北京商住房沉浮录

郑智维

北京对商业、办公类项目的调控政策持续收紧，先是“3·26新政”的严厉政策，继而是5月下旬的态度缓和，伴随着政策的松紧，北京“商住房”市场出现了沉浮波动。

被冠以“酒店式公寓”“商务公寓”“LOFT”“类住宅”的名头，商住房一度是房地产市场上炙手可热的门类。

今年以来，北京对商业、办公类项目的调控政策持续收紧。先是“3·26新政”的严厉政策，继而是5月下旬的态度缓和。伴随着政策的松紧，北京“商住房”市场出现了沉浮波动。

目前来看，调控取得了成效。为引导商住房市场合理预期，除了对增量市场的严格把控外，还要对存量物业的管制和交易等进行更具细节性内容的制定。

沦为“烫手山芋”

“层高4.8米的小复式，每平方米的单价才4万元左右，从价格上看确实是入手的好时机。”代理中弘北京像素小区的一位房产中介安杰说。

不过，他坦言，最近该类房产交易不多。因为新政策规定，“个人购买商住房需连续5年社保或个税，名下在京无房产记录，而且不能贷款。”

3月26日，北京市住建委深夜发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该政策出台后，多数中介公司都将商住房项目下架。紧接着，在北京市住建委于3月的执法检查中，15家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途，因而被责令停业整顿。

一直到7月份之前，安杰所在的中介公司才恢复了商住房的代理。中介暂停代理期间，个别着急卖房的业主开始大幅降价。中弘北京像素价格高时飙升到每平方米近7万元，炒房客疯狂涌入。

《民生周刊》记者走访了北京的中弘北京像素、北京城建·N次方、7克拉公寓等多个商住房项目，房价均有较大幅度的下降。“现在已经没有了所谓市场价，什么价格都有，业主对价格的判断出现了分歧。”一位中介说。

据易居研究院智库中心向本刊提供的数据显示：7月份，北京商住房项目成交量继续下滑，仅成交一套，面积为43平方米。市场交易几乎为零成交，相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。

与交易量对应的，北京商住房项目成交均价也呈下降趋势。“从价格来看，商住房已接近探底，下降的空间已经不大了；但不建议用抄底的心态进入，因为该类房产已经成为‘烫手山芋，即脱手是比较困难的。”接受本刊采访时，上海易居房地产研究院研究总监严跃进说。

“伪住宅”规模渐大

脱胎于“商办房”，商住房房本標明的用途是“商业、办公”。

商住房是指一些商业或办公等立项的项目被开发商改变规划，冠以商改住名义卖给购房者。严格地说，商住房是开发商为了利益制造出的“伪住宅”。作为一种违规行为，商住房始终处于政策灰色地带。

“一线城市批复的商业用地，土地价格都相对便宜；在住宅严格限购条件下，商住房需求量巨大，开发利润率高，开发商开发动力大。”接受本刊采访时，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙分析道。

和普通住宅相比，商住房存在土地年限短（仅有40年或50年）、没有学校等基础配套、水费、电费、物业费、供暖费价格高，过户税费成本高等诸多弊端。即便如此，商住房也曾让许多购房者趋之若鹜。

有统计数据显示，2008年，北京市场商住房的供应套数为1.15万套。换句话说，在此之前，商住房市场基本没有形成规模。

限购政策的出台，催热了商住房市场。由于北京等一线城市常住人口居住需求巨大，而商住房不限购、低总价等因素吸引了不少购房者。

从2007年至今，北京市已成交的二手商办类物业也有38万套，面积达4500万平方米。

事实上，商住房曾一度成为北京新房市场交易的主力。根据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%。

遏制增量

2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。

然而，炒作商住房不仅拉高了房价，还弱化了限购政策效果，这也是越来越多的城市对商住房项目加强管控的原因。

和上海相比，北京对于存量商住房的态度显然缓和许多。5月23日晚，北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于“3·26新政”的补充说明：以3月26日网签为节点，之前的可以保留居住功能；已购买商住，可租可售，中介可以代理，但不允许宣传居住。

严跃进分析认为，缓和的原因在于政策希望做微调，进而迎合当前购房者的需求，这也是比较务实的调整，有助于相关矛盾得到解决。通过此类补充条款，有助于各类商住房的扯皮事情减少。

而对于增量市场的规定，则明显较为严格。

新政规定，“新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。”

下一步，势必会对商住房建设过程严格监管。

“对于此类商住房来说，土地政策方面需要积极调整，用地规划和检查等都需要反思。不能给房企有侥幸心理，各类土地随意变更性质的做法是需要积极进行管制和查处的。”严跃进说。

前期，对商住房的严监管主要是为了尽快冻结或遏制疯狂炒作行为，接下来将迎来长效机制的建立。

“商住房占北京新房成交套数接近一半，最终还是要找到出路的。”黄志龙分析说，商住房管控目前基本上是冻结了交易，显然这不是各方希望看到的，只有市场有一定的交易，形成了市场价格，让商住房有出路才能说管控达到预期的效果。endprint