重庆轨道交通三号线对沿线房价影响的研究

2017-09-15

福建质量管理 2017年12期

关键词：渝中区市中心楼盘

(重庆交通大学经济与管理学院重庆 400074)

重庆轨道交通三号线对沿线房价影响的研究

霍娇

(重庆交通大学经济与管理学院重庆400074)

以重庆轻轨三号线为例，研究了39个轨道交通站点对沿线房价的影响范围，同时实证分析了轻轨三号线对沿线房地产价格的影响，结果表明：轨道交通对沿线房价的影响存在一定的范围；离市中心越远，轨道交通对沿线房价的影响越大。

轨道交通；房地产价格；影响范围；区位

一、引言

随着城市化建设进程的加快，轨道交通的作用和地位日趋凸显。一方面，城市轨道交通为市民提供了一种舒适、环保、快捷的出行方式，给沿线居民带来交通便利。另一方面，改变了沿线地区可达性，加强了与其他区的联系，加大沿线土地的开发强度，同时促进房地产增值。

轨道交通对房地产价格的影响具有一定的规律性，则可以此为基础研究城市轨道交通对房价的影响范围及程度，但不同的条件下产生的影响也有差异[1]。比如，由于不同城市的经济与交通设施的发展情况有差异，轨道交通带来的房地产增值效应也有差别；在城市内部，不同轨道交通站点的影响范围不同，其增值效应也不同。

二、重庆轨道交通三号线简介

重庆轨道交通三号线是重庆南北方向的交通主动脉，跨越长江、嘉陵江，连接巴南、南岸、渝中、江北、渝北五个行政区域。全长66.49km，共设45个站点，是世界上运营长度最长的单轨线路。

重庆轻轨三号线施工分为四个阶段：该项目的第一阶段是二塘至龙头寺段，全长21.16km，始于2007年4月6日；其次是2008年12月开始新建的龙头寺至江北机场段，该区段全长18.875km；第三个阶段于2010年开工，该区段是南部的延伸段，始于二塘、止于鱼洞，全长16.3km；最后一个是于2012年开工的北延伸段，其乘车区间为碧津至举人坝，全长10.99km。

由于北延伸段在2016年12月28日开通试运营，而其他三阶段工程已经处于正常运营阶段，为保证研究条件的一致性以及研究结论的准确性，本文选择一、二期工程与南延线段作为研究对象，即鱼洞——江北机场区段。

三、重庆轨道交通三号线对沿线房价的影响

(一)重庆轨道交通三号线影响范围的研究

为了研究城市轨道交通对沿线房地产价格的具体影响，首先要确定轨道交通的影响范围。大量学者进行了研究，并普遍认为2km是轨道交通站点的影响范围。但是城市发展水平的差异、轨道站点离市中心的距离差异，都会导致轨道交通站点的影响范围不一致。因此，本文利用可达性相等理论[2]对重庆轨道交通三号线39站点的影响范围进行了研究。

表1 可达性相等理论介绍

重庆市的市中心位于朝天门，而三号线上两路口是最靠近朝天门的站点，因此选择两路口代表市中心。可达性相等原理不适用本身位于市中心轨道交通的站点，故两路口站未在计算范围内。重庆轨道交通三号线鱼洞——江北机场区段，全长55.5km,全线所花时间大约102分钟，计算可得：Vd=33km/h，而Vb、Vg的选取借鉴刘贵文[3]选择的速度标准，最后选择，Vb=5km/h,Vg=17.5km/h。因此，根据变形公式计算出38个轨道交通站点的影响范围，如表2所示。

从表1可以看出，轨道交通三号线沿线站点的影响范围整体表现为先减少后增加的趋势。渝北区——江北区——渝中区，R逐渐从2.93km降到0.61km，最终降至0.36km，渝中区——南岸区——巴南区，R从0.36km上升到1.40km,最终达到3.81km。由此可知，Sd与R成正比，即轨道交通站点与市中心的距离Sd越大，其影响范围R越大；Sd越小，R越小。因此，可以推测，轨道交通对沿线房价的影响程度与站点离市中心的距离相关。

表2 三号线江北机场——鱼洞区段38个站点(两路口站除外)的影响范围

(二)实证分析

1.数据选取及处理

轨道交通三号线线路长，站点多，每一个站点的影响范围不同。为研究三号线对沿线房价的具体影响，需要分别将渝北、江北、南岸、巴南各区房地产价格进行比较，此处选取四个区2017年1月份的新房均价，各区一月份轨道交通站点影响范围内、外的楼盘均价作为参考数据，分区对数据进行对比分析。渝中区位于重庆市中心，国内外的研究表明，在市中心的轨道交通站点具有区位优势。而区位成熟度越高，对房地产的影响越小，因此渝中区选取得楼盘信息时不考虑轨道交通站点影响范围内、外的差距。

采用网络调查的方式，根据“搜房网房天下”“安居客”等专业房屋信息网站的数据，整理得到：渝北区轨道交通站点影响范围内所选的新楼盘房价均价为9757元/m2，所选轨道交通站点影响范围外的新楼盘均价8414元/m2，而该区1月新房均价为9293元/m2，影响范围内的楼盘房价均价超过该行政区域均价5.0%；江北区轨道交通站点影响范围内所选的新楼盘房价均价为14375元/m2，所选轨道交通站点影响范围外的新楼盘均价9700元/m2，而该区1月新房均价为12400元/m2，影响范围内的楼盘房价均价超过该行政区域均价15.9%；南岸区轨道交通站点影响范围内所选的新楼盘房价均价为11400元/m2，所选轨道交通站点影响范围外的新楼盘均价7500元/m2，而该区1月新房均价为11077元/m2，影响范围内的楼盘房价均价超过该行政区域均价2.9%；巴南区轨道交通站点影响范围内所选的新楼盘房价均价为6788元/m2，所选轨道交通站点影响范围外的新楼盘均价5781元/m2，而该区1月新房均价为6457元/m2，影响范围内的楼盘房价均价超过该行政去区域均价5.1%。渝中区所选楼盘的房价比区域均价超过-11.8%。

2.小结

(1)渝北、江北、南岸、巴南区站点影响范围内、外的楼盘均价存在较大差异，位于站点影响范围内的楼盘均价高，说明轨道交通对沿线房价的影响存在一定的范围；在四个行政区里内，轨道交通站点影响范围内的楼盘均价高于区域平均房价，站点影响范围外的楼盘价格明显低于该区的平均房价，说明轻轨三号线对沿线房价的影响较为显著。

(2)对比四个主城区里轨道站点影响范围内房价与区域平均房价的增幅百分数可知，在四个区域中，轻轨三号线对沿线房价的影响在江北区最显著，其次为巴南区、渝北区、南岸区。江北区围绕着长江，处于各区交汇处。其地理条件优势、商圈发达、交通便利，市民选择该区域的意愿强烈；巴南区和渝北区处于规划建设中，其地势开阔。三号线开通之后，改变了两区的可达性，轨道交通的优势更加明显；南岸区在主城圈内面积少，其条形分布难以形成向外放射状扩展，只与巴南区相邻，难以构成区与区的协同发展[6]。

(3)渝中区位于市中心，其交通便利、基础设施完善，轨道交通的修建虽然加强了渝中区与其他地区的联系，但是其区位成熟度高，轨道交通的修建对房地产价格影响不大。另外，市中心的商业和服务业发达，而许多因素影响房地产价格，轨道交通的影响就相对减少。