我国房地产融资结构现状研究及发展趋势展望

王安娜��

摘要：房地产行业是关系国民经济的重要行业，对于经济社会的稳定有着不可忽视的地位。房地产传统融资模式主要依靠银行贷款，不仅有多种弊端，而且不能满足房地产企业自身发展的需求。因此，多元融资渠道成为房地产融资模式的趋势，我国应发展多种融资渠道，满足不同房企不同阶段的融资需求，同时完善相关法律法规，全面有效监管。首先分析传统融资结构及其弊端、成因和影响，接着论述未来房地产行业融资模式的发展趋势并提出政策建议。

关键词：房地产；融资渠道；银行信贷；趋势；多元

中图分类号：F83文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.22.049

房地产行业是资本密集型行业，其发展对于金融市场天然具有依赖性，尤其在资金融通方面。现在我国房地产行业仍主要使用传统融资方式获得资金，即单一依靠银行贷款融资。一方面股票融资、债券融资以及其他多种融资方式不断发展，另一方面银行信贷吃紧，因此房地产企业融资结构发展趋势将多元。

1传统融资结构分析

1.1房地产融资结构的现状

1.1.1银行信贷

银行信贷提供房地产企业发展所需60%以上的资金，而且参与房企运营周期的方方面面，包括购置土地、开发建设、成品房销售等。房地产贷款占比银行贷款总量逐年增长，其中，1998年占比3.6%，2004年占比14.8%，2005年底同比增长16.1%。

1.1.2股票融资

股票融资从成本控制和风险控制的角度有诸多好处，但由于我国对于房企上市有较多限制，因此股票融资不是适用于所有房产企业的融资手段，上市融资的房地产企业仍占全部房地产企业的小比例。

1.1.3债券融资

虽然房地产企业发行的债券相比较其他债券收益更高，且有稳定的现金流，风险更小，流动性更强，但是由于我国政策法律对于房地产企业发债融资有较多约束条件，倾向于对具有国有独资、上市等特征的融资主体赋予发债资格，因此，房地产企业中采取债券融资的企业仍占小比例。

1.1.4其他融资方式

房地产投资基金和房地产信托等其他融资方式与银行信贷、股票融资、债券融资相比占比非常小。随着政策放宽，海外房地产投资基金加快进入我国房地产市场。一方面海外资金的注入为我国房地产行业的发展提供了资金，增加了我国房地产企业融资结构的多样性，缓解了单一依赖银行信贷资金的局面。另一方面，由于国际经济环境的不确定性，而我国还没有完善和建立系统的相关政策法律体系，海外房地产投资基金的注入有一定的风险。而房地产行业的稳定性对于国民经济的稳定性有不可忽视的作用，因此，现阶段仍控制房地产投资基金融资方式的应用。

1.2房地产传统融资结构的弊端

房地产传统融资结构对于银行信贷过于依赖，由于股票融资、债券融资等融资方式只占很小的比例，银行贷款提供了房地产行业所需的大部分资金，导致银行也承担了房企大部分的风险，经济波动和行业动荡很容易使银行遭受风险。考虑到这一点，国家准则要求银行资金占房产企业资金不得超过40%，而我国房地产行业和这一标准相距很大。

1.3房地产传统融资结构弊端的形成原因

（1）我国对于除了银行信贷融资之外的其他房地产融资方式政策限制较大。股票融资、债券融资和其他融资方式因为受约束较多而无法发挥其实际作用，导致房地产融资过于依赖于银行信贷。

（2）间接融资的格局很难短期改变。企业习惯于银行信贷的间接融资方式来筹集资金，虽然直接融资发展很快，但是已形成间接融资的格局。若想改变这种格局，需要国家政策引导和对直接融资方式更好地研究和认识。

（3）我国对于股票融资、债券融资和其他融资方式的法律法规体系尚未完全建立。其他融资方式由于其相比较银行信贷对我国房地产行业和经济有更大的风险和不确定性，而监管和法律体系尚不完善，因此我国政策对其应用准入门槛较高，导致房地产企业由于条件限制无法选择多种融资方式。我国政策对于其他融资方式的限制体现在复杂的审批环节和手续，导致企业融资成本增加，因此企业主动选择成本更低更方便的银行信贷来融资。

（4）银行本身对于房地产融资的动力。房地产行业是追求利润行业，一方面银行有大量闲置资金，另一方面，银行迫于自身生存的压力有对高收益的追求，而房地产融资正切合了银行的需求。

（5）海外基金与国内企业尚未完全对接。国外对于相关行业的法律与我国法律有不相同之处，并且我国房地产企业或者项目运用外资投资的风险评判标准进行评判时会有衔接不当的地方，需要两国相关企业机构酌情考虑。

1.4房地產传统融资结构弊端的影响

（1）单一融资模式增加银行受金融风险的冲击。房地产企业融资过于依赖于银行，银行只享受固定收益，但是却承担房地产行业的大部分风险，这种收益分配方式容易发生过度投资。一旦金融危机爆发，投资者和房地产开发商容易产生替代效应，泡沫破裂，抵押资产贬值，银行受到巨大损失。

（2）房地产企业融资有资金瓶颈。银行信贷适合于短期融资，不仅不能完全满足企业融资的期限要求而且也不能完全满足企业所需资金的数量要求。

（3）房地产企业杠杆高经营容易发生财务危机。由于房企自有资金很少，主要依靠融资来维持生产经营。随着国家监管力度增大，信贷缩紧，房地产企业资金链很容易产生风险，从而危机企业生存，对经济也造成不可忽视的影响。

2融资结构发展趋势

（1）融资市场渠道多样化。银行信贷之外的多样融资选择包括房地产信托、海外地产基金和房地产投资信托基金。海外地产基金通过两种方式进入我国地产市场，一种是购买不良资产或者运作地产项目，另一种是成立投资公司投资地产市场，以收租、购房增值收益和买断收益为利润来源。但由于经济下行时海外资金容易抽离，因此我国应建立更有效的监管防范体系。房地产投资信托基金通过汇集投资者资金并为房地产企业提供融资来获得收益，其可以像股票一样交易，具有较大的流动性和较小的风险。endprint

（2）房产企业不同发展阶段对于融资方式有不同需求。其中，前期资金的可能来源为自由资金、合作资金和股权转让；中期资金来源为房地产投资基金、债权融资资金和银行贷款资金；后期销售资金有住房公积金和银行资金。银行信贷承担的风险来源从房地产融资转移至消费领域，一方面缓解银行信贷资产的风险，另一方面使房地产融资渠道更多样。房地产行业的波动不会对银行产生过大的冲击，经济社会的资产配置效率会提高，而多方制衡的关系会使房地产企业更理性地发展。

（3）资产证券化成为房地产企业新型融资方式。资产证券化是创新型金融产品，不仅为房企融资，还将风险从银行信贷资产剥离，有利于缓解房地产行业融资依赖银行贷款局面下银行面临的风险，从而增加可贷资金，更好地支持房地产行业的发展。资产证券化以银行信贷资产未来产生的稳定现金流为支持发行债券。因其是新兴金融工具，仍具有很大不确定性和风险，一方面，资产证券化降低了银行信贷的风险；另一方面，由于信用链条的延长却增加了风险积累，因此我国资产证券化的相关法规和监管政策仍在不断完善和发展。

（4）金融产品创新增加。金融产品的创新降低经济成本，优化资源配置。长期以来，采用直接融资的房地产企业占比非常小，间接融资不能满足房企的全部融资需求，需求是创新的动力，因此，未来房地产企业对创新的需求非常高。未来创新一方面要满足融资需求，另一方面要规避金融风险。针对不同融资主体要设计适合其风险偏好的金融产品。

3房地产融资方式的建议

（1）建立多渠道的融资模式。多渠道的融资模式的最大特点应是满足不同主体的融资需求，设计出有差异针对不同主体的金融产品。传统融资模式过多依赖于银行信贷，股票上市门槛过高，债券、基金和信托融资尚需发展，因此通过股票、债券和其他融资方式的融资的房企占比非常小。而不同融资方式之间可以取长补短，在房地产市场发挥不同作用，建议针对大型房地产企业发展债券融资，针对中小型房企发展房地产投资信托基金融资方式，银行贷款发挥短期融资工具的作用，信托发挥长期融资工具的作用，房地产投资基金发挥支持成长期房地产企业的作用。

（2）房地产相关法律法规更加完善。在房地产融资多渠道的过程中，新兴金融产品的出来在带来更高的融资效率的同时也带来很多的不确定性和风险，因此迫切需要相关法律法规的体系建立和尽快完善，针对金融工具的组织、流通、收益分配等做出明确规范。加强对房地产金融的监管机制，及时更新完善信用记录体系，建立房地产市场预警体系、统计指标体系和信息披露制度，形成全面有效的房地产市场监管体系。

（3）培育房地产金融二级市场，实现融资产品的证券化和标准化。我国目前有房地产市场的一级市场，二级市场还没有建立起来。以房地产融资产品为基础开发衍生金融产品，实现信贷资产、住房抵押贷款和项目权益的证券化，将流动性差的资产转化为流动性强的资产，使公众成为房地产企业的直接投资者，在享受房企发展所带来的收益的同时，可以分散贷款机构的信用风险和市场风险。另外，要建立个人信用制度，抵押制度和抵押保险制度，增强二手房交易机制。个人信用制度、抵押制度和抵押保险制度的建立是房地产二级市场顺利交易的保障。另外，完善二手房交易市场，才会保证抵押品的流动性和信用，从而使信贷资产的风险可控。

（4）加强对外资投资的引导和监管。外资资金例如外资银行和房地产产业基金进入我国金融市场可以加快我国金融市场体系建设，进入房地产市场可以为房地产行业的发展注入更多资金，而且由于其灵活的融资方式，可以满足不同融资主体的需求。但是另一方面，国际热钱流入和撤离对于我国经济有着不可忽视的影响。因此，對于外资，我国要适当引导以帮助我国房地产行业的发展，也要时刻保持警醒，加强监管和提高风险意识，完善监管的法律法规，避免对我国经济造成冲击。

综上所述，我国房地产市场主要依靠银行信贷的单一融资在信贷紧缩的环境下弊端凸显，为了应对当前政策环境下房企经营发展对于资金的需求，应积极探索发展其他融资渠道，鼓励金融创新，引导外资诸如房地产市场，发展房地产金融二级市场，增加流动性和分散风险。在建立完善多元融资渠道的同时，更要加强法律法规对于市场主体的监管，有效运用宏观调控使房地产行业健康发展。

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