购租并举新模式

谢九

“购租并举”的顶层设计完成，我国房地产调控的长效机制由此确立。

去年6月份，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。这份意见构成了我国租赁市场的顶层设计。

由于“购租并举”被确定为我国房地产调控的长效机制，因此，租房市场在近期内获得的政策支持，甚至已经超过了过去十多年。虽然这些政策无法在一夜之间将中国的租房市场提升到国外的水平，但至少已经有了一个不错的开始。

2013年7月24日，承租人张锦良在浙江宁波市的公租房里开心不已

从目前来看，政府对于租房市场的政策扶持主要体现在两个方面：一是对租赁住房的建设土地给予倾斜，增加租房住房供应;二是提升承租人的公共服务权益。应该说，这两点都切中了国内租房市场的主要痛点。但从另外的角度来看，政府在租房市场主要的工作应该集中在制度建设上，如果过度干预市场的供求关系，反有可能扰乱市场的资源配置，从更长期来看，还应该是市场之手决定租房市场的未来。

土地改革破冰

在牵一发而动全身的利益格局下，我国对于土地制度改革向来谨慎，不过为了扶持租房市场的发展，我国近期在土地市场上频有破冰之举，尤其是北京和上海这两座超级城市，更是走在了改革前沿。

按照上海市7月初出台的《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”时期的住房用地供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，租赁住房用地和商品房用地差距已经不大。由于租赁住房的单套面积普遍少于商品住房，这样的土地供给比例下，新增租赁住房套数将超过商品住房，上海市预计“十三五”期间预计新增商品住房约45万套，租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

为了实现上述规划目标，上海市在土地供应上首开先河，创造了“只租不售”的土地供应模式。7月4日，上海市规划和土地资源管理局网站发布公告，挂牌出让两幅新地块，分别位于浦东新区张江和嘉定新城，土地用途明确标示为“租赁用房”。仅仅20天之后，这两块土地就宣布成交。两块土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。按照规定，此次成交的两块租赁住房用地出让年限为70年，受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业，受让人应参照政府相关规定，建立包括租賃对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务等。由于采取了只租不售的模式，此次成交的地块价格创下新低，以楼面单价来计算，两幅地块单价均不超6000元/平方米，这在此前的上海土地市场难以想象。

一个多月后，上海市再现“只租不售”的土地，上海杨浦区规划和土地管理局9月8日公示，将杨浦区新江湾城街道的部分地块调整为租赁住宅用地。预计在上海还会有更多的类似土地出现，“只租不售”将成为上海土地市场上的常态。

上海市将大量土地用于租赁住房，相当于放弃了很大部分土地财政收入，应该说还是需要极大的勇气，不过，由此可能也会带来另外的问题，由于上海这样的超级城市土地供应原本就相当紧张，如果大量土地用于发展租赁住房，是否可能会使得商品住房的土地供应更加不足，进而促使商品住房价格进一步上涨？

或许是为了规避上海模式的潜在风险，北京的土地市场采取了另外一种路径，在农村集体土地上做文章。

2011年以来，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展租赁住房项目试点，一共建设租赁住房1.28万套。今年5月份，唐家岭集体建设用地的首批927套租赁住房正式建成，开展现场选房、签约入住。这批租赁住房的操作模式是，由海淀区住房保障事务中心按照市场价格向农民整体趸租，租期10年，统一进行出租、运营和管理，然后面向保障房家庭以公租房价格出租，差价由政府补贴。

除了唐家岭项目之外，朝阳区平房乡、温泉镇351、昌平区北七家镇等其他几个在农村集体土地上建设的租赁住房也会陆续投入使用，这些项目主要分布在产业园区附近，承租对象除了城镇中低收入家庭之外，还会面向周边产业园区的职工，以及外来务工人员。按照北京市的计划，今后5年，北京将建设租赁住房50万套，主要通过集体建设用地安排。

理论上而言，北京市的这种模式既可以解决租赁住房的用地需求，又不至于和商品住房抢占土地，同时还可以盘活农民土地资产，为农民增收探索一条新路，如果在实际操作中不出现大的失误，应该还是一条可以复制推广的路径。今年8月28日，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。此次集体土地改革试点，很大程度上就是借鉴了北京过去几年的经验，说明北京市的模式得到了认可，未来可能成为政府操盘租赁住房的主流模式。

租购同权试水

北京、上海的模式主要从供给侧入手，通过增加租赁住房的供应来解决市场的供需矛盾，某种程度上，租赁市场的供需矛盾只是短期矛盾，更长期的问题在于一些制度性的矛盾，比如承租人所能享受的城市公共服务等等，这是决定中国能否进入长租时代的关键因素。在这方面，广州做出了有益的尝试，率先提出了租购同权的概念。

今年7月份，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。按照广州市的方案，“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定”。endprint

对于中国的租房市场，租购同权的概念可算是具有划时代的意义，但是，真正的挑战在于如何落实，如果不能真正落地，租购同权最终可能就只是无法操作的一纸空文。

比如对于租购同权里最受关注的教育问题，其实在此之前，国内很多城市也早就承认租房者可以享受就近入学的权益，但前提是在优先满足户籍和房屋产权等优先考虑的学龄儿童之后，如果还有富余学位才可以考虑租房人口，因此，在一些相对优质的学区，租房者虽然名义上可以享有就近入学的权益，但在实际操作中，最终很难真正实现就近入学。从公平角度而言，租购同权也是一个容易引发争议的概念，在很多人看来，如果通过租房就可以实现和买房一样的教育权益，对于斥巨资买房的人反而有失公平。

对于租房者而言，如果指望租购同权之后就可以低成本实现就读名校，显然也是不切实际的幻想。即使政府在政策上强行实施租购同权，最终也很难让所有人通过租房实现入学的需求。从市场资源配置的角度来看，当一个市场严重供不应求时，必然会带来价格的快速上涨，租房市场也是如此，在供求关系的作用下，未来好的学区房房租价格将会超出大多数人的承受能力，如果过去买不起学区房，未来也同样租不起学区房。

从政府的角度来看，让更多人能够通过租房实现就近入学是其政策目标，但是让更多人通过租房实现就读名校，显然不应该是政府所考虑的范围，如果未来名校周围房租大幅上涨，这也是一种正常的市场行为。

租购同权在国内难以真正落地，还有一个很大的障碍在于户籍制度，我国城市的很多公共资源都和户籍挂钩，即使政府为了鼓励租房而扩大租房者的公共服务范围，但最终也很难将租房者和户籍所有者完全画上等号。

下半年来，国内陆续有部分三、四线城市宣布可以通过租房落户。7月份，无锡市明确表示，“凡在我市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅（居民之间签订的未经过备案的房屋租赁協议不能作为落户条件），同时具备参加我市城镇社会保险、申领《江苏省居住证》均满5年（宜兴为均满3年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户”。除此之外，郑州、长沙、济南等城市也都出台了类似的政策，落户条件也大致相近，比如具有合法稳定住所（含租赁）、合法稳定就业、按规定参加本市城镇职工养老保险等等。

虽然租房落户已经开始在部分城市试点，但更多只能在三、四线城市执行，对于北京、上海等一线城市几乎没有可能，而这些一线城市才是我国租房市场的核心要地，如果租购同权无法在一线城市落地，对于整个租房市场将不会带来太大的影响。另外，租房落户在实际操作上也面临巨大的困难，估计很少有房东会愿意让陌生人在自己的房屋上落户，这将给房东带来很多潜在的麻烦，而且，如果所有后续的租客都提出落户要求，房东更将不胜其扰，对于租客的落户要求，房东可能要么干脆拒绝，要么大幅涨价。

对于政府而言，和租房落户这样的大尺度改革相比，保护租客权益可能更是当务之急。在欧美发达国家，租房在房地产体系当中占有相当重要的地位，欧洲大概有三成左右的人选择租房，其中德国的租房比例更高，选择租房的人群比例几乎占到一半。欧美国家的租房比例之所以长期保持在很高水平，很大程度上是因为这些国家的法律法规对于承租人寄予了全方位的保护，因此很多人宁愿选择长时间甚至一辈子租房。但在中国，由于租房人和房东相比相对弱势，房东随意提价甚至驱赶租客也都是很常见的事情，这也是很多人不愿意长期租房的重要原因。

长期以来，政府对于租房市场的这些乱象也并没有给予太多关注，随着住房租赁被提升到前所未有的高度，有关部门也开始对此作出表态，住建部有关负责人近期表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

政府与市场之手的平衡

从去年6月份国务院发文鼓励培育住房租赁市场以来，各级政府为了响应号召，对租房市场的各种扶持迅速升温，长期以来备受冷落的租房市场瞬间成为各方关注的焦点。对我国现阶段的住房租赁市场而言，政府的政策扶持固然是必不可少，但是如果政府介入力度过大，反有可能过犹不及。

从资源配置的角度来看，住房租赁市场最终还是由市场起决定性作用，政府在这个市场所扮演的角色应该主要是做好制度建设，尤其是市场难以自发发挥作用的地方，需要政府以行政力量介入。但是，政府如果过多介入市场能够发挥作用的地方，最终可能会使得住房租赁市场的供需失衡。

比如现在很多地方政府都在通过增加供应量来扶持市场，从我国租房市场的现状来看，目前国内的房屋租赁供应量的确还难以满足市场的需求，存在一定的供需缺口，但是，这个缺口应该主要通过市场来调节，政府如果直接增加供给，短期之内虽然可以缓解供需矛盾，但长期来看，反有可能干扰市场的自发资源配置。

比如北京的唐家岭模式，农民利用村集体土地建成租赁住房之后，北京相关政府部门以市场价格整体趸租，租期10年，然后面向保障房家庭以公租房价格出租，差价由政府补贴。按照北京市的计划，今后5年，北京将建设租赁住房50万套。这种由政府主导模式的优点在于可以迅速增加市场供给，但是潜在风险在于，这些在农村集体土地上建设的租赁住房地理位置相对较偏，未来可能会面临出租率不高的风险，如果由政府承租，将会形成政府的财政负担，如果首批租约到期后政府不续约，则会在未来形成农民的损失。

今年8月份，国土资源部和住建部确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，如果这些地方城市不考虑市场的实际需求，一拥而上大建租赁住房，最终有可能会造成大量的浪费，甚至扭曲正常的市场供需关系。

除了通过农村集体土地增加租房供应之外，上海市更是直接将商品住房用地划拨出来用于租赁住房建设。按照《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”时期，商品住房用地和租赁住房用地分别为2000公顷和1700公顷，从住房套数来看，预计新增商品住房约45万套，租赁住房约70万套，从鼓励租房的角度来看，这样的力度可算相当之大。但从另外的角度来看，如果原本紧张的土地资源过多被用于建设租赁住房，可能会导致商品住房的供应不足，甚至引发房价又一轮上涨，这反过来又会影响到人们对于租房的选择。

中国的租房水平远远低于国外发达市场，除了租房市场自身的制度建设落后，还有一个很重要的原因在于，房子是中国人实现资产增值的重要途径，从中国的经验来看，10年前如果两个人的资产在同一级别上，一个人选择买房，另外一个人选择租房，10年之后，这两个人的资产差距将以数百万元计甚至更多，正是这种残酷的现实，使得大多数中国人只要有可能都会尽量选择买房而不是租房。

去年以来，经历了史上最严厉的调控之后，国内的房价终于开始出现降温的势头，从租房的角度来看，如果住房的投资价值下降，意味着租房将是一个可以接受的理性选择。但是，如果未来房价再度迎来新一轮上涨，这将严重打击人们对于选择长期租房的热情和信心。endprint