小产权房要转正了吗？

崔鹏

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下简称“《试点方案》”）。其中涉及主要内容是在13个城市展开集体建设用地建设租赁住房的试点工作。这让对中国房地产结构稍有了解的人们产生了一些联想。那就是关于小产权房的问题。

所谓的小产权房，就是那些在农村集体用地上建设的房屋。这些房屋由于没有缴纳土地出让金等费用，所以用地成本远远低于一般的城市商品房。但是“小产权”房由于没有如商品房的一系列证件，所以不能像一般商品房那样上市交易。它们的产权证都是其所在的乡、甚至村委会颁发的—我甚至见过这类小产权房的权证，不是正规的印刷品，而是手写而成的。

小产权房的组成结构其实非常复杂，而政策当局对这种房产的态度却是一贯的：在原则上，决策者对这种房屋的存在坚决予以打击。但是由于行政执行效率以及农村自建房屋的用途很难界定，所以在“违反政策”的情况下，这种小产权房在各地仍然非常多。而且，由于涉及社會稳定问题，在大多数情况下，房地产政策执行者即使知道很多小产权房正在建设，甚至交易规模并不小，但在制止这种事件发生的执行层面，所用的力量却非常小。

这种制止一般停留在宣传层面—在各种传媒渠道都对小产权房的交易者（主要是城市居民）宣传，小产权房交易是一种不受法律保护的交易。而且很可能由于建房者的反悔，使小产权房的购买者无利可图甚至倾家荡产。政策执行机构对建设和贩卖这种小产权房的“集体”处罚则比较少出现。也正因如此，小产权房在很多地区的规模并不小，而且其形成的房地产“影子市场”的交易价格也随着商品房市场的交易价格变化而上下浮动。

在房地产政策或者市场价格出现剧烈变动的时候，很多专门从事小产权房交易的公司就会描绘出小产权房有可能转为正常商品房的愿景（当然，这次政策变化也不例外，我就接到过销售小产权房的电话，并肯定地说，他卖的小产权房很有转正的可能）。

那么小产权房真的有可能转正吗？从这次国土资源部和住房城乡建设部的表述上看，似乎有这样的苗头，至少这次的政策变化朝这个方向走了一大步。虽然《试点方案》中所说的集体用地建房，也要经过审批手续，而且存量小产权房并不在这次可以用于租赁的集体用地建筑房屋之列。如果你了解中国大部分商品房的成本构成就会知道，房地产的关键支出不在于建设成本，而在于用地成本。使用集体所有的土地才是问题的关键。至于审批，你通过以前中国小产权房的建设情况就可以透视出，“集体”这一级的管理者对一些民间行为的态度是多么“随和”。

国土资源部和住房城乡建设部这次推出的政策，主要目的大概是想用在集体用地上建房来对冲一些大城市商品房价格的上涨，使其租售比更低，从而降低其售价，进入管理者认为更合理的区间。但问题是，这种小产权房（有的称为“农民房”）出租的影子市场原来就存在，它的确满足了很多从事基层工作外来居民的居住期望。

对这个市场的继续放大对主体市场的冲击是不是有意义，我是存疑的。当然，更关键的是，保持对小产权房的态度一致性，以让管理者留下一个“说话算数”的社会印象，是不是比用集体用地建房对冲房地产价格更加重要？这才是政策制定者真的应该谨慎的。

从市场的公平性来讲，小产权房也不应该被转正。即使只是政策预期，政策制定者也不应该传递出来。

即便这种对冲非常必要，总体看来，用增加商品房建设用地供给量的方式，远比用集体用地建设可租赁房屋来得更加有效，也更加光明正大。endprint