房地产业与国民经济协调发展研究

文｜深圳市天健（集团）有限公司 辛杰

房地产业与国民的发展有着密切的关系，甚至房地产业被称为国民经济的“晴雨表”，近年来，房地产业的快速、迅猛发展也是直接推动了我国GDP的持续健康增长，房地产也有很强的关联性，由于在建设的过程中，直接关系到多个行业，如生产原材料、人员就业、灯具、装修……等等，这就意味着房地产不仅与与国务产业结构相关，还直接关系到国民经济的方方面面，其与国民经济是否能互相健康、稳定的协调发展，是在我国经济发展中必须要考虑的问题。

一、我国房地产业发展现状

在我国，房地产业兴起于上世纪80年代末，随着经济的发展以及我国城镇住房制度改革的推行，国家实行住房分配货币化、商品化，使得房地产市场得以建立和发展。短短的二十余年时间，我国房地产业进入了飞速发展的时期，目前来看，我国的房地产业正处于调整期，由于前期飞速发展导致我国的房地产市场管理混乱，质量、信誉都成为了问题。于是，近几年，国家加大了监管力度，首先，对开发商进行了严格要求，一些规模小、建筑质量差、资金量小的房地产开发商将退出市场；其次，房地产资金投入呈加快增长趋势，开始多元化的吸纳投资资金，国外资本开始进入到房地产业，不再像以前一样仅靠银行和信贷来完成项目融资，这也导致一些融资渠道弱的开发商也逐渐被市场淘汰；再次，国家也加快了宏观调控的手段，采取限购、限贷等方式来遏制房地产的过快发展，为楼市人为的降温。这些行为都为我国的房地产业发展有着巨大的影响。

二、房地产业对国民经济发展的影响

1、房地产业直接关系着国民经济的增长与否

房地产是基础产业，有着很强的基础性地位，由于涉及面广，且直接影响到其他各行业发展，所以其发展态势，直接关系到国民经济的增长速度。有数据显示，在改革开放后，房地产在第三产业的比重逐年上升，1978年，房地产业增加值占第三产业比重的9.15%，2013年是12.7%，2016年则高达34.29%；占国内生产总值更是由1978年的2.19%上升到了2016年的11.04%，对国内生产总值的比重增长，更是凸显了房地产业在国民经济增长中的重要作用。

2、房地产业解决了大量的就业问题，为民生做出了贡献

就业是民生问题，是民生之本，关乎到国家的长治久安，房地产的快速发展为我国创造了更多的就业机会，并且，房地产的飞速发展带动了相关建材、设备、五金、建筑工程等行业的发展，这些行业同样为社会提供了更多的就业机会，有利于我国长久、稳定的发展，使人们的幸福感和满足感增强，更有利于我国的长治久安。

3、房地产业为税收做出了直接贡献

在2008年房地收到到房产税为680.34亿元，2013年房产税是1581.30亿元，国家房产税增长率达到了15.23，2016年则是2361亿元，这可以看出，房地产业为我国国家税收提供了大量的贡献，极大程度上丰富了我国的国民财富。

4、房地产业若发展不良容易引发经济危机

从上述三点中，我们可以发现房地产业对国民经济的发展和我国的长治久安有着极其重要的作用，目前我国房地产业正处于飞速发展的阶段，整个房地产市场有极大的正向牟利的机会，这种逐年高涨的价格会吸引不少投资者，同样，也会引来“投机者”，这导致各地（特别是一些发达地区）的房价脱离了市场供求关系，一味疯长，以北京为例，从2004年的7000多一平米，上涨到了目前的几万块一平米，这种脱离了市场供求关系为基础的价格虚高，会对国民经济造成非常不力的影响。

三、房地产业发展中存在的一些问题

1、我国房价增长速度过快，存在着房地产泡沫

任何企业和行业都是追求的利益最大化，房地产业不例外，而且近年来，水涨船高的房价刺激着房地产行业投资的增加，然后在供求关系的市场机制下，会导致房价继续增长，于是又有不少的投资人员进行投资，然后价格又会增高……周而复始，造成了恶性循环，从而导致部分地区房地产业的房价虚高，逐渐形成了房地产泡沫。

2、对资金监管问题导致银行信贷行业存在风险增大

房地产的迅猛发展刺激了银行信贷业务的发展，使得银行信贷业投资的风险增大，而且对于一些房地产投机人员，他们会时刻关注国际市场利率变化，从而获取最大化利润为投机原则，从而造成了金融环境的不稳定，且近几年由于资金监管部门的监管力度问题，这也很大程度上增大了银行信贷行业的风险。这需要国家增强宏观调控，稳定房价，加强监管，减小银行的风险。

3、房地产业本身的物管和配套设施发展有待提高

这些年，很多的投资者进入到房地产开发行业，越来越多的房地产建筑也修建起来，但与地产配套的服务机构，如：物管、咨询机构、装修、检测等行业则相对起步比较晚，而且与房地产商之间缺乏合作，导致民众服务无法跟上，无法为人们提供更好的配套服务。另外，一些房地产中介机构自身管理比较差，整个行业比较混乱，缺乏正规化，总的来说房地产业的服务质量急需提高。

四、房地产业与国民经济如何做好协调健康发展

我国房地产业应从构建健康和谐社会的要求出发，从实际出发，实事求是，正确处理好房地产业与国民经济的各种关系，使之能健康稳定的发展，并且能与我国的国民经济发展挂钩，使之能相互协调，这是关键。个人觉得，我们应从几方面入手：

1、正确进行产业定位，充分认识房地产业的作用

正确认识房地产业在国民经济中的所起到的作用和地位，对其进行科学的定位，正确处理房地产业与国民经济之间的各种矛盾。首先，要正视房地产与国民经济，正确处理二者的关系，进行国民经济结构优化，既要要考虑房地产继续发展的问题，又要考虑其在整个国民经济发展过程中存在的矛盾问题，要充分发挥地方政府的作用，特别是对于土地的管理，根据产业特征情况因地制宜的根据经济情况对土地租赁和买卖、用途等进行管理，避免出现房地产业的“独大”。其次，可加强银行监管，规范房地产业贷款情况，避免房地产投资带来的金融、信贷等各种风险问题。再次，要保持房地产投资的合理规模，避免出现房地产泡沫，导致我国经济出现问题，也不能因为房地产经纪过热，就把一切发展重心放房地产业上，而忽视了其他行业的发展。除此之外，加快推进房地产集约发展的创新发展模式。避免前期由于增长过快带来的粗放发展，做到以人为本，节能省地，注重文化、环境、科技的全面发展。

2、加强地方政府的行为规范，树立地方政府综合发展能力

在我国经济生活中，房地产是不动产，从土地开始就与政府息息相关，因此，政府有着很强的操控权，但中央政府和地方政府之间往往存在着一些矛盾，要做好房地产业与国民经济健康发展就要处理好中央与地方的政策调控矛盾问题，并且根据地方的实际情况，进行房地产业的宏观调控。首先，要改变地方政府近年来十分依赖房地产来提升经济的状况，特别是一些相对发达的城市，要转变乘房地产的飞速发展的机会来拉动当地GDP的想法。其次，要规范政府行为，1998年以来，政府为扩大内需而配合房地产建设项目进行贷款担保的情况非常多，据统计，在金融机构的中长期大额贷款中，80%都与银行担保有关，但这些项目一旦出现问题，则会成为国家负债，极大的增加了金融机构的风险，这就需要增强对政府行为的规范，避免出现只为政绩，不考虑其他影响的现象出现。再次，政府要树立科学发展观，全面发展社会经济的综合能力，要根据地方的实际情况，综合规划，加强对优势产业、特色产业的发展，避免对房地产的依赖，提升地方的综合实力，要脚踏实地的进行区域发展。

3、进行宏观调控，适当的出台一些限购或鼓励的政策

近几年，我国房地产房价的暴涨，导致一些地区已经出现了一些经济泡沫。虽然我国已经进行了相应的控制和调整，但由于我国城市化进场的推进，城市的扩张，依然需要不停的进行房地产建筑修建，农专非、农村人口进入城镇，都需要有房地产业做支撑，因此，我国房地产业还需要继续进行调整，关键是需要处理好促进与控制之间的关系，以此来保证房地产业能健康、稳定的与国民经济协同发展。个人觉得，可以从几方面入手：首先，在进行调控，进行限购、贷措施的同时，要维持房地产业的适度规模，特别是一些优质的、大型的房地产公司，对其款发展要予以支持。其次，要完善宏观调控体系，目前有部分地区房地产已经出现了泡沫，而且地方政府由于利益考虑或者认识不到位，他们未能根据实际情况对宏观调控政策进行执行，这导致了宏观调控政策执行欠缺。第三，建立宏观调控机制，房地产宏观调控政策是根据市场需求情况形成的，因此，需要建立房地产经纪领域中有效的市场机制，使房地产能根据市场情况形成“自控调节”，能根据我国现阶段国民经济的发展情况及市场要求进行自我调节，这样才能促进房地产业余国民经济持续协调的发展。

4、正确处理市场房价飞涨与住房保障的关系

随着房价的日益上升，逐年翻倍，但人均的收入却依然未增长，或缓慢增长，这导致住房市场和住房保障之间的矛盾也愈发激烈，一方面，房地产的飞速发展提高了人们的居住条件，并且带动了相关产业的发展，使房地产成为了国民经济的新增长点；另一方面，住房在短期内快速的商品化和市场化，也引起了房价的大幅上升，但人均可支配收入增长速度却很少，很多人无法解决基本的居住需求，这导致住房保障面临着很大的压力。因此，需要重视住房的作用，一方面制定一套完善的住房保障系统来解决这一问题；另一方面从根本的角度去化解商品化、市场化和住房保障之间存在的矛盾，这是推动我国房地产业和国民经济协调发展的必经之路，也是我们目前急需要解决的问题。

结束语

总之，房地产业近些年的飞速发展，对我国的GDP增长、社会稳定、经济发展、就业等各个方面都做出了极大的贡献，特别是对于我国国民经济的发展，但目前来看，我国国民经济在发展过程中遇到了很多这样那样的问题，对于这些问题，我们应积极面对，寻求解决办法，这样才能做到房地产业与我国国民经济协调、稳定的发展，以及我国的长治久安。