农村宅基地退出补偿的经济学分析*

徐四桂，宋 戈， 2※，黄善林，陶军德，王萌萌，滕 鹏

(1.东北农业大学资源与环境学院，黑龙江哈尔滨 150030； 2.东北大学土地管理研究所，辽宁沈阳 110819)

农村宅基地退出补偿的经济学分析*

徐四桂1，宋 戈1， 2※，黄善林1，陶军德1，王萌萌1，滕 鹏1

(1.东北农业大学资源与环境学院，黑龙江哈尔滨 150030； 2.东北大学土地管理研究所，辽宁沈阳 110819)

[目的]农村宅基地退出补偿标准的确定及其利益分配是宅基地能否顺利退出的关键。[方法]基于福利经济学分配论和补偿原理建立宅基地价值生产函数，运用比较研究法、模型分析法通过计算各生产要素的边际贡献率确定各相关权利主体的退出补偿范围；权衡宅基地退出过程中投资成本与未来收益，以优化宅基地增值收益分配方案，为宅基地退出公平补偿提供科学的理论依据。[结果]理论上农户的最低补偿额应大于农户退出宅基地的机会成本，最高补偿额不高于宅基地价值生产函数中农户应分得的宅基地价值与农户退出后的投资风险成本之和；村集体的补偿额应为宅基地价值生产函数中村集体应分得的宅基地价值；地方政府的退出补偿额应不超过所享受的外部性价值。[结论]基于宅基地价值生产函数确定的各相关权利主体退出补偿范围，从定量角度为宅基地退出公平补偿提供科学的理论依据，同时顺应了通过市场机制对退出权利主体进行补偿的改革方向。

土地管理 农村宅基地 价值生产函数 退出补偿标准 利益分配

0 引言

新型城镇化背景下，随着城乡人口流动速度的加快，“空心村”、“村外村”、“无人村”等农村宅基地闲置、荒废现象普遍存在[1]。如何盘活存量农村宅基地，实现真正意义上的城乡建设用地增减挂钩，是目前城乡统筹发展中亟待解决的问题，因此农村宅基地制度改革势在必行[2]。党中央开始高度重视农村土地制度改革，十七届三中全会、十八大报告和十八届三中全会均提出了要“完善农村宅基地制度，依法维护农民宅基地使用权”； 2015年中央一号文件明确“探索进城落户农民在本集体济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地并探讨农民住房保障的新机制”； 2015年11月《中共中央办公厅、国务院办公厅印发<深化农村改革综合性实施方案>》再次提出“在保障农户依法取得宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，对农民住房财产权作出明确界定，并探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”。党中央的一系列政策明确了农村宅基地制度改革的方向和任务，有偿退出[3-4]成为一种必然的趋势。目前，全国已有不少省份开始进行农村宅基地退出的试点与探索[5-8]，从试点区的实践经验来看，农户退出意愿较低成为阻碍宅基地顺利退出的关键，其问题的症结是退出补偿标准不科学及其利益分配机制的缺失。

在西方，宅基地流转和退出是以产权理论和交易费用理论为依据，在成熟的市场机制下完成的。由于我国农村宅基地产权不明晰，交易市场没有完全放开，退出机制尚未成熟，其退出补偿标准的确定和利益分配仍在探索阶段。国内学者关于宅基地退出补偿研究主要是基于产权理论和地租理论，依据城市建设用地基准地价测算方法，从土地价值和地上建筑物价值2个方面对宅基地价值进行测算，并明确政府和农户的利益分配关系[9]； 从宅基地入市角度，以农地征用价格和城市建设用地价格为参照系，对农村宅基地价值进行市场价值计算[10-13]； 从宅基地功能效用出发，对其进行现实性价值、期望性价值和其他价值计算，基于嵌入式原理，将文化、政治和农户认知嵌入到补偿中[14-15]。其研究方法采用条件价值评估法(CVM)[16]，模糊数学评价法[17]，基于土地发展权之上的成本逼近法[18]，Logistic回归模型分析法[19-20]，对宅基地退出补偿标准进行估算。现有研究多从宅基地价值构成及演变机理[21]出发，通过各权利主体之间的博弈探讨退出收益分配[22]。而基于宅基地价值形成机理，嵌入农户退出的风险成本和宅基地未来增值收益等因素来确定各权利主体的退出补偿标准的深入研究比较少见。

鉴于此，文章借鉴耕地保护补偿中耕地价值分配理论[23]，试图建立一个能够系统估算全国农村宅基地退出补偿标准的数学模型，运用福利经济学探析退出补偿的宅基地价值分配调整过程，并嵌入退出主体的风险成本以确定各权利主体的退出补偿标准，分析宅基地增值收益以优化宅基地退出收益分配方案，为实现宅基地退出的公平补偿提供科学的理论依据。

1 宅基地价值分配

由我国现行法律可知，宅基地使用权是国家授予村集体给予农民的无偿使用的特殊物权，是不得流转和继承的。按照我国“地随房走”的一般原则及宅基地本身的特殊性，明晰的产权是使宅基地资源配置达到帕累托最优的前提条件。作为经济理性人，宅基地退出行为主体都追求自身利益最大化，因此建立外部约束与内部激励相结合的退出补偿机制，通过转移支付手段即给予农户经济补偿激励或社会福利激励，使农民意愿同社会整体意愿趋同，从而使农户自觉自愿的退出宅基地。该文遵循“公平优先，效率跟进”的原则，将参与宅基地价值生产的各类要素为自变量，构建宅基地生产函数模型式(1)以计算宅基地自身价值，权衡退出主体的投资风险和未来收益，以期能使宅基地退出补偿标准合理化。

(1)

式1：V表示宅基地价值；N表示宅基地数量(宅基地面积大小及宅基地块数)；D表示离中心城镇的距离(区位的优劣程度)；T表示地上房屋及其他附属设施的年龄(新旧程度、材质)；C表示农户资本量的投入(资源禀赋)。由福利经济学分配论可知，参与宅基地价值生产过程的各类要素所分得的价值量取决于该要素在价值生产过程中的边际贡献率。将农村宅基地退出市场看作要素市场，宅基地价值市场看作产品市场。从退出行为来看，其参与主体主要涉及农户、村集体和地方政府，则有以下分析。

(1)假如没有地方政府干预，宅基地隐形交易现象普遍存在，则宅基地资源要素市场和产品市场存在众多的供给者和消费者。为追求自身利益最大化，参与主体掌握的信息是充分的。没有地方政府控制，农户进出宅基地交易市场是完全自由的。就宅基地基本的住房保障功能而言，其产品市场具有同质性。因此，宅基地交易市场可视为完全竞争市场，其价值分配符合欧拉定理。求宅基地价值V对生产要素N，D，T，C的偏导数，并求全微分式(2)。

(2)

式2：VN、VD、VT、VC分别表示这4种要素应分得的价值量，其偏导数系数表示该要素在宅基地价值生产中的边际贡献率。当规模报酬不变时，由欧拉分配定理可知，这4种要素参与宅基地价值的完全分配。由瓦尔拉斯一般均衡理论可知，宅基地价值市场和生产要素市场价格达到均衡。宅基地所有权属于村集体，使用权属于农民，则在宅基地价值生产中，农户的投入贡献包括部分的宅基地数量tN，全部的农户资本量C，离中心城镇的距离kD，地上构筑物新旧程度(年龄)T。则村集体的价值投入贡献为(1-t)N及(1-k)D。由此可得无政府操控下最为公平效率的宅基地价值分配标准式(3、4)。

Vf=tVN+kVD+VT+VC

(3)

Vs=(1-t)VN+(1-k)VD

(4)

式3、式4：Vf表示农户应得的宅基地价值，Vs表示村集体应分得的宅基地价值。

(2)在地方政府主导下，受利益驱使，宅基地价值不再由农户全权支配。参与主体试图从中获取利益，因此宅基地价值需按照全体成员共同意愿加以修订，这实际上限制了宅基地产权的完整性，使分给宅基地数量N的收益由行为主体共享式(5、6)。

(5)

(6)

2 退出补偿中宅基地价值分配调整

从全面开发权考虑，在宅基地退出补偿中，农户拥有“保障性补偿”的权利，地方政府拥有土地增值收益的部分权利，其补偿实质是外部性的内部化过程，即从地方政府获取的外部性收益中拿出一部分用于补偿宅基地产权主体的收益损失。

2.1 宅基地退出补偿的价值调整机理

宅基地退出行为主体作为经济理性人，追求自身利益最大化和效用最大化。退出过程中，假设农户总成本为Cf，收益为Vf，村集体总成本为Cs，收益为Vs，地方政府的总成本为Cg，收益(外部性)为Vg。若Cf+Cs>Vf+Vs，则宅基地产权主体按照自身的边际收益MRf+s等于边际成本MCf+s所确定的经济活动水平Qf+s必然会低于社会总体所要求的最优水平Qs+f+g，见图1a。若Vg>(Cf+Cs)-(Vf+Vs)，则地方政府可以从Vg中拿出一部分收益用于补偿(Cf+Cs)-(Vf+Vs，同时与退出行为主体共享剩余的Vg，这样不仅做到自己有利可图，还能提高宅基地产权主体的边际收益，农户退出意愿积极，最终使其经济活动水平逐渐接近社会整体所要求的最优水平，见图1c。行为主体在宅基地退出中成本与收益关系，见图1b，图1为外部性内部化过程，其中，MCf+s表示社会整体的边际收益曲线。

从以上分析可知，只有行为主体各方利益不受损，个人幸福感提升，宅基地退出才得以顺利进行。

图1 外部性内部化过程

2.2 宅基地退出补偿条件分析

首先比较农户在宅基地退出与不退出两种选择下的成本与收益。若选择退出，在政府主导下退出农户的总成本为Cf，纯收益为Vf，-Cf，村集体总成本为Cs，纯收益为Vs，-Cs。若选择不退出，闲置情形下，行为主体的成本和收益均为0，势必造成宅基地资源的严重浪费； 若使其转为他用(耕种、私自流转或租赁)，农户的收益为Uf，投入为Zf，此时村集体和地方政府的收益和成本均为0。若Uf-Zf>Vf，-Cf，农户作为理性经济人，为追求自身利益最大化，必然不会退出宅基地。因此，在现行的农村宅基地管理制度下，宅基地退出应满足以下基本条件。

(1)Vf，-Cf>Uf-Zf，即农户的退出补偿额要大于其机会成本，否则农户不会选择退出宅基地。

(2)(Vf，+Vs，+Vg)-(Cf+Cs+Cg)=V-(Cf+Cs+Cg)>Uf-Zf，即宅基地退出为社会创造的价值纯收益应大于农户选择不退出的纯收益，否则宅基地规模退出对整个社会而言是不经济的，也就没有退出的必要。

2.3 宅基地退出补偿条件的指导意义

宅基地退出补偿利益主体包括地方政府、村集体和农户。合理的补偿标准不仅要在地方政府所承受的财政能力范围之内，还要能够足以调动农民的积极性，其土地增值收益应从长远考虑根据实际情况优化分配方案。对农户而言，宅基地是国家在计划经济福利思想下为农民提供的一种资源，具有住房保障功能，若选择退出，农户将面临由于生存需要而投入的新的居住成本，由于耕作半径改变而投入的交通成本，由于未来生活的不确定性而存在的风险成本。对村集体而言，作为宅基地所有权者，在宅基地退出中将面临由于宅基地产权的弱化而造成的财产权的损失。对地方政府而言，在宅基地退出中将面临基础设施建设成本和对农民提供的退出补偿金额。

3 宅基地退出补偿标准确定的理论途径

新型城镇化背景下，宅基地功能逐渐发生演变，随着国家政策改革和文化结构的调整，宅基地财产经济价值日益凸显。在对宅基地自身价值调整分配的基础上，行为主体的退出成本和不确定条件下宅基地未来增值收益分析成为合理确定宅基地退出补偿标准的关键。

(1)行为主体的退出成本。宅基地是农户的保障性住房产物，退出后，由于当前城乡社会保障体系尚未全面对接，农民未来生活将面临很大的不确定性，即存在很大的生存风险(生活保障、耕作成本增加、生活环境改变、就业等风险)，将所有风险看作一个资产组合，由风险价值模型(VAR模型)计算一定时期内所有的潜在风险成本式(7)该文特指农户。

(7)

式7：E(c)表示一定时间内退出农户的风险成本预期值，c*表示置信水平α下退出农户所有风险最小期末值，c0表示宅基地退出初期农户的风险价值，r*表示风险组合在置信水平α下最大收益率。

(2)不确定条件下宅基地未来增值收益。宅基地作为农村集体建设用地，退出后，其利用方式有多种，由于目前我国尚未形成农村建设用地市场，其未来的宅基地增值收益是不确定的。鉴于农户有选择是否退出宅基地的权利(永续美式看涨期权)，使用权无期限，宅基地退出规模由当地实际情况而定，即退出规模为外生变量，假设宅基地退出市场是完全竞争市场，且宅基地退出处于最佳的投资状态(收益最大)，则宅基地的未来收益满足几何布朗运动，其理论模型参照农地征收补偿的期权价值模型[24]式(8)。

(8)

式8：V表示退出后不确定状态下宅基地未来增值收益最大值，R表示单位面积土地的纯收益，r表示折现率。其中，β由多个变量确定式(9)。

(9)

式9：μ表示宅基地增值的预期增长率，σ2表示不确定性。由r、μ、σ2三者的相互关系可知，当r>μ(才会产生期权价值)，其他条件一定时，不确定性越大，期权价值越大。

4 宅基地退出补偿收益分配的探讨

宅基地退出不仅要优化宅基地资源配置，促进宅基地资源的节约集约利用，还要提高全民的个人幸福感。因此将当前宅基地价值按照宅基地价值生产函数各生产要素的边际贡献率提供给权利主体作为补偿额的基础上，提出了将不确定性条件下的未来宅基地收益由权利主体平分的构想。实际上在当前的宅基地管理制度下，农户是相对弱势群体，宅基地权能不能充分体现，因此合理的补偿收益分配方式应多样化。若以纯货币化补偿，从长远考虑，应该从中拿出部分收益平分农户，用于周转宅基地退出后的生活开支，其余部分由村集体和地方政府留用，用于基础设施建设，但留用与拿出的比例及留用资金的监管值得探讨； 若以非货币化方式补偿，可通过住房安置、提供就业、医疗补贴、养老保障让全民受益。事实上，农民是宅基地退出主体，也是弱势群体，基本没有讨价还价能力，其福利水平变化最大，若不能从退出中享受最优的宅基地收益，农村生活环境的稳定将成为一个问题。因此要从长远考虑，退出收益分配应从货币化补偿和非货币化补偿两种方式考虑，尊重农户意愿，并在当地政府的财政能力承受范围内提供货币补偿，并加强退出后相关配套保障设施建设，从而使农民享受最优的退出补偿收益，降低退出风险成本，完善退出补偿机制。

5 结论与讨论

5.1 结论

宅基地退出补偿实现公平的机理是宅基地价值在不同权利主体之间的再分配，合理的补偿标准不仅要在地方政府所承受的财政能力范围之内，还要能够足以调动农民退出的积极性。宅基地价值生产函数将宅基地数量(面积)、区位因素、房屋折旧、农户资本量投入作为自变量，在明晰产权主体的情况下进行分析，以各生产因素边际贡献率为基础确定各权利主体补偿范围，显化了宅基地资源价值，维护了宅基地产权主体的权益保障。将农户退出宅基地的机会成本和风险投资成本考虑进去，不仅能够提高农户的退出补偿意愿，还能够使其补偿额度控制在一定的范围内，从而促进宅基地退出工作的可行性。把村集体应得的宅基地价值作为补偿额，这在一定程度上维护了宅基地产权主体的所有权利益。将地方政府的最高补偿额设定为所享受的外部性价值，保障了宅基地产权主体的产权完整性。将不确定条件下宅基地增值的未来收益货币化，分析退出工作的经济可行性，从而提高全民的个人幸福感。

从总体上来说，采用该文的研究方法和经验模型所得的估算结果，比较科学地揭示了宅基地退出补偿标准及利益分配的公平性，对推行农村宅基地退出、完善宅基地管理相关政策具有重要的参考价值。

5.2 讨论

该文基于福利经济学分配论构建宅基地价值生产函数并将农户退出后的风险成本嵌入到补偿标准中，没有考虑到不同地区由于自然条件和经济状况的不同宅基地价值生产函数中指标的选取是不同的，核算出的宅基地退出补偿标准存在差异，但将农户宅基地退出风险成本纳入补偿标准中维护了农户作为弱势群体的权益完整性。因此，以此理论分析为基础，基于宅基地对农民发挥的功能效用即住房保障功能、基本生活保障功能、医疗保障功能、就业保障功能对退出后农民的风险成本进行等效替代测算，并根据研究区实际情况核算宅基地退出补偿标准及退出行为主体间的收益分配并做微观的实证分析将是下一步研究的重点。

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THE ECONOMIC COMPENSATION FOR QUITTING RURAL RESIDENTIAL ESIDENTIAL LAND*

Xu Sigui1，Song Ge1， 2※，Huang Shanlin1，Tao Junde1，Wang Mengmeng1，Teng Peng1

(1.College of Resources and Environment, Northeast Agricultural University, Harbin, Heilongjiang 150030, China; 2. Institute of Land Management, Northeast University, Shenyang, Liaoning 110819, China)

The determination of compensation standard and its incremental income distribution are the key to smooth quitting rural residential land. The purpose of this paper is to build the production function of rural residential land value based on the distribution theory of welfare economics and compensation principle, and determine the

compensation range of related rights subject by calculating the marginal contribution ratio of every essential factor, then weigh the investment risk cost and future benefits to optimize the scheme of incremental income distribution. It could provide scientific basis for making reasonable compensation standard. The comparative study method and model analysis method were used in this paper. The results showed that:(1) farmers′ minimum compensation amount should not be less than the opportunity cost, and their highest compensation amount was not higher than the sum of the deserved values in production function of rural residential land and risk cost;(2)the compensation amount of village collective should be the value of rural residential land;(3)the compensation amount of local government should not exceed the external value what they enjoyed. It concluded that the related right subjects should quit the compensation scope based on the production function of rural residential land value. The results can not only provide scientific theory basis for fair compensation of quitting rural residential land, but also meet the reform direction of the compensation by the market mechanism.

land administration; rural residential land; the value of production function; compensation standard for quitting; incremental income distribution

10.7621/cjarrp.1005-9121.20170521

2016-08-22

徐四桂(1992—)，女，山东荷泽人，硕士。研究方向：土地资源利用与管理。※通讯作者：宋戈(1969—)，女，黑龙江绥化人，博士后、教授、博士生导师。研究方向：土地利用与管理。Email：songgelaoshi@163.com

*资助项目：国家自然科学基金青年项目 “土地因素对农村劳动力转移影响的机制、路径及区域差异研究”(41301148)；黑龙江省哲学社会科学研究基地项目“黑龙江省农地流转对农民收入的作用机制研究”(13H002)；辽宁省教育厅项目“东北粮食主产区农村土地流转机制创新及其政策调控研究”(W2014048)；东北农业大学“青年才俊”基金资助项目“土地因素对农户劳动力转移影响路径研究”(14QC32)；黑龙江省普通本科高等学校青年创新人才培养计划“土地流转与农户劳动力转移：作用机理与路径”(UNPYSCT-2016014)

F301.2; F224

A

1005-9121[2017]05141-07