房地产租赁时代即将开启

杨未宏+钱玉娟

虽然目前房地产销售市场依然火热，但未来租赁有望成为与住房销售同等重要的市场。

上海首推租赁住房用地。7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。

今年的中央经济工作会议称，要以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

日前，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》开始向社会公开征求意见，其中明确租赁双方权责和义务，昭示着我国房地产即将开启租赁时代。

大势所趋

虽然目前房地产销售市场依然火热，但租赁在未来有望成为与住房销售同等重要的市场。链家研究院认为，截至去年底，国内房屋租赁市场规模1.1万亿元，预计到2025年将增长到2.9万亿元。

万科董事会主席、首席执行官郁亮也曾公开称，租售并举一定是未来的趋势。

去年6月，国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》有关。其中提到“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

早在2012年，北京、上海就获批利用集体土地建设租赁住房。据悉，日前上海发布住房发展“十三五”规划，提出“十三五”期间上海城镇住房供应总量将显著增加，预计新增供应各类住房约170万套。这其中商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

在土地供应方面，上海市住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷。这其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。住房用地供应总量，较“十二五”期间增加20%。

有类似供地计划的城市并非上海一个。公开资料显示，今后5年北京也将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

在官方力推楼市购租并举发展的大背景下，各地开始鼓励房地产开发企业自持住房用于租赁，为出租人提供更稳定的租期和更完善的服务。

天津市政府支持房企从单一的开发销售向租售并举模式转变，同时鼓励住房租赁消费，加大住房租赁政策支持力度，并给予税收优惠政策和金融支持。

成都鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。

在政府各项政策调控下，楼市结构正在发生微妙的变化，过去那种全民买房的时代将宣告结束，未来楼市消费会逐渐走上租售并举的时代。

也有业内人称，租赁住宅永远只能解决小部分人暂时的住房需求，短时间内改变不了我国买房的现状。

转型考验

自持地块作为严防高价地的有效“武器”，如雨后春笋般涌现。

自持土地未必是下一个风口，但是它一定是有实力的企业的下一个选择。

这些年，不少房企如万科、绿地、龙湖、金茂等房企纷纷喊出转型口号，意欲转向城市服务运营商。近日，万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。该地已经是万科拿下的第五宗自持地块，据不完全统计，五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价。

市场普遍认为，自持地块难以迅速回笼资金成本，目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式。

现在租赁市场的租金回报率（年租金/房屋单位售价）较低。万科高级副总裁谭华杰曾表示，如果万科在住宅用地盖房子出租，租金回报率大约为3%，扣除20%税收，最终租金收益率只有2.4%。当前房企融资收紧、成本上升，2.4%的租金收益率是无法支撑住宅租赁产品发展的。

目前看来万科自持土地实现收益是一个难题。但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。

如何运营持有是一项新技能，考验房企的开发、运营、资本运作等综合能力。对房地产企业来说，这也是一个变革和转型的契机，以往重开发轻运营、卖完房就跑的“快周转”模式显然正在走向末路。住宅和商业、配套的持有运营，对房地产企业的运营模式和实力是一个考验，也是一个升级。实行新的住宅运营模式，对开发商的运营能力和资金提出较高要求，部分实力较弱的开发将面临淘汰出局的处境。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，由于房屋租赁资金回收缓慢，资金流动周期需成为开发商考虑的重要因素。开发商除了要保证房屋出租率，还可以通过房地产投资信托基金（REITs）形式将房屋收入证券化。并且在国家对于自持期限等相关政策没有明确情况下，开发商需做好长期自持的准备，将房屋收益打包销售以回笼资金。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为，开发商增加自持，除了在融资、补贴、市场空间、占有率、以土地換配建等方面获得可观红利外，还能享有物业升值收益。一旦有增值前景，土地就自然而然产生了“聚金效应”。

世茂华南区域投资总监易炳顺表示，看好自持物业的发展未来，随着行业发展成熟，资产证券化以及物业租售比等问题都能迎刃而解，必须顺应发展趋势做出改变。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，未来长租公寓行业面临洗牌和并购，而租赁可能会成为部分开发企业全新的发展方向。

完善机制

受“居住不稳定”、“替别人供楼”、“房子和产权证一样重要”等传统居住观念的影响，《中国经济信息》记者随机采访的人群中，“租房”仅为次选或者过渡选择。

100%自持的住房模式，客户如何进行购买，是否只能签订70年租房协议？而与产权绑定的诸如孩子上学、户口等问题后期又将如何执行？

某房地产中介机构资深从业者认为，租赁市场存在诸多痛点。对于租房者而言，租房提取公积金困难；租房贷款限制多、利息高；易出现合同纠纷等。对出租者来说，高房价背景下的租金年投资回报率非常低。在租赁市场尚未真正做大之时，尽快通过政策立法来加强监管，显得很有必要。

租售并举的建立、租赁制度的完善、长租公寓的发展以及配套服务和政策扶持等等，都需要进一步完善，同时需更多政策出台保护承租人权益。endprint