浅析房地产证券化存在的问题及对策

金信定

摘 要：房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现实，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新。房地产证券化在国内的全面发展是有一定的迫切性，文章简述了房地产证券化的内涵，总结国内房地产证券化发展存在的一些问题，并提出相应的改进对策。

关键词：房地产 证券化 发展观 问题 对策

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）06-282-02

一、房地产证券化的概述及特征

（一）房地产证券化的概述

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。

房地产证券化的特征主要反映在房地产证券化基础资产是一种合同权利，无论是房地产抵押贷款债权证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。

（二）房地产证券化的特征

房地产证券化的特征非常明显，也容易分辨，具体如下：

1.房地产证券化参与者众多，法律关系复杂。在整个房地产证券化过程中，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的；借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，特设机构和原始权益人的资产转让关系，特设机构和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。

2.房地产证券化独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过這个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。

3.房地产证券化安全系数高。房地产证券投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，和发起人的破产风险隔离，和特设机构的破产风险隔离，这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。

4.房地产证券化证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样、性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证等等。

二、房地产证券化发展存在的问题

房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，房地产证券化在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。目前我国对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，由于房地产证券化发展是一项复杂的系统工作，涉及面广，技术要求高，而目前国内正处于市场经济发展的初步阶段，金融市场正在逐步完善，房地产业发展还很无序，因而推行房地产证券化面临着许多障碍。

1.房地产证券化相关法规的不健全。房地产证券化涉及众多的市场主体，包括原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务和证券投资者，房地产证券化的过程就是调和他们利益的过程。然而，在我国现行的证券法相关条款并没有规定资产证券化在房地产融资业务中的应用。同时，破产法和信托法都是涉及风险隔离机制的建立等问题，但是这两部法律推出时间都不长，因此在实施过程中难免遇到各种困难。

2.房地产证券化需要配套设施的不完善，相关的人才队伍匮乏。房地产证券化需要配套完善的会计、审计和税收处理方面的设施，可是我们当前阶段市场主体的水平还未达到如此阶段。在会计、审计的角度，合理的房地产证券化会计制度和审计制度的设计将是一个缓慢的过程，因为不同的会计制度和审计制度会导致不同的证券化成本与收益，所以我们应该从长计议。从税收的角度来讲，税收制度的设计既要保证效率减少征税的成本和实现无重复征税，还要兼顾公平，保证纵向平等和横向平等。除此之外，相关专业人才的缺乏也是制约房地产证券化发展的重要因素之一。

3.房地产证券化需要的金融体系信用制度的不健全。房地产证券化的前提条件就是要有良好的信用基础，由于现阶段我国还没有建立起完善的覆盖全社会的个人信用制度，还没有一个全国性的信用信息数据库，市场参与者的信用理念还较为欠缺，因此银行无法对借款人的信用等级做出正确的判断，从而也就无法准确的对贷款的风险做出评估，导致市场失灵，所以金融机构为了减少信贷风险，更愿意把借款贷给信用比较好的个人，无形中限制了信贷市场的规模，而萎缩的信贷市场和房地产证券化的推行是背道而驰的。

4.房地产证券化缺乏完善的中介服务机构。房地产证券化的整个过程中需要多种中介组织为之服务，包括资产评估机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所等。相比较而言，会计业的行为较为规范，基本能满足房地产资产证券化的需要，但资信评级离房地产资产证券化的要求距离甚远，房地产证券化需要的完善的中介服务机构没有建立，影响了房地产证券化的推进。

5.房地产证券化需要的证券市场发展不完善。房地产证券化品种很多，一旦推出其产品必将对证券市场产生巨大的压力，尤其是当证券市场饱和的时候，它将对证券市场的发展产生不利的影响。当我们注意到房地产证券的流通要承受证券市场和房地产市场的双重风险时，这将使房地产证券化得以推行更加困难。

三、完善房地产证券化发展的对策

1.完善房地产证券化的相关法律法规。房地产证券化过程离不开法制的保障，政府必须对房地产金融体制的建立和发展房地产证券化要给予大力支持并加强有效管理。要对国内现行《证券法》、《土地法》、《房地产法》等基础性法规进行完善，而且人民银行、证监会、保监会、银监会等也要对各个法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，做到最大限度地保护房地产证券发起人、中间人和投资人的权益，以促进房地产证券化在我国健康有序地发展。

2.加强信用体系建设，建立并完善个人信用制度。强化信用意识和整肃信用秩序，尽快实施国家信用工程，完善社会信用制度，培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系，引导个人和企业加强信用管理，以适应开展房地产证券化运作的要求。

3.努力培育房地产证券化专业人才，以满足证券化的实践需要。我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段。一方面，我国国内的相关机构要加强与国际机构的合作，或者设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才并对人才定期进行相关培训，促进更多人学习国外先进的经济技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国经济监管和发展水平，建立一支既懂先进的金融知识，又了解我国国情的专业化队伍，这样才能更好的服务金融业务。另一方面，可以对相关证书进行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。

4.规范和完善金融中介机构，为房地产证券化提供服务。银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构是所有房地产证券化过程中必须涉及的机构，它们的重要作用可见一斑。比较而言，目前我国的投资银行和会计行业的行为由于法律法規的约束较多而较规范，但是资信评估机构的信誉和独立性却极差、投资者对资信评级机构认识不足，资信机构无法发挥其应有的作用。因此有必要建立一个完善的资产评估标准体系，在此基础上规范发展我国的资产评估业和资信评级业。

因此，要规范房地产证券化涉及到的银行、担保、保险、信用评级等中介服务机构，严格遵守法规，提高中介机构的服务质量，帮助广大投资者在受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约时，能够及时、准确、完整地得到有关信息资料，提高证券化的透明度和效率。

总之，目前房地产行业面临着较大的融资困境，虽然2016年春节之后一线城市房价又有一轮加速提升，但二三线城市还是面临周期性压力。而房地产证券化作为突破房地产融资的手段，是值得提倡的一种金融创新。但目前房地产证券化市场整体规模较小，类REITS产品可复制性不强、操作难度较大，面临的障碍较多，这不利于资产证券化市场的扩大，需要我们进一步实践和探索。

参考文献：

[1] 邓程燕.对我国房地产融资渠道的分析[J].时代金融，2013（11）：64-65

[2] 田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情（教育经济研究），2008（1）

（作者单位：宁波兴普房产有限公司 浙江宁波 315000）

（责编：赵毅）