论商品房预售制度的完善

高华

摘 要：随着房地产市场的不断开发，商品房的销售日益呈现出火爆的现状。为了能够加快房地产开发的速度，许多房地产开发商在商品房尚未完工之前就进行房屋出售，这种出售方式一般指的是商品房预售。预购方通过角度定金的方式向房地产开发生进行房屋所有权的预定。房地产开发商在未来规定的时间内将商品房交付给预购方的过程。但目前，由于我国对于商品房预售这一模块的法律法规尚未健全，在商品房的预售上出现了各种纠纷。本文通过对目前我国商品房预售制度的研究，结合我国目前的国情进行立法分析，并总结出该制度的缺陷，并提出相对应的解决对策。

关键词：商品房；预售制度；风险承担；完善

近年来，随着房地产市场的不断发展，房地产预售现象也不在少见。房地产预售也就是我们常说的“期房买卖”，是房地产开发生为了回笼资金，降低开发成本所进行的融资手段。这种预售制度是全国房地产开发制度中新建的。

一、商品房预售制度存在的问题

我国实行颁布这项制度最早出现1994年的《城市房地产管理办法》。在这个法律法规颁布以后，对于商品预售就实现了合法化。这个制度在颁布以后，目前我国超过85%的商品房都进行了预售的方式。虽然在客观的角度上看，商品房的预售对于预购方而言，能够在一段时间内进行资金筹备，效果相当于分期付款。对于房地产开发商而言，能够充分利用建设资金，缓解建设资金压力，也在一定程度上加快房地产工程建设。根据近年来，关于房地产预售所引发的纠纷问题不计其数，商品房预售日渐呈现的弊端也逐渐暴露。例如房产质量问题、价格差异问题、产权模糊問题、超时交房问题等等。由于整个交付时间的较长，在这段时间内房地产商处于优势地位，不可避免的是房地产商借助这样的优势做出违反合约的行为。根据这样的现状来看，房地产预售制度延伸出来的风险承担也逐渐扩大，商品房预售制度的积极影响逐渐减弱。目前，房地产预售制度已经成为了我们市场经济与制度中不可避谈的热门话题。如何能够在商品房预售的制度上进行改进，将利益点平衡起来，从而促进我国商品房预售市场的有序发展。

二、商品房预售问题的原因

1.商品房、信息的不对称

由于商品房的建设工程量大，需要耗费的时间较长，设计的专业领域较广。对于普通的购房者而言，这些专业的信息是很少有人知晓的。其中包含设计、建材、施工、消防等等工程问题，一般的消费者很难对商品的质量和成本进行评估。通常情况下以地理位置、市场均价、配套设施等公开的信息作为购房参考。在这期间，商品房商务很多信息都存在这隐蔽性。这对于购房者而言，很难通过现有的信息进行对开发商的考察与监督。特别是在现今房地产营销开发的作用下，售楼中心为了加快购房速度，进行虚假宣传、扬长避短的等信息包装，对于购房者的利益而言是极为不利的。

2.信息获取难度大，耗资高

根据我国现有的房地产中介代理机构的了解，目前这些机构的工作业务仅仅只在于房屋出租、出售等业务。并没有进行质量监管、监督、鉴定等工作。大部分中介机构与房地产开发商之间有着利益来往，因此对于消费者的权益是无法保障的。另外由于相关的法律制度也存在一定的缺陷，没有一个规范化的监管机构进行消费者的保护。因此，许多房地产开发商为保障自身利益，不会公开房产相关的缺陷信息出来。另外，在质量认定与纠纷处理的过程中，都需要花费高额的成本费，所以信息获取也产生一定的阻碍。

3.政府监管不力，相关立法缺失

政府有义务对市场经济进行监管与宏观调控。因此，商品房预售制度的问题离不开正度的监管措施。我们目前的相关立法的实际应用性不强，立法形同虚设，这样对于房地产开发商的监督能力也十分有限。这样的现状可以看出目前政府没有发挥相关点的职能作用。对于商品房的价格监管、质量监管、虚假宣传等问题不能够及时的发现。消费者在面对这样的违约行为投诉无门，若是走法律渠道，也需要花费高额的成本。

三、商品房预售制度的完善对策

1.对于政府而言

相关的政府部门应该发挥出政府的市场监管职能，以公民的合法权益为先。例如建立企业信用档案。通过信用记录的方式监督企业的经营管理。若是具有危害消费者权益的行为，将会记录在案，未来这类档案将会影响企业未来在贷款、信用等各类危机。诚信档案能够让房地产企业经营透明化。其次，在市场监管上需要对房地产企业的质量、产权、等信息进行严格的核查与监督，对于一些不符合标准的房产进行严格处理，加强市场监控，防止违法经营现象的发生。

2.对于立法机关而言

为了能够更好的发货法律法规的作用，我国的相关立法机构可以借鉴国外成功的商品房预售管理办法 ，并且结合我国的实际情况尽快修订相关《城市房地产管理办法》。其中管理内容最好细化到商品房信息披露，购房违约处理等各种问题。在商品房预售的流程上进行科学化定，在质量标准、产权问题等具体事项归纳到具体。为了方式房地产开发商对于消费者的利益侵害，立法机关需要建立相关的法制监督体系，对市场进行执法维护。

3.对于中介服务行业而言

未来房地产市场需要的中介服务行业不仅仅是在纯代理的基础上。为了能够提高中介机构的整体水平，中介服务行业需要进行信息对称的收集。日后，当商品房预售制度进行改革，中介市场的业务市场也需要重新洗牌。为了避免在这样的行业竞争中被淘汰，相关的中介机构需要加强自身业务水平的提高与诚信度的加强。尽可能实现中介透明化，服务正规化的经营。

参考文献：

[1]李建华等.信息不对称与房地产市场效率[J].经济与管理，2003（02）.

[2]刘桂林.房地产法律政策适用指引[M].中国法制出版社，2009.

[3]张薇.完善我国商品房预售制度的法律思考[D].北京交通大学，2008endprint