楼市大逻辑已变，你看懂了么

谭梦桐

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这是2016年中央经济工作会议上明确强调的。

现在看来，这句话在2017年像一双无形的手，时时刻刻牵引着楼市的变化。

2017年8月3日，北京市住建委会同北京市发改委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿），提出在政府政策支持下，政府与购房人按份共有住房产权，而住房人可享有住房全部的使用权，另外，满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

8月14日，北京市住建委对征求意见稿进行了反馈，表示共有产权住房属于产权类住房，可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。

北京市住建委先提出不少于30%房源将分配给“新北京人”，再提出“新北京人”可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。这对于跃跃欲试要买房的“新北京人”来说，无疑是重大的好消息，不仅解决了安居，还解决了子女的就学问题。

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共有产权住房这么好，究竟是个什么房？

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，然后以较低的价格，配售给符合条件的保障对象家庭的政策性商品住房，限定其使用和处分权利。保障對象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额和保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。？

简而言之，就是政府出资助你买房，政府与你按出资比例拥有房屋产权，而你享有房屋使用权。

然而，北京并不是首个推出共有产权住房的城市。

早在2007年，江苏淮安开始首推共有产权试点，随后，2009年，上海也启动了共有产权的保障房的建设项目。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。

比起试点经验最为丰富的上海，此次北京共有产权住房的颁布，在几项规定上有所不同，相对更人性化。

此次北京共有产权住房允许出租，上海则规定在购房人取得完全产权之前，不允许出租。

北京向外地人开放，向满足申请条件的“新北京人”提供房源不少于30%，而上海的共有产权住房只针对拥有上海常住户口的人群。

北京的共有产权住房主要保障“夹心层”，上海的共有产权保障房则针对住房困难家庭。

《办法》提出，共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。不满30周岁单身家庭可“先租后买”，形成梯度消费。

共有产权房能否平抑一线城市房价？

推出共有产权房之后，能否平抑一线城市房价？

共有产权住房共有的性质，决定了它是针对既不属于保障对象但又买不起商品房的“夹心层”的需要，不仅缓解了政府建造保障房融资难的问题，还解决了一线城市住房的社会公平问题。

对于对房价的影响，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，共有产权住房的推出，对于房价的影响是间接的，并非直接影响，这主要是看共有产权住房对商品房的供求关系带来多大的影响。如果共有产权住房供应量紧张，而商品房市场供求关系变化不大，则共有产权住房对房价的影响也不会太大。

？目前看来，虽然共有产权住房有一定的保障属性，但实际操作中，执行的仍是市场价格，所以，共有产权住房无法摆脱其商品属性。至于共有产权住房政策能否起到平抑房价等作用，在具体政策落地之前还很难说。而出台以后对平抑房价能起到多大作用，在于后续政策中，政府愿意出多少地、让多少利。

首套房利率上浮影响有多大？

最近楼市大消息不断。利率上浮虽然不是政策，但利率上浮在短期内对房价的影响要远大于“共有产权住房”，而“共有产权住房”旨在建立楼市长效机制。

8月以来，北京部分银行将对首套房贷款利率进行上调，有个别银行的支行网点表示，个人首套住房按揭贷款已经在基准利率的基础上上浮了15%。

据悉，这已是北京首套房贷利率的第五次上调。元旦后，银行将首套房贷利率普遍从8.5折上调到9折；3月下旬，16家银行进一步将9折上调到9.5折；“五一”假期后，约10家银行上调至基准利率，二套房贷款利率上调至基准利率的1.2倍；6月初，部分银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍。

建行一位信贷经理介绍，目前尚未有过上浮15%的情况，“因为上浮10%，可能购房者就不接受了”。

事实上，全国多个城市银行首套房贷利率都出现了上浮。

今年半年内，广州首套房贷利率从3月份到目前首套房贷利率已实现“四连跳”。离广州不远的东莞半年内首套房贷利率也已实现“三连跳”。

房贷利率的上调，将给购房者带来哪些影响？

若首套购房者贷款100万元，按照25年期贷款年限、等额本息来计算，执行9.5折利率时，月供为5649.5元；若商贷利率上浮10%，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，每个月还款相差426元，全年相差5112元。这大大打击了首套房购买者的积极性。

今年监管层反复强调“房子不是用来炒的”，限购限售政策频出，建议购房者如果决定了，就抓紧申请贷款。“再犹豫的话，说不定银行贷款利率还会进一步抬高。”一位银行信贷人士进一步称。

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房产税推出也许只是时间问题？

楼市各种调控杀手锏不断推出，如果政府加速推进房产税，炒房者将面临更大的危机。

8月8日，2017博鳌房地产论坛上，在谈到房产税推出的时机时，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，应该马上推出房地产税。他建议，可以使用双轨过渡的办法来实行。

“新房新办法，老房20年过渡。老房子的钱已经交过一轮了，交的税有20年的时间折现，大概都折现没了，20年之后再征房地产税，对那些老房子是合理的。”樊纲说。？endprint

那么，实施房地产税是否会引发房价暴跌？

樊纲认为不会。他说，现在房地产市场在多种行政手段调控下，需求被严重抑制。一旦实行长效机制，合理的需求足以弥补挤掉的不合理需求，房地产仍然能平稳发展。

楼市大逻辑已变

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话从2016年中央经济工作会议提及以来，楼市的大逻辑已变。

这句话强调了房屋的投资属性不能凌驾于居住属性。以商品房买卖为主导的房地产市场逻辑逐渐弱化，降低房价已不是调控的唯一意图了。

自今年7月以来，百花齐放，全国各地楼市政策一下子都“涌”了出来。除了共有产权住房，近日，以广州为首，郑州、烟台等一二线城市还颁布了租购同权的政策。

租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。保障租购同权，实际是一种对于租房者的“确权”。租购同权保障了外来人口通过备案登记租房合同，安排孩子入学，不会再因为没有户口、没有房子，导致孩子无法上学。

有的专家认为，过去需要通过买房来获得的优质资源（医疗和教育等），现在租客也可以享受了，导致购房的需求少了，房价自然会随之跌落。随着租购同权试点的成熟，此政策也将在全国铺开，一线城市也将参与进来，大型城市购房需求的减弱，将对房价构成冲击。

但也有业内人士认为，租购同权对缓解优质资源紧缺并未起到实质作用。因为无论是租房还是买房，优质资源的供给并没有增加，但市场规律的手在起作用，优质资源还是会优先挑选拥有房产的家庭。在优质资源和房产供给均未增加的情况下，房价也不会下跌。租住的环境好了，租客享受的权利多了，那么，房租可能也就涨了。房租作为房东投资收益之一，上涨也会提升房产本身的投资价值，从而导致房价可能不仅不会下降，反而可能会提升。

“最近身边的朋友也都在讨论，有房的怕名额被挤占，没房的担心租房价格大涨”。一个在北京工作了近10年的青年称。他还认为“租购同权”政策的实施，定然会使城市中火热的学区房更加成为租赁市场的“明星”，但学校招生名额毕竟有限，到时如何分配，如何保证自有住房业主子女的上学权益，都要衡量。

另一北京某国有企业员工表示：“我自己比较保守，但是现在的年轻人，像95后、00后，是比较前卫且会享受生活的，他们甚至不会长期安稳于一个固定的状态，未来‘只租不买真的很有可能成為趋势。”

对于楼市的后市，中国房地产业协会法务部主任康俊亮表示，“我国房地产调控思路已从短期走向长期。”包括住房登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的、市场化的住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制和土地供应结构，以及正在立法中的房地产税制度，以此来看，长效机制已在路上。

楼市大逻辑已变，你跟上步伐了吗？？endprint