全球楼市危机山雨欲来

卧龙

全球楼市危机山雨欲来

卧龙

卧龙，接触股市20余年。1995年开始给《股市动态分析》投稿，1996年入职深圳新兰德，1998年转职大鹏证券，2000年初因生性喜爱自由转做个人投资者至今。

全球楼市炽热，美国楼价最高的地方便是硅谷。由于楼价高企，租金飚升，现时正进入新同居时代。硅谷的初创公司与发展商及公寓业主合作，提供多房间的公寓单位，然后将房间分租给租客。每间房的租金基于地点而定，旧金山平均要2500美金，圣何塞1700美金。你没看错，是一间房要2500美金，而非一个套间。

加拿大楼市可算是最坚挺的了，楼价持续上升，2008年全球金融风暴加拿大楼价只是小幅下挫，然后震荡向上，2013年之后则全面飚升，“幕后黑手”是中国人，在加拿大扫货，令加拿大各地政府不得不使出“辣招”应对（比如征收海外买家税项等）。多伦多楼价终于出现回落，今年6月份楼价较3月份跌14.2%，温哥华6月平均楼价按年下跌2.7%，较5月份跌3.2%。除了各地“辣招”，7月加拿大7年来首次加息，对楼市亦起降温的作用。加拿大中央银行亦承认，楼价下跌是目前加拿大最有可能发生的风险。目前加拿大家庭债务与收入比接近创纪录高位，此等情形，尽管高盛指加拿大楼市与美国2007年楼市所面临的基本面不尽相同（主要是银行的风险管理要严格得多），但显然加拿大楼市正处于高风险状态。

分析自1975年以来加拿大楼价指数走势，可以看到2007年以来的升势，正重复着2000年纳斯达克指数泡沫爆破前走势、2015年中国创业板指数崩盘前走势。加拿大楼市一旦见顶，后市的跌幅不会少于30%，更大的可能性是跌回2008年全球金融危机的低位附近。

美联储可能在9月开始“缩表”，而港币兑美元的汇价连续半年贬值，美元兑港币目前已经接近7.85的弱保证兑换水平——最低7.82。2016年初曾经有一次脉冲式的港元贬值，其时港股处于最后一跌阶段；但此时港股走势十分强劲，资金却不断流向美元，而这段时间美元走势是相当弱势。本周香港港币隔夜拆息利率升至2008金融危机以来的最高，虽然只是区区0.714厘，相比之下1998年亚洲金融风暴当时隔夜拆息是300厘，但经过10年的超低息环境，投资者已经完全忘记了“风险”二字。当年亚洲金融风暴正是对冲基金狙击港币汇率，令金管局不得不加息应付，然香港按揭利率绝大部分参考银行同业拆息而定，于是按揭利率同步扯高，炒高的楼价便见顶暴跌。历史是否会重演？目前香港1个月同业拆息只有0.43厘，按揭利率1厘7至1厘8之间，以贷款额480万港币，8成30年按揭计算，每月供款仅1.4万港币，但若利率上升2厘，则供款升至1.8万港币。香港特区新任特首林郑月娥表示，当下香港家庭收入2/3用于住房，此等数据远高于1997年。不要说加息2厘，就算是加息1厘，对于香港人而言，都是砸死骆驼的最后一根稻草！

韩国首都首尔公寓平均价格3月份首次超过6亿韩元折合53.4万美金），韩国居民房屋按揭贷款随之创历史新高。韩国政府宣布，将提高住房拥有者的资本利得税，冀希望抑制楼市投机及首尔、釜山等城市的地产泡沫，并表示“住宅不应是投资品，而应该是家，任何投机性需求都应该予以遏制”。这与中国最近提出“房子是用来住的”如出一辙。自2018年4月起，韩国指定区域内拥有两个单位的个人，资本利得税升10个百分点；拥有三套及三套以上的个人，资本利得税率提高20个百分点。此项加税提案需提交国会审核。这是韩国政府过去10个月第三次出招调控楼市。

整体而言，全球楼市进入最后的疯狂阶段，出现转折点可能仍然是美国加息或者缩表导致。虽然未必便是当下一刻见顶，但顶部只会迟到而不会不到。用山雨欲来形容全球楼市最贴切不过。

中国股市自今年5月底见底以来反复上升，其中代表蓝筹股的上证50指数及沪深300指数走势较好；代表中小型股票的国证2000指数

（399303）走势较弱，创业板指数走势更差。反映整个A股市场走势的国证A股指数（399317）自2015年6月7559点见顶之后暴跌，至2015年9月份完成浪（a），之后反弹至12月份为浪（b），再跌到2016年初为浪（c）。2016年初至11月份，一个楔形的5浪完成浪（a）。2016年11月份至今的下跌是3浪模式的浪（b）回调。近期的反弹是（b）浪b，即将结束，尚差一个小5浪。之后反复下挫至年底，结束浪（b），然后展开大规模的上升行情浪（c）。这是首选数法。次选数法是2015年6月至9月的下跌为浪（a），2015年9月至今是一个水平三角形的浪（b），即将展开浪（c）下跌。