建东看来，印度独特的文化和习俗使得中国人对印度了解甚少，具体到房地产来说，其市场情况各地都不同，不要盲目乐观，最需要做的就是做好前期调研。此外，还要注意印度政策的朝令夕改，中印关系的冷暖等。▲