限购之后，楼市将何去何从

龚方件

半年多以来，全国房地产限购限贷政策如火如荼地进行着，通过监测数据我们发现，上海房价3月最新数据结果惊人，其二手房成交价在经历了长达半年的暴涨后，于2017年3月迎来拐点。上海房价同比上升虽明显，但是在限购令等国家政策的影响下，环比已经进入一个新的自我调整阶段。

相比而言，作为一线城市中的同胞兄弟深圳，由于限购和限价政策连续出台，房地产市场亦受到了良好的调控，这极大打击了房地产投资客们的热情与投资基金的流入。与此同时，北京“317认房又认贷”“326全面限制商改住”等一系列组合政策也大力推出，中国首都调控靴子的落地令其楼市的炙人热度开始降温。

上述一系列的市场风向标，使得前期投资房地产的一些投资大户开始思索：是否到了套现的阶段？一些投资者无法承受楼市调整的压力，他们担心资产会缩水，有的已开始抛售名下房产。

据了解，深圳投资大户文先生主要从事房地产投资等业务，2009年前从开发商手中购买了40套房产用于投资，耗资4000万。2016年是中国楼市的惊喜之年，国家为市场健康稳定发展实行限购政策，文先生因此担忧资产缩水，开始高位套现。2016年底，其40套房屋已套现1.6亿元，加之手上华强北60多套小户型，一共套现资产预估约3亿元。2017年3月初，联想集团也通过公告宣称，旗下全资附属公司联想（北京）有限公司已与北京融创融科地产有限公司订立了一份股权转让协议，将以约人民币16.17亿元的价格向后者出售成都联创融锦投资有限责任公司49%股权，套现16亿。

市场经济的风云变幻莫测，现在老百姓讨论最多的话题就是如何赚钱，如何投资，买哪里的房，何时卖出？中国经济发展到这样一个阶段，恰处于房地产市场的分水岭，房屋固有的保值增值性，这是让我们对房地产市场看好的重要理由之一。不过，当全民梦想买楼的时代正在到来时，最高端的有钱人和很多的开发商却在慢慢撤出来，中产阶层和刚需者则在不断进入，究竟谁对谁错，相信时间会给我们一个答案。

有人说，调控不是天天有吗？大家都习惯了，如果没有才会觉得恐慌呢！北京、上海、深圳等一线城市的房价永远会涨。嗨，还真不是，每个城市都不是永远涨的，它们当然跌过。让我们回顾一下中国楼市近年来的调控历史。

2010年6月，住建部、人民银行、银监会发布通知，明确“认房认贷”。2010年7月12日，上海房管局出台“认房认贷”，2010年7月15日，北京亦出台“认房认贷”通知。那么，之后血流沃野的2011年又发生了什么呢？自然可以用十步杀一人、千里不留行来形容。那时的神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，一些著名事件仍让人记忆犹新，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多元跌到3000多元等。

到了彷徨的2012年，则是调控逐步放松的年度，2012年6月8日央行下调基准利率，同一天国务院常务会议推行《商业银行资本管理办法》， 将商业银行二套房贷风险权重下调。2012年7月6日再次下调基准利率，随后信贷出现了各种花样放松。在2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。很快进入明严实松的2013年，2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房不认贷。2013年4月，第二次强调“认房认贷”，从信贷数据看出来2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。于是，2013年房价出现明显上涨。所以，所有的大反转都源于绝望，就像日剧里把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活都已经历过质问过咆哮过，最后只有反转，因为反转不需要清醒的逻辑，绝望的人还需要逻辑吗？

2014年上半年，矫正了2013年的信贷放松，实际上又加强了认房认贷。2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%。2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷。2015年，深圳率先大涨，上海随后异动。2016年开始直到当年9月，20个城市房价轰轰烈烈地上涨。最后2016年房市杀器重祭，2016年11月，沪深再次认房认贷。随后，2017年春节以前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，2017年春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房不好卖了。2017年3月17日，北京、广州等多地再次认房认贷，其他二线城市如郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上。

政策炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产的情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满、孩子未来以及阶层确认，都不复存在。按中国人民银行的数据，2010年信贷狂飙后，2011年和2012年均在抑制，2013年信贷再次出现大幅增加，2014年再抑制，2015年和2016年更是狂飙的节奏，房价自然也随之波澜起伏。

国家需要降低房地产投资杠杆，主要观测指标也是信贷杠杆，2015年至2016年的上涨是完全依赖杠杆的，这是与以前不同的状况。按照商贷、公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。此外，2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。那央行的心理位置在哪里，预计是杠杆率降到35%以下、个人房贷占比降到30%左右。如果按此计算，假设新增贷款不变，估计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，我们可以对比一下去年高点时的6000多亿。按信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。细心的人发现，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家認为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。观察2010年至2015年的节奏，2010年的那种大涨也需要经过5年多时间反复紧松涨跌回弹来消化。当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应再做进一步的决策。

房地产投资中的每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论。看多做空的投资大户文先生就认为，“房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以我们应该时刻做好准备。政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的吗？”“对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。”

文先生还告诉笔者，他认为全国房价有个轮动地图。一般而言，深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域。深圳为什么是全国楼市的先行指标呢，首先它存量住宅最少，新增供应最少；其次它年轻人多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，没有阶层，相比较而言文化沉淀底蕴比较浅。总之，就是冒险家多，价格更加敏感、激进。就深圳目前状况来看，在经历了大杀器后，市场冷了一段时间，2017年春节前出现了实质回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？深圳可以作为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手房量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上，深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低的基础上保持的成交更具有参考意义。

于是，文先生给我们画出如下路径图：第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。

现在谈及全民买房的时代，您是否又想起那个全民炒股的日子？也许房地产和股票属于不同的属性，不同的行业，但终究而言，他们都在诉说着同样的故事：资金流入、水涨船高、高位套现、资金流出，受伤的永远是散户。所以，与股票一样同属于资本市场的房地产，一旦出现黑天鹅事件，最受伤的又会是谁呢？