基于融资视角的房地产业发展

董伟　黄歆

【摘 要】 房地产业作为一个典型的资金密集型产业，其融资渠道也越来越受到世人的关注。充足的资金支持对房地产业来说是其发展的至关重要的因素。随着经济的发展，金融危机的影响，房市泡沫的出现，以及国家宏观调控的政策等的影响，房地产业的资金链面临着日益严峻的考验。文章主要基于房地产业融资渠道视角对中国房地产业进行分析，最后对投融资渠道的选择提出几点建议。

【关键词】 房地产 融资 渠道 融资方式选择

随着我国经济建设及发展水平的不断提升，国内房地产市场也在不断向着规范化、制度化与科学化的方向发展，在市场不断扩大、需求不断增多、消费水平不断攀升的当今，房地产企业获得了更多广阔的发展空间与机遇，但随着同行业竞争的日益白热化，企业在市场当中所面临的竞争压力也在不断增大。而房地产企业发展运作具有投资规模大、运作周期长、财务风险高等方面特点。所以，房地产企业不仅需要加大资金的融资渠道扩展以及资金数额的不断扩充，同时还要重视对渠道的甄选，避免因为不恰当的渠道选择而给企业带来实际上的经济损失。因此，在面对资金紧缺及财务风险管理日趋困难的两难问题上，了解房地产融资问题选择恰当的融资渠道显得至关重要。

1、融资及多元化融资方式的必要性

作为房地产开发经营过程中不可缺少的要素之一的房地产资金，处于不断循环和周转过程中，它在房地产业中具有重要的地位和作用。资金是各种生产要素组合的粘合剂，资金是推动房地产业发展的催化剂。

据资料统计去年房地产行业对银行的负债比重高达 55%，而银行占 GDP的比重较高，意味着房地产带来的巨大市场风险最终还是要由国家来承担。而信托、基金等方式更多的是私人与私人之间的投融资，多层次的融资市场也有助于银行分散国家金融风险。由此可见，对于房地产开发过程中涉及的各方来讲，尽快创立多元化融资方式，拓宽传统的融资渠道，都是具有极大意义的举措。[1]

2、融资问题在房地产行业中的主要表现

2.1、融资方式和渠道不全面

自有资金和住房的预付款是房地产企业的主要融资方式，通过购房款项、定金的预付使房产企业筹措必要的资金进行建设，同时转嫁风险。然而，只是重点放在内部融资上，资金的需求仍然存在很大的缺口，因此，房地产企业应提高对外部融资的重视程度，通过内部融资和外部融资的有机结合，获得足够的资金，从而保证企业的良好健康稳定发展。

2.2、投融资压力大

随着国家政策对房地产企业调控手段的加紧，银行对房地产的贷款审查越来越细致，房地产企业获得银行贷款的难度与其前相比大幅增加，由于房地产开发商融資的需求不断旺盛，而银行、政府实行谨慎的贷款政策，导致房地产企业之间竞争的加剧，使融资难上加难。

2.3、房地产金融体系不健全

随着市场经济的发展，房地产的金融体系也逐步完善，但在目前的金融体系中，专业结构的匾乏导致不能对房地产企业进行合理科学有效的评估，而监督部门的职能缺失，使得房地产的金融行为很难得到有效的监管和控制，房地产的金融风险与日俱增。

3、我国房地产业融资路径选择的几点建议

3.1首先改变单一的以银行贷款为主导的房地产融资渠道。我国房地产业融资渠道主要依赖银行信贷，因此减少债务性融资，扩大权益性融资比例成为融资渠道改革的前提，这样既降低了房地产业转移给银行业的信贷风险，另一方面也促进对房地产业资金来源多元化的动力，不断提高的存款准备金率与贷款门槛，使房地产业必须将它们的融资渠道由债权性向权益性转变。[2]

3.2合理应用外资，积极引导，正确监管。经济全球化必然带来国内金融业全面开放，届时将会有更多的外资金融机构进入，它们完善国内金融体系建设的同时，也给国内经济的发展带来新的风险和机遇，这对于亟待资金谋求更好发展的中国房地产业来说也是一把双刃剑，因此在合理运用的同时，有关部门更要做好房地产业在运用外资过程中的监管工作，关注资本流向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。

3.3加快金融创新步伐，完善二级市场建设。我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来，与国外相比有很大差距。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，利用金融创新手段，开发衍生金融产品，完善二级市场，增加房地产业融资中公众的参与度同时努力实现住房抵押贷款的证券化、标准化，促使流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品，分散房地产业投融资风险。

3.4多种金融工具组合使用，开拓房地产融资市场的资金来源。多种金融工具组合使用，科学管理资金运作。资金来源是房地产融资市场的“水源”，是房地产金融的立足之本。应结合房地产资金需求的特点，结合股权融资和债权融资两种模式共同拓宽资金来源渠道，比如进一步强化住房公积金，鼓励住房储蓄存款，引入保险资金，建立长期专业的产业投资基金，完善投资信托市场。[3]

4、结语

房地产行业是关系国计民生的重要行业，在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。房地产行业已经成为国家金融市场上重要的发展行业，然而现在国家政府加大对高房价的控制再加上银行贷款条件的更加严格，为房地产企业发展带来一定的困难。目前房地产企业在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，处理好和金融业的关系，以达到相辅相成，共同发展的局面。

【参考文献】

[1] 布鲁格曼. 2003.房地产融资与投资[M].北京：机械工业出版社.

[2] 冯宏伟.我国房地产企业的融资策略研究[J].现代商业，2008，03：65-66.

[3] 薛强.浅析房地产企业筹资风险及控制措施[J].经济研究导刊，2014，07：146-147.