德国住房租赁企业发展的制度环境及发展经验

■ 罗忆宁 赖芳芳

国际交流

德国住房租赁企业发展的制度环境及发展经验

■ 罗忆宁 赖芳芳

德国拥有主要发达国家中规模最大的住房租赁市场，其私营住房租赁企业历史悠久，规模庞大，服务专业。德国鼓励机构租赁发展的相关政策，既为德国租赁企业提供了支持，也引导了企业的投资方向。

一、德国住房租赁企业的市场地位

住房租赁企业是租赁住房持有和运营的主体。2011年，德国共有4050万套住房，57%的住房用于出租。租赁住房的供应主体构成丰富，机构持有占租赁市场40%的份额，其中，私营住房租赁企业持有320万套住房。

住房租赁企业是存量住宅现代化改造的主力。2016年，德国平均住宅能耗为160kWh/m2。住房租赁企业积极对住宅进行现代化的节能改造，能耗大幅降低。以Deutsche Wohnen为例，平均住宅能耗2015年已下降到139kWh/m2，2018年前的建筑节能投资额将达4亿欧元。住房租赁企业批量化、大规模的改造，有力地带动了全国范围内建筑能耗的下降，促进绿色建筑行业的发展。

二、德国住房租赁企业发展的制度环境

德国住房租赁企业的发展，离不开德国政府的大力支持。为鼓励租赁住房的建设，增加租赁住房的可支付性，同时，应对德国经济社会现代化、老龄化、移民增加的发展趋势，德国政府推出了一系列有导向性的租赁住房政策，为企业提供带有附加条件的优惠政策。一方面为获得政策优惠；另一方面为增强市场竞争力，德国住房租赁企业积极配合政府政策，以求实现企业效益的最大化。

（一）以财税政策鼓励企业建设和持有租赁住房

二战后，德国面临大面积的住房短缺。为鼓励租赁住房建设，德国1950年出台《住房建设法》，政府以财政优惠或补贴大型住房企业建设租赁住房，约定在20～30年期限内适用“成本价房租”，期满后，房租价格可以市场化。1950～1959年在财政支持下共建成住房330万套。

《住房建设法》废止后，德国目前没有针对机构投资者的税收优惠，但住房租赁企业和其他租赁住房投资者一样享有租赁住房加速折旧等税收优惠（见表1）。

表1 德国租赁企业税收对比

（二）支持存量租赁房改造

在德国，供暖、生活热水、照明等建筑相关能耗占社会总能耗的40%左右。为提高能源使用效率、降低碳排放，德国政府积极鼓励存量住房的现代化改造。一是在《租房法》中规定，房东进行现代化、节能化改造后，10年内每年可加租11%，并规定承租人不得拒绝住房现代化改造；二是德国政府对参与现代化改造的企业，通过德国复兴信贷银行（KFW）提供长期低息贷款；三是政府财政奖励，以达到EnEV-2009德国节能标准100（KFW100）为基本要求，达到KFW85标准的建筑，每平方米奖励70欧元；达到KFW55标准，每平方米奖励241．5欧元/m2。

为应对德国人口老龄化趋势，德国政府大力支持存量房的适老化改造，2020年前，政府计划投入390亿欧元用于现有300万套住房的无障碍化、适老化改造。在此背景下，租赁企业可向德国政府申请低息贷款进行住宅的适老化改造。

（三）承租人保护

德国的租赁管理非常注重保护承租人利益。在法律上，德国颁布了《住房补助金法》《住房租赁法》等一系列法律保障承租人权益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德国《出租权利修改法案》规定：三年内房屋租金涨幅不得超过15%，即增幅上限由之前的20%下调至15%；房屋租金应当参考当地“房租指导价”，超过这一价格的20%为违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可判入狱三年。

三、住房租赁企业发展经验—以德国前五大住房租赁企业为例

德国住房租赁企业市场集中度较高。2016年，德国公寓拥有量前五的企业为Vonovia（34万套）、Deutsche Wohnen（15万套）、LEG Immobilien（11万套）、TAG Immobilien（7．5万套）、Buwog（2．7万套）。五大企业共拥有的73万套住房，占租赁市场的2．7%和私营企业拥有量的23%。德国住房租赁企业发展历史长，专业化、规模化经营程度高。

（一）科学制定战略，明确经营定位

德国租赁企业经过多年的发展，企业对于自身的经营范围都有明确的定位，除Vonovia在全国范围内开设租赁业务外，其他四家企业不动产分布高度集中在核心区域（见表2）。企业战略各有侧重，旨在发挥企业竞争优势。

为了延长服务价值链，住房租赁企业积极开展多元化经营。多元化经营一方面为企业带来新的利润增长点，如Deutsche Wohnen的老龄护理业务，每年为企业带来1560万欧元的收入；另一方面，也提高了服务质量，如Vonovia SE建立了自营的技工组织Deutsche TGS，专门负责旗下住宅的维修业务，有助于提高服务响应速度和维修质量。

（二）降低空置率，优化投资结构

表2 德国住房租赁企业经营战略

表3 德国五大住房租赁企业核心经营数据（2015）

德国住房租赁企业较好地通过专业化管理、规模化经营、品牌化效应降低了空置率，提高了投资回报率。在德国平均租赁住房空置率约为7%的情况下，企业住房空置率多数不足4%，德国平均租金回报率约为4%～5%，而企业的租金回报率普遍高于5%。

为进一步提高投资回报率，各企业均将优化投资结构视为企业运营的重要活动，出售低回报率住宅，建造或收购核心区域住宅。

表4 2015年企业股东结构

（三）适应租赁需求，科学设计住宅

对租赁住宅与对购房住宅的需求，存在较大差异。主要表现在：一是受制于支付能力，租赁住房平均面积较小，2013年，德国家庭自有住房平均面积为91．9m2，而租赁住房家庭面积为其57%；二是对于客厅等公共空间的需求程度较低；三是租赁群体中，单身或结婚但没有孩子的夫妻比例相对较高，仅需一居室或两居室即可满足需求。

为适应承租人需求，德国租赁企业建造和持有的租赁住房普遍以中小户型为主。以德国一处租赁住宅为例（见下图），一梯两户，单户总面积为50m2，一居室，客厅和餐厅一体，结构紧凑，空间利用效率高。

德国某租赁住房设计图

（四）提升服务质量，提高响应速度

租赁住房客服和维修的质量和速度，对于租户体验至关重要。租客服务被视为服务质量的重要一环。以Vonovia SE为例，其客服中心每天要处理10500件租客要求，除85%可以在电话中解决外，其余15%就要通过房屋管理员（caretaker）上门解决。为降低维护成本，企业通过科学布局，合理分配任务，加快响应速度，提高管理效率，1名房屋管理员平均可管理500户住宅。

（五）推动可持续发展，降低建筑能耗

对于德国住房租赁企业，住房现代化和节能化改造是有利可图的。根据各企业公布的数据，房屋年租金约为60欧/m2，建筑现代化、节能化改造成本约为20欧/m2，与租金相比，改造费用并非难以承受。在房屋改造后，一方面将有效降低约50%的日常维护成本；另一方面，法律规定房东进行现代化、节能化改造后，10年内每年可加租11%，相当于给企业提供了合理增加租金的途径。

（六）拓宽融资渠道，降低融资成本

德国政府对于住房租赁企业融资方式的限制较少。由于融资渠道多样化，住房租赁企业可以通过IPO、企业债、REITs等多种渠道融资，有助于获得长期贷款、降低融资成本。德国租赁企业资金来源也较为多样，既有商业银行，也有保险资金、养老基金、外资等多方面的资金，还包括提供现代化、适老化改造低息贷款的政府。以Buwog为例，其贷款结构中，24%来自于政府补贴的贷款，76%来自于银行，平均贷款期限为15．9年，平均融资成本为2%。

从股东结构看，由于投资安全，收益稳定，德国住房租赁企业吸引了多样化的投资者，除德国本土投资企业外，还吸引了大量外资。既有如黑岩（Black Rock）的国际投资集团，也有寻求安全资产的挪威中央银行（Norges Bank）。

（作者单位：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系；中国社会科学院研究生院工业经济系）