城市新区土地利用效益研究

2017-09-14殷晓晨王冬艳李红尹相飞吴文俊

湖北农业科学 2017年16期

殷晓晨++王冬艳++李红++尹相飞++吴文俊

摘要：在评价土地利用效益经典指标数据不全的特殊情况下，构建了评价指标体系，以长春南部都市开发区为例，将研究区与东三省其他典型城市新区进行对比，利用现有数据，进行了城市新区土地利用效益的综合性研究。结果表明，城市新区的土地利用效益评价方法应与成熟的城市土地利用效益研究方法有所不同；长春市南部都市开发区的经济效益及综合效益偏低，但社会效益和生态效益尚可。

关键词：城市新区；土地利用效益；模糊综合评价法；长春南部都市开发区

中图分类号：F293.2；F224 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）16-3160-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.16.041

Study on Land Use Efficiency of New Urban Development Zones： A Case Study on the New Urban Development Zone in Southern Changchun

YIN Xiao-chen1，WANG Dong-yan1，LI Hong1，YIN Xiang-fei2，WU Wen-jun1

（1.School of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China；2.Bureau of Land Resources of Changchun，Changchun 130000，China）

Abstract： In the special case of having incomplete classical-indicators，the evaluation index system was constructed. Taking new urban development zones in Southern Changchun as an example，the comparison was made between the study area and other typical new urban development zones in Northeast China. Then，combined with existing data，the comprehensive study on land use efficiency of the new urban development zone，which is still in the initial stage，was carried out. The results showed that the study on land use efficiency of the new urban development zones should be different from the mature study on land use efficiency of the cities. And the social and ecological benefits of the study area are acceptable，while the economic and comprehensive benefits are poor.

Key words： new urban development zones； land use efficiency； fuzzy comprehensive evaluation； the new urban development zone in southern Changchun

城市新區是指在地域空间上与主城区邻接或接近，具有各种城市要素功能的城市多核心的重要组成部分，表现为城市组团或城市副中心[1]。城市新区一般处于母城的郊区化地带，受母城辐射带动作用较强，经济发展虽然滞后于母城，但却是城市化速度最快、最活跃的区域，是城市外延式扩展的载体[2]。发展新区既是城市空间拓展的内在要求，也是优化城市结构、完善城市综合功能的有效模式之一[3-6]，许多城市力图通过建设城市新区来解决经济快速发展和城市化带来的一系列问题，但并不是每个实行新区发展的城市都取得了令人满意的效果[7，8]。在中国人地关系日益矛盾突出的背景下，在18亿亩耕地红线不动摇前提下，处理好快速增长的土地需求与有限的土地资源之间的关系是亟须解决的关键问题。

学者们对城市新区发展的理论与方法[7]、空间结构优化[8]、空间规划[9]及产城融合[10，11]等问题进行了较为详尽的研究与探讨，研究中也涉及了新区人口、交通等问题[12，13]，但已有研究中对城市新区土地利用问题的重视明显不够，对其土地利用效益方面的研究更是较少涉及。究其原因，主要是因为城市新区作为新兴的发展区域，用于评价和分析土地利用效益的指标数据尚不健全。

城市新区作为推动城市化、促进城市发展的新兴产物，在空间规划、土地节约利用等方面存在诸多不足，但对各方面尚处起步阶段的城市新区来说，用于衡量土地利用效益的指标数据尚未形成，因此少有研究涉及此方面。本研究在评价土地利用效益经典指标数据不全的特殊情况下，构建评价城市新区土地利用效益的相应指标，以长春南部都市开发区为例，对城市建设尚处起步阶段的城市新区进行土地利用效益的综合性研究，以期为实现城市新区土地资源集约高效利用、促进城市新区健康发展提供依据。

1 研究方法与数据来源

1.1 研究区概况

长春南部都市开发区位于长春市中南部，城市轴线人民大街的南端，北起卫星路，南至绕城高速公路，东与净月开发区接壤，西至永春河，面积32.95 km2，是长春市“三城两区”战略的核心区域。新区分为优先启动的核心区、同步推进的引导区和严格控制的拓展区3个部分，核心区位于102国道以南的人民大街两侧；引导区位于102国道以北，卫星路以南，伊通河以西；拓展区指核心区和引导区以外的其他区域及周边区域。根据《长春市南部都市开发区控制性详细规划》，明确本研究重点区域为西起永春河、东至伊通河的南关区域，用地面积19.87 km2（图1）。endprint

1.2 数据来源

原始数据主要来源于国土管理部门的土地出让数据；房地产信息来源于搜房网。

1.3 研究方法

1.3.1 模糊综合评价法模糊综合评价法是运用模糊数学和模糊统计方法，通过对影响某事物的各个因素进行综合考虑，进而对该事物的优劣做出科学的评价。它由美国科学家扎德于1965年提出[14]，该方法在处理定性的、不确定的及信息不完善的问题方面具有明显优越性。模糊综合评价法一般采用最大隶属度原则来确定评价对象等级，但该原则并未有效地利用全部隶属度向量，而加权平均原则利用数据的程度更高，显得更为科学合理。因此，本研究在确定评价对象等级时，选用加权平均原则。

加权平均原则是将等级看作一种相对位置，使其连续化。为了能定量处理，用“1，2，3，…m”来表示各等级，并称为秩。将评价结果中各向量对应分量中各等级的秩加权求和，从而得到被评价对象的相对位置，表达公式为（1）。

1.3.2 指标体系及权重的确定城市土地利用效益是诸多因素综合作用的反映，评价土地利用效益的指标选择、权重系数确定在国内还没有统一的标准。目前，学者对土地利用经济效益进行分析时，一般选取地均GDP、单位面积财政收入、人均或地均二三产业产值等指标；对土地利用社会效益进行分析时，一般选取人口密度、恩格尔系数、人均住宅/道路面积等指标；对土地利用生态效益进行分析时，一般选取人均公共绿地面积、建成区绿地覆盖率等指标；对土地利用环境效益进行分析时，一般选取工业废水排放达标率、工业固体废物综合利用率、工业废水/废气排放量等指标[15-18]。

作为在建的新区，南部都市开发区目前很大一部分收益来自土地出让和土地出让的房地产开发项目，在GDP尚未统计完全的情况下，选取其作为分析对象来反映土地利用经济效益较为合理；对于新区而言，居住及就业人员尚处流动时期，人口密度、恩格尔系数等指标无法确定，而基础及公共设施的建设情况、交通通达情况与新区的快速发展、聚集和经济发展有着紧密的联系；绿地面积及覆盖率指标可以获取，但各项废水废物的排放及利用情况尚无法获得。因此，鉴于城市新区的特殊情况，再结合研究区的实际状况，分别从社会、经济、生态3个方面选取如下8个指标，来反映南部都市开发区土地利用效益的状况，并利用层次分析法确定指标权重（表1）。

在城市土地利用效益评价研究中，只注重经济效益而忽视社会及生态环境效益是明显不正确的，但对于城市新区来说，由于初期的资金匮乏，土地经济效益的重要性更加凸显；新区的公共及基础设施建设若能满足居民的需求，也将对其整体发展有较大的影响；相比之下，生态环境效益的作用在城市发展初期的作用并不明显。因而在分配土地利用效益评价指标权重时，对经济和社会效益赋予了略大的权重。

2 基于模糊综合评价法的土地利用效益评价过程

2.1 确定因素集、评语集，建立评价标准表

1）根据建立的土地利用效益评价指标体系，确定因素集为社会效益U1={u1，u2}，经济效益U2={u3，u4，u5，u6}，生态效益U3={u7，u8}。

2）根据土地利用状况，确定评语集为X={ⅠⅡⅢⅣ}={差级水平、中级水平、良级水平、优级水平}。

3）由于在分析南部都市开发区土地利用效益的过程中，将其与东三省其他典型城市新区进行了比较，因此在建立评价标准表时，部分指标的等级水平根据对比结果来确定（表2）。

2.2 建立隶属度函数和模糊矩阵，合成结果矢量

1）根据等级水平，分别建立隶属度函数（表3）。

2）建立模糊矩阵，合成结果矢量。根据建立的隶属函数可得到社会、经济、生态效益的隶属度矩阵，再与层次分析法确定的评价指标的权重W进行模糊运算，合成土地利用效益评价结果矢量：

3）根据加权平均原则确定评价结果。

3 结果与分析

通过上述方法，最终得到长春南部都市开发区土地利用效益评价结果（表4）。根据加权平均原则的结果可知，无论k取1还是2，南部都市开发区的社会效益均处于中—良级水平，经济效益均处于差—中级水平，生态效益均处于中—良级水平。综合效益在k=1时，达到了中级水平；在k=2时，则为差—中级水平；但无论哪种水平，都可以看出南部都市开发区的土地利用综合效益水平并不理想。

3.1 土地利用经济效益分析

3.1.1 土地出让状况 2006～2013年，南部都市开发区累计出讓土地485.74 hm2，成交总价款206.89亿元，平均出让单价为4 259元/m2。

2006～2008年，土地出让面积（图2）和土地出让成交价（图3）总体呈下降趋势，2008～2013年均呈现M形变化；平均出让单价（图4）在2007年出现最大值，近几年有明显的上升趋势。相比于其临近的长春净月国家高新技术产业开发区（表5），南部都市开发区土地出让面积明显偏少，近几年的土地成交额浮动明显，平均出让单价明显较高。

3.1.2 土地出让的投入产出状况 2012年南部都市开发区的平均出让成本（图5）达到4 152元/m2，但土地平均出让成本增长的同时，收益呈现出急剧下降的趋势（图6）。

相比于其临近的长春净月国家高新技术产业开发区（表5），南部都市开发区近几年的平均出让单价和平均出让成本明显较高，但单位土地纯收益却明显低于前者。

3.1.3 房地产价格分析与比较将研究区分别与长春市的净月国家高新技术产业开发区、高新技术产业开发区和沈阳市的浑南新区、哈尔滨市的群力新区进行对比（所选楼盘都为在售住宅、价格类型为均价），前两者与其紧邻，区位条件状况相近，后两者与其具有相似的城市发展定位（表6）。

无论是同长春市内其他新区相比，还是与同类相近城市的新区比较，南部都市开发区的开发项目都相对偏少，均价范围相对较窄，平均价格明显偏低。endprint

3.2 土地利用社会效益分析

土地利用的社会效益是指土地利用结果对社会需求的满足程度及其相应产生的社会影响。南部都市开发区的交通用地指其城市道路用地，开发区规划道路面积共690 hm2，占开发区总面积29.82%（图7）；基础设施和公共设施是指南部都市开发区的公共管理与公共服务用地，共776.3 hm2，占总面积33.55%（图7），但其中26.34%为公园与绿地。南部都市开发区的规划道路面积较大，但实际部分道路尚未建设完成；基础设施和公共设施用地所占比例偏小，需在未来的开发建设中进一步完善。

随着南部都市开发区配套设施及交通的不断完善，随着长春市政府、吉林省政府（部分单位）的迁入，南部新城板块已成为吸引购房者的首选目标；东北师范大学附属中学的建立以及具有国际品质的雕塑公园，也为南部都市开发区的文化发展奠定了坚实的基础；另外，金融总部基地的建设，将迎来优化金融产业链条、促进长春市产业结构的优化与升级、加强长春区域竞争能力等积极影响。南部都市开发区按照目前快速有力发展的趋势下，将促进区域乃至整个长春的发展。

3.3 土地利用生态效益分析

在土地利用过程中，对整个土地生态系统的生态平衡造成影响，从而对人的生活和生产环境产生影响的效应，称为土地利用的生态效益。南部都市开发区在土地利用过程中较为注重生态的发展，素有绿色金谷、绿色金融城的美誉。为降低碳排放、避免气候变化灾难，南部都市开发区鼓励零碳或低碳的交通方式，这与其原有的生态基础相得益彰，更好地发展了生态效益。

南部都市开发区建成区面积754 hm2，绿地面积205 hm2，绿地覆盖率可达27.19%；公共绿地面积有609.5 hm2，占研究总面积26.34%（图7）。相对于其他地区，南部都市开发区公共绿地面积比例偏小，绿化有待提高。

4 结论

1）相较于其他新区，由于南部都市开发区土地出让率不高，土地成本高、收益低，房地产价格偏低，基础设施不够完备，道路修建尚未完成等原因，其土地利用综合效益水平偏低。其中，社会效益和生态效益为中—良级水平，经济效益为差—中级水平；土地利用综合效益的评价结果与经济、社会、生态效益的高低程度有着密切的联系，在k=1时达到中级水平，在k=2时为差—中级水平。

2）城市新区作为城市的一部分，其土地利用效益的评价与成熟的城市土地利用效益评价应有所不同：城市土地利用效益评价大多是对研究区域一段时间的土地利用效益进行评价，以得到该时间段内土地利用效益的变化情况及趋势；但对于城市新区来说，选取城市新区发展较为成型的某一年数据更为合理。因此，本研究选取了具有现势性的、发展时间靠后的一年数据来对研究区的土地利用效益进行评价。结果表明，该数据能够有效地反映研究区的土地利用情况，结合模糊综合评价法也能够合理地评价出研究区的土地利用效益水平。

参考文献：

[1] 刘荣增，王淑华.城市新区的产城融合[J].城市问题，2013（6）：18-22.

[2] 汪劲柏，赵民.我国大规模新城区开发及其影响研究[J].城市规划学刊，2012（5）：21-29.

[3] LAU C Y. Spatial mismatch and the affordability of public transport for the poor in Singapores new towns[J].Cities，2011， 28（3）：230-237.

[4] CERVERO R. Sustainable new towns：Stockholm's rail-served satellites[J].Cities，1995，12（1）：41-51.

[5] 杨继瑞.城市新区开发与建设跨越式发展思考——以成都牧马山新城为例[J].经济体制改革，2007（5）：128-132.

[6] 郑顺平.土地集约利用的关键手段——城市新区土地开发综合分析[J].规划师，2003，19（10）：41-44.

[7] 叶昌东，周春山.城市新区开发的理论与实践[J].世界地理研究，2010，19（4）：106-112.

[8] 王振坡，游斌，王丽艳.基于精明增长的城市新区空间结构优化研究——以天津市滨海新区为例[J].地域研究与开发，2014， 33（4）：90-95.

[9] 王法成，范颖，余颖.重庆城市新区规划编制与管理的实践探索[J].城市规划学刊，2012（2）：101-105.

[10] 刘畅，李新阳，杭小强.城市新区產城融合发展模式与实施路径[J].城市规划学刊，2012（7）：104-109.

[11] 王春萌，谷人旭.康巴什新区实现“产城融合”的路径研究[J]. 中国人口·资源与环境，2014，24（S3）：287-290.