物流地产，白银时代的弄潮儿

宋慧芳

随着物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。

物流地产是一个回报率不高，但收益相对稳定的行业。目前，越来越多的企业开始涉足其中，比如地产业万科、金融业平安等。那什么是物流地产？其就是为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务，属于工业地产领域一个垂直的细分领域。尽管物流地产是房地产行业的细分领域，涵盖了从设计-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。其范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

需求引擎开启

据国家统计局数据显示，2007年以来，中国的城镇化率稳步提升，将近9年的时间里，中国的城镇化率提高了近11%，2016年我国城镇化率达到了57.35%。城市人口的增加带来了消费总量和零售额的高速增长，我国城镇居民消费总支出2005-2016年逐步上升，2016年为2005年的3倍，发展潜力巨大。预测到2020年，城镇化速率加快以及城镇居民消费需求增加推动了物流业的发展，从而进一步刺激对现代物流设施的需求。

据国金证券分析师苏宝亮介绍，物流地产市场的客户主要分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯。传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。近10年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量——电商（阿里巴巴、京东、凡客）、第三方物流（德邦、顺丰、DHL）。例如作为亚洲最大、世界第二的物流地产运营开发商、新加坡上市公司普洛斯（SGX：MC0），《中国经济信息》记者就在其最新财年年报中发现，其前五大客户均属于第三方物流与电商行业，存储的主要货种包括快消品、汽车零部件、医疗器械等。

电商是新型的零售形态，在近几年得到了爆发式高速增长。据中国电子商务研究中心监测数据显示，2016年中国电子商务交易额22.97万亿元，同比增长25.5%。其中，B2B市场交易额16.7万亿元，网络零售市场交易额5.3万亿元，生活服务电商交易额9700亿元。又据日前国家邮政局公布的2016年我国邮政行业的运营情况数据显示，快递服务企业业务量累计完成312.8亿件，较去年同比增长51.4%。其中约有60%-70%是由于国内电子商务产生的快递量。以2011年的“双十一”事件为标志，快递业务量连续三年增速超过50%。据阿里巴巴官方数据显示，其旗下的天猫商城仅仅在2016年“双十一”一天的交易额就达到1207亿元。

国内第三方物流发展较晚，截至2015年第三方物流占比物流行业规模约为8%，略低于发达国家10%-11%的水平。根据Armstrong&Associates的数据统计，按2015年收入总额排序，全球第三方物流前20中，中国只有中外运集团上榜。但是近几年，国内第三方物流收入规模也以10%左右的速度增长。第三方物流的发展标志着我国物流产业正逐步走向成熟，专业化的物流行业环境正在形成。

供需短期失衡

现代物流地产的三种下游需求实则代表了近年中国社会消费升级与制造业转型趋势，从产业链来看，现代物流地产的存储货物更多集中于生产环节面向消费环节的最末一环，储存的是“产成品”，产品附加值高、需要快速流通以节省成本并提高配送效率，因而对仓储环境、货物完好率、信息管理水平的要求是高标准严要求。

随着中国线上零售规模的持续扩大，电商及第三方物流行业带动了现代物流快速发展。加之我国步入服务消费社会，零售消费品及高端制造业的旺盛需求，高端设施的缺口变得十分巨大。而传统的旧仓库在各个方面和高标准的仓储设施有明显差距，建设标准和安保管理等很不规范，不能实现简单的替代改造，只能选择建新的高标准仓储设施。

另外，受电商平台的冲击，传统零售商也开始转向线上拓展，以加速线上线下的融合，这种泛渠道的发展趋势也将引导原有传统零售商的物流体系向更加高效的物流体系转变，推动高标仓储需求的增长。

根据中国仓储与配送协会统计，到2015年，全国通用仓库面积达到9.55亿平方米，同比增速5%；高端仓储占比非常小，2015年底完工投入使用的高标准仓库面积约2000万平方米，并每年维持在40%-60%左右的增长速度；从人均来看，中国人均物流面积为0.43平方米，仅为美国的8%左右，而中高标准物流设施人均面积不到0.015平方米，我国主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，有很大的发展空间，提升空间十分充足，蕴含较多的投资机会。

从目前物流仓储的存量来看，我国现代高端仓储尽管发展迅速，但是总量上与美国相比仍然较低，人均占有现代高端仓储面积更是差距巨大。根据戴德梁行统计数据与预测，2015年，中国现代物流设施行业的需求供给比为44.9%，现代物流设施供需结构却短期呈现失衡，中国当下的现代物流设施建设速度落后于需求，供给缺口达到2390万平方米。

供给端发力加快布局

《中国经济信息》记者在国土资源部发布的《2016年国土资源公报》中发现，2016年四季度末，全国105个主要监测城市综合地价、商服地价、住宅地价和工业地价分别为3826元/平方米、6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。工业用地地价远低于其他类型地块，而一线城市政府出于城市规划、财政税收、就业解决等考量，近年来出让的工业土地连年萎缩。

另一个现实问题是，在工业用地本身供给下降的背景之下，仓储用地占工业用地比重极小。物流地产想要盈利就要有一定的规模，需要大面积的土地。2016年两会期间，国土部表示将采取有保有压、分类合理增加土地的思路。一线城市人口稠密，物流需求旺盛，但土地稀缺、地价高企。二三线城市土地供给相对富余，但是人口较少、经济发展水平相对较低，物流设施建成后出租率难以保证。因此，低成本获取核心城市土地资源是物流地产企业发展的关键。

在一线城市，拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素，短期内甚至已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象。戴德梁行表示预计至2020年中国物流地产供给缺口超过1万亿平方米，长期的供需不平衡，使得物流用地的空置率迅速下降，租金直线上涨。而对其他城市来说，尽管企业在拿地方面相对容易，由于市场还没有完全开发出来，物流需求量不足，存在着空置率高和回报周期漫长等多种问题。

除了稀缺的土地资源，物流地产在其整个开发过程中还需要持续投入大量资金，属于资金密集性产业，相比商业地产和住宅地产投资回收期更長，仅仅依靠自有资金是远远不够的，需要有一个灵活有效的资本运作模式来筹措资金。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《中国经济信息》记者采访时表示，从整个物流地产投资的节奏来看，关键就看对于较长周期开发是否会有足够的资金支持。

目前我国物流仓储设施的供应主体以外资为主，前十大供应商中有6个外资供应商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，合计市场份额占比高达79.10%。而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安，合计市场份额仅为20.80%。严跃进认为，预计该领域也会类似住宅领域成为有较为明显市场集中度的产业，具备较好的投资前景的特点，部分资金也在加快进入这个领域。未来随着内资开发商实力增强，对物流地产项目开发运营经验逐渐积累，凭借自身的本土化优势，预计未来内资物流地产商的份额有望提升。endprint