去海外买房做投资

高松

对于大部分中产人士来说，最初的资本积累大都来自房产增值，再投资的时候也倾向于首选房产。

34岁的北京青年孙然称得上是一名新中产人士，她现在是一家国企负责海外工程的员工，这份工作需要她常年到马来西亚、印度尼西亚等国家出差，这让她的年收入在60万元左右。

由于国内投资渠道较为单一，在过去几年中，偏好低风险的她只投入了30万元购买银行推荐的保本理财产品。今年年初，孙然决定再买一套房子作为投资。2013年年底，她在北京北五环朝阳区购买了一套住房，当时的成交价在200万元，现在房子估值翻了一倍，达到了400万元。

因此再投资的时候，孙然仍然选择了房产。“那段时间我想买房，于是在网上狂搜，不知怎么就搜到它们了。”孙然对《第一财经周刊》说。“它们”便是“有路”，后者是一家海外房产投资服务平台，用户可以通过有路平臺完成选房、交易的过程，并且可以将房产托管给有路管理。

在“有路”的服务下，孙然最后在泰国买了一套30多平方米的小公寓。在此之前，她对那里的房地产并不了解，但注意到最近两三年在泰国买房的中国人越来越多。“我买房的目的是投资，泰国200：1的租售比打动了我。”孙然解释了投资的原因。

简单来说，租售比是指当前房价和租金条件保持不变的情况下，完全收回投资需要多少个月。对比之下，如果仅靠租金收入的话，上海全市收回投资平均需要522个月。而根据海外经验，在一个房产运行情况良好的区域，房产在200至300个月租期内可以完全回收投资。如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值。

同样察觉了中国人投资海外不动产的趋势变化，黄晓丹在2015年年初联合两名同事创办了“有路”。这家公司的口号是让用户“当海外房东”，你可以将之看作是海外版搜房网。目前有路拥有约2万用户，总成交额约4亿元，主要集中在英国、美国、澳洲、日本等市场。该公司也在今年7月初获得华映资本领投的5000万元的A+轮融资。

创业之前，黄晓丹管理过搜房网新房体系的电商业务，将选房、定金、担保和贷款都放到了线上。但当时大型的房产中介，比如搜房、链家已经掌握了一线城市60%新房二手房市场，同时，国内房产需求已经到了峰 值。

在思考切入点的时候，他认为海外房产是一个很好的选择。资产管理最重要的是信任，但在传统渠道中，用户通过房产中介购买资产，由于信息不透明，时常会出现被不良中介收取高昂溢价的情况，这导致一部分高净值用户很难接受互联网服务。另一方面，创业公司难以在资产端形成壁垒，因此在这一市场有特色的公司并不多见。

黄晓丹对有路的定位是做一个海外版搜房网，帮中国人配置全球不动产的平台。

获取客户是创业公司最大的支出成本之一，潜在的客户从哪儿来？是从搜索引擎来，还是从朋友圈推广来？黄晓丹投入了两三百万元花在各类渠道上，“每个点都要试，渠道有效还是无效，也要一个个试过去。没有用户就没有海外开发商的信任，就拿不到海外的楼盘。”他说。

从零到一的冷启动是最艰难的阶段。在流量运营上，传统移民公司的获客成本要两三万元，但作为创业公司的有路必须提高低成本获客的能力，否则必然亏本。为了覆盖关键词、提高SEO权重，有路做了很多工作，比如让一个编辑每天发200篇关于有路的稿子，以及在阿里巴巴、淘宝、京东等流量入口，将海外房产的内容全部买断。

对关键词的买断，意味着搜索海外买房相关内容的人，很大程度上会搜索到有路的内容，进而了解有路的产品，在建立足够的信任之后，像孙然这样的高净值用户便有可能成为有路的客户。

但线上流量获取是一项成本极高的支出，黄晓丹投入的两三百万元在几个月内很快花光，团队一度没有办法发工资。之后，他们策划了更多的移动端曝光活动，比如“中国房换美国房”。当用户提交一套在中国的房产，就可以在有路网上换算出能在美国买什么样的房子。一般来说，用户的需求都是公寓换成别墅。

现在看，这些方式很有效果，有路靠此获得了早期的七八千名用户。从零到每月有一两千名用户访问，有路用了近一年时间。如今，有路与淘宝房产、凤凰房产、中信私人银行等线上和线下的渠道达成了合作，70%的用户来自线上访问。

在艰难的启动时期，有路还做了理顺流程的工作—怎样提高线上各个环节的衔接效率。与外界理解的平台轻资产模式不同，有路的模式覆盖了整个交易链条。从交易、贷款、顾问到最后的托管，加上海外市场的20多个国家、40多个城市，每一个国家的交易流程都不一样，这让运营的压力不小。

各个部门的衔接难度也不小。以项目为例，从翻译英文资料、完成项目运营和卖点提炼、在网上发布相关内容，这些资料需要在两天内完成。面对客户时，销售人员的培训，业务的流转、交接以及过渡，也颇为复 杂。

对于有路来说，各个环节都需要模块化，使其变成流水线作业，以应对多个环节的复杂链接。他们对交易环节做了结构化处理，售前、交易中心、贷款，用户在有路的交易不会超过一个星期，交易流程可视化后，在移动端就可以看到交易到了哪个环节。

在有路的用户画像里，一群新中产浮现出来。他们多是1965年至1990年生人，可投资资金在60万元到600万元之间，在国内配置了不止一套房产。他们多来自互联网、金融行业，收入增加得非常快，生活半径也在迅速扩大，他们会选择在东京或纽约旅行，资产配置范围也随之扩大。

按照一二线城市存量房市场的规模估算，有路认为符合这类用户画像的群体规模约为两三千万，孙然就符合他们定义的新中产人士。今年，她利用假期飞到了曼谷一趟，目的是去泰国开户以及付首付。“看房、签约、办手续都是有路帮我联系的。”她还去看了位于市中心主干道旁自己买的楼盘现场。有路的用户，80%不看房，50%连有路的公司都不会去，直接在线购买，对比下，孙然反而成了“少数派”。

黄晓丹将目标用户定义为投资型用户，并且是有能力、有意愿自主投资的用户。在他看来，投资房产的用户很少会去实地看房，最重要的服务是做好对房产投资价值的判断，“用户买房可能是移民的需求，可能是旅游的需求，也可能是孩子上学的需求，但是如果要覆盖多样的需求，对服务的要求就太高了。”

这些细分需求要求有路做更精准和狭义的信息梳理。在这一问题上，有路将中国人最想投资的三四十个城市做了数字结构化，包括当地的房价涨幅、成交价、租金、租售比等几千个数据维度，这样用户在手机上就可以对全球市场有所了解，作出有效判断。

比如，在置业项目专题上，有路的呈现页面会根据用户的具体需求细分，包括热点城市和热门主题两类。热点城市汇集中国人海外置业最爱的目的地，诸如纽约、洛杉矶、西雅图、旧金山等热门城市。热门主题包括投资增值、子女留学、精英移民、家庭度假、海外养老等热门需求。这些专题下的每套房源都有详尽的介绍描述，包括房源简介、房屋详细参数、评估价格、地理位置等信息。

这些数据来自于有路已经合作的300多家全球开发商，包括了有资质认证的海外房产、物业、银行等，有路对这些公司会做12项背景调查，以实现良好的风控体系。除此之外，为了获取更多当地的房源信息，有路在美国、澳洲和欧洲等地设立了专职的资产团队，与1000多位当地的经纪人达成合作，由他们帮助有路寻找房 源。

黄晓丹认为连接了买房者和资产房的有路，将房产当作大宗投资品来看待。“未来，有路平台上不止是卖房，我们可以从房产横向切入保险、基金、理财。”黄晓丹说。后续的服务还可以提供房产的贷款、交易、托管、再出售，他对有路的最终愿景是成为一个全品类的海外投资平台。不过，任何投资都存在风险，对于有路来说，外汇管控和当地的金融危机风险都会影响该类平台的发展。