浅析房产测绘技术及质量控制

余传龙

摘 要：随着城市化进程的加快，房地产事业也同步得到飞速的发展，这对于房地产管理的质量与效率的要求也更加严格，房产测绘作为房地产开发进程中一个重要的环节，其质量与效率的提高也势在必行，文章就房地产测绘技术以及质量控制管理做一些浅在的分析与探讨，以供同行参考。

关键词：房产；测绘技术；质量控制

中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：2095-2945（2017）23-0179-02

引言

在经济发展速度以及物质水平不断提升的背景下，我国的房地产行业也正在稳定的向前发展，房产测绘作为房地产开发与交易中的一个核心环节，应当努力适应房地产发展的要求，努力提高房产测绘技术，提高房产测绘质量与效率，才能促使房产测绘行业健康发展，才能跟上房地产事业发展的节奏。

1 现代房产测绘技术概述

1.1 现代房产测绘主要目的和内容

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术以及测绘手段来测定房屋、土地以及房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，测绘出来的数据信息成果可以为城市基础设施建设、城镇规划、房屋拆建、土地征收开发以及城市基础地理信息系统的建设提供地图与数据服务。房产测绘是进行不动产登记和保障不动产产权人合法权益的重要依据；房产测绘的主要工作是确定房屋的位置、界限、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来，其内容包括房产基础测绘和房产项目测绘，房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，生成房地产分幅平面图；房地产项目测绘，是指围绕房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘，其测绘成果可以为房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理服务。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大，与人民群众利益关系密切。

1.2 房产测绘基本流程

房产测绘通常有这样的一个流程，先由委托方提供测绘项目相关的图文资料，如委托书，项目总规划图、地形图、规划通过的楼幢CAD设计图以及相关的规划变更文件、土地相关资料、房屋编号图等，测绘人员依据房产测量规范等相关文件进行项目技术设计，提前预约好现场测绘时间，测量之前要对激光测距仪、电子全站仪以及GPS等测量设备相关仪器进行检修调整，做到准确无误，在测绘前，要进行房屋、用地以及产权状况相关调查，对现场采集到的数据与提供的资料进行对比，查看出入情况，有必要时进行二次复测，然后把采集到的数据进行内业处理，生成实测测绘报告并进行检查验收，最后做好成果归档管理。

2 房产测绘技术概述

2.1 数字房产测绘技术的特点

传统的测绘技术主要利用钢卷尺和比例尺以及经纬仪等设备来测量房屋以及土地的尺寸与角度并根据相关运算公式来测算面积，其测量工作量大，速度慢，且测算精度受人为因素影响较大，比如，在测算弧形等不规则房屋及土地时，传统人工量算误差很大，随着计算机技术以及3S技术的发展，数字化测绘技术逐渐发展与成熟起来，与传统测绘技术相比，数字化测绘技术测图、用图自动化，图形数字化、点位精度高，现势性强，便于成果更新，同时能以各种形式输出成果，进而方便成果再利用，其数据可作为地理信息系统的重要数据信息来源，测绘生产效率大大提升。

2.2 全站仪技术在房产测绘上的应用

全站仪是由电子经纬仪、光电测距仪和微处理器组成的一种新型测量仪器，由电子测角、电子测距、电子补偿、微机处理装置四大部分组成，其测量数据采集与测量过程控制紧密统一，它可以实现测量角度、距离、坐标、放样等多项功能，同时可以通过传输接口将野外采集到的数据与计算机、绘图仪进行连接，利用相关数据处理和绘图软件，自动化生成相关测绘图成果。与传统的测量仪器相比，全站仪全程自动化、智能化的操作大大提高了测绘效率以及精度，其测量数据信息是地理信息的重要组成部分。

2.3 RTK技术在房产测绘上的应用

RTK技术是全球卫星导航定位技术与数据通信技术相结合的载波相位实时动态差分定位技术，它能够实时地提供测站点在指定坐标系中的三维定位结果，是GPS测量技术与数据传输技术相结合而组成的系统。与全站仪技术相比，其使用条件不需要很强的光线，两台主机之间不需要光学通视，可以全天候作业，并且RTK定位技术的精度能达到厘米级，能够对部分物点位置、权属界址进行精准测绘。

2.4 GIS技术在房产测绘上的应用

随着GIS技术的发展日渐成熟完善，地理信息系统（GIS）以其强大空间、属性数据的生产、管理、查询能力正广泛地应用于国土、规划、市政、通信、军事等社会各个领域，并且取得了极大的社会和经济效益。充分利用GIS的图属互联思想，以此设计开发建设基于GIS的房产测绘系统，建立基于GIS的城市房产房产测绘基础数据库，实现测绘数据的有效管理与利用，完美地将测绘图形和属性信息的一体化存储， 同时可以将测绘成果通过接口传输给房地产業务子系统进行共享利用，有效的将资源整合、共享，充分提高了房产信息系统管理运转效率。

3 房产测绘的质量控制措施

3.1 建立健全测绘市场质量控制机制

随着房地产事业的发展，房产测绘逐渐从房地产行政机构部门中分离出来走向市场，政府通过引进具有相关测绘资质的测绘企业来开展区划内房屋测绘工作并对其进行备案登记，房地产政府机构测绘部门对其测绘工作进行监督、对其测绘成果进行严格审核，通过发挥市场机制的调节作用，在备注选的测绘企业中形成市场竞争，使测绘技术过硬、测绘服务质量强的企业入选承担项目测绘工作，测绘企业为了生存，提高测绘市场占有比份额，必然要增强自身测绘技术与服务质量，从而形成一个良好的测绘市场氛围，与此同时，在引入测绘企业时，也要注意考虑市场容纳能力，合理控制测绘企业的引入数量，因为虽然企业如量的增加会增强市场竞争，有利于选取最优的测绘企业，但如果测绘项目有限，而市场测绘企业过多，势必会引起企业间竞争而引起的大幅压低测绘价格，在这种情况下，中标测绘企业为了争取多获取一点测绘项目剩下很小的一部分收益时，势必会在材料和施工工艺方面降低成本，进而势必影响测绘项目的质量。所以此时由于市场的盲目性，测绘项目主管部门应当适当进行干预，发挥政府的宏观调控作用，适时合理控制本地测绘市场中引入的测绘单位的数量，同时，作为本地测绘行政主管部门要加强对这些测绘单位的监督管理，对于扰乱正常测绘市场秩序，在测绘工作中偷工减料、权钱交易者要按照执法必严的要求对其进行严肃处罚，总之，通过健全市场机制以及完善政府宏观调控职能，从宏观上必将有利于房产测绘市场的有序健康发展。

3.2 完善内部质量控制机制

在控制房产测绘质量控制过程中，完善内部质量控制机制是核心，具体可以从以下两方面入手：

（1）完善房地产测绘过程。在测绘前，要对委托方申请材料仔细审阅，最终确定一个严谨的项目测绘技术设计路线，在测绘过程中，某些细节有必要时要进行二次复测，特别是与申请材料里不一致的地方或者变更规划的地方，要仔细测量并确认，在内业数据输入与处理过程中，要认真仔细，涉及到公摊计算必须按照房产测量规范及相关法律法规要求计算，最后房产成果坚持实行二级检查一级验收制。

（2）加强对相关人员的培训。加大对相关测绘技术工作人员的培训力度，加强人员管理，提高人员专业水平，才能提高房产测绘工作的效率，同时要强化测绘工作及相关工作人员的职业道德意识，秉承全心全意为人民服务的宗旨，严格按照测绘法律法规要求开展测绘工作，房产测绘工作中坚持做到公平公正，只有这样，房地产测绘市场才能沿着正轨持续健康发展。

4 结束语

随着房地产事业的快速发展，对于房产测绘工作也提出了更高的要求，只有努力提高掌握现代数字化测绘技术，以严谨务实的工作态度开展房产测绘工作，严格把关房产测绘质量，才能实现房产测绘行业的健康发展。

参考文献：

[1]杨平，裴亚波，伦小伟.基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现[J].测绘通报，2005，05：56-58.endprint