保障房项目中绿色建筑管理措施

倪志刚　朱海洋

【摘 要】近年来我国绿色建筑发展迅猛，在国家政策大力推动下，绿色建筑迎来了规模化发展階段。自2014年起，国家要求政府投资、保障性住房、大型公共建筑3类项目绿色化。大里聚福城项目，通过人均用地指标规划、室内外环境规划，及其在建设过程中加强监督管理，达到绿色建筑要求。另外，多年来在保障房进行积极的实践与研究，也逐渐形成了适宜自身特点的绿色建筑关键技术集成体系。

【关键词】保障房；绿色建筑；管理；措施

在保障房项目建设中，力求使保障房项目成为社会口碑中“面积不大但功能齐全，占地不多而环境优美，造价较低且品质优良，交通条件便利配套齐全”的理想家园，这是社会对保障房项目的基本要求。在迈皋瑞福城项目建设中，通过建筑环境，主要是节地与室外环境方面的规划以及管理措施，达到了绿色建筑的基本要求。

1 工程概况

大里聚福城项目，位于江宁区上坊老镇北侧，总用地面积125公顷，规划总建筑面积约200万m2，提供保障性住房1.5万余套。

配套完善：该片区各类配套73万m2，其中片区中小学、幼儿园教育配套累计达11.2万m2（中学2所、小学5所、幼儿园8所），社区卫生等公共设施配套累计6.5万m2（7处社区中心、3处卫生中心、5处卫生站），商业配套21万m2及4万m2层架空，51万m2普通地下室和人防地下室供居民停车，65万m2绿地供居民休闲娱乐。

交通条件便利：片区所处规划区域内路网发达，可迅速接入市城市道路路网和市高、快速路路网。在片区内部，总共规划建设了14条市政道路，已全部建成通车，片区与主城之间的连接畅通。开通了7条公交线路，从不同方向通往各主城区，还与周边地铁站驳接，极大的方便市民的出行。

主力户型选择：户型方面，坚持舒适适用的设计理念，在保证住房的适用、经济、可靠、耐久等要求的基础上，兼顾到考虑居民居住条件、人口构成等因素，按照房源的类别，设计出了多种适用的户型，并组织专家对户型进行多次优化。同时通过设计竞赛，选择优秀作品用于户型的设计之中，力求户型设计的合理性、人性化。

大里聚福城项目在规划、设计、施工过程中一直遵循国家政策，精心打造绿色建筑，践行“因地制宜，全面谋划，整合技术，产业创新”的理念，实际践行绿色建筑。通过在该保障房项目中建筑节能技术、预拌商品混凝土、预拌砂浆、雨污水回收利用的全面应用，还通过利用太阳能的可再生能源技术、推行住宅全装修及建筑工业化，达到了二星甚至三星级国家绿色建筑标准。

2 控制指标

2.1 人均用地指标方面

标准指标限值采用：低层建筑指标，不高于43m2；多层建筑指标，不高于28m2，中高层建筑指标，不高于24m2，高层建筑指标，不高于15m2。

经过精心规划，以及在实施中不断调整完善，该保障房项目最终完成的人均用地指标为：建筑类型：高层建筑；规范指标限值要求：人均居住用地不高于15m2；该居住区用地面积：37563m2；住区户数：3032户；住区居住人口：6580人；住区人均居住用地：5.4m2<15m2。

2.2 建筑场地物理环境

场地风、声、光、热等物理环境规划，按照有利于绿色建筑、提高室外居住环境的舒适度，同时也有利于居民的生活质量和健康要求。

居住区环境噪声限制经测定符合标准规定。

2.3 室内建筑环境之具体措施

经过户型设计、论证、竞赛，选择最受欢迎的户型；所有的户型面积合适，外窗位置合理，基本做到厅、室、厨、卫为明设，保证良好的通透条件；室外走廊也能够利用自然光，入户环境明亮舒适。

2.4 配套设施

绿化技术方面，结合保障房的功能特点，选择经济耐用、美观可靠的绿色化技术，提高绿色保障房建设的性价比。

保障房项目组团片区面积大，中低收入人群为主的特点，强调了项目配套生活设施的完善，以及公交线路的合理布局，满足住户的生活舒适需求与出行条件。

保障房项目，具有后期维护不易的特点，设备选择上，选用性价比高、运营维护方便的设备设施；绿化物种选用耐候性强、易维护的本土植物。

2.5 运营管理

运营阶段的管理非常重要，必须确保实现绿色保障房建筑的全寿命周期运营。绿色保障房的建设工作，除设计、施工阶段外，也要考虑在全生命周期中的实际运用效果。尤其在建成使用、运营维护各阶段，不能出现绿色建筑只是停留在设计图纸上，或仅仅经历短期运营后，便处于无人问津、无人管理的状态。必须要注重后期运用的各种节能降耗措施、技术、设备的有效运营工作。

2.6 建设管理措施

在项目建设之初，就从建设标准、施工队伍选择、材料采购等方面明确目标，统一质量标准、材料品牌统一、监管措施严格、评比考核严格，并在规划设计、招标采购、施工、检验等项目建设全过程中，把建设优良安居工程的要求，贯彻到每一个具体细节。

在招标阶段，建立优质施工企业名录库，鼓励在本地区管理水平高、信誉良好的承包单位参与投标。制订严格的准入条件，引入包括绿城、万科、栖霞等建设管理实力雄厚、信誉良好的开发企业参与投标，以利用其先进的管理理念和丰富的建设经验，确保项目建造品质。

建立预警机制，要求监理方除常规结构强度平行检验外，增加对每层结构构件14天早期的强度以及碳化情况平行检验（并委托检测机构每六层捡测一次），对早期强度低于设计强度40%或碳化深度大于1.6mm时进行预警，各相关方及预拌混凝土供应单位共同予以关注。

数据检测方面，业主委托专业的检测中心，对各常规检测单位的试验检测工作及监理单位的自检、复检工作进行随机复查，发现责任事故，对相关检测单位做出严肃处理。以此确保保障房项目质量测试数据指标的真实可靠。

在节能设计方面：通过制定绿色施工指导意见书，对保障房项目户型条件、道路规划、绿化、市政交通、建筑、结构、安全保卫、验收标准等方面均提出严格的规定，做到设计功能合理、结构安全可靠、功能配套齐全、设施舒适完备、美观大方、宜居环保。

在材料采购方面，做到严格选材，优质优价。对重要材料进行分级管理，建立钢材、混凝土、砌块、砂浆、墙体、屋面、防水、保温、涂料、门窗等32种主要材料的资料目录库，对主要材料明确了技术标准。同时也规范了名录库调整的工作方法，进行动态控制。

为有效降低建设成本，本项目成立了大宗采购部，通过大批量采购主要材料，以实现低价采购高品质材料设备。采购工作部在已完成工作中，所有电梯和以及公租房、廉租房的太阳能热水系统采购，1200台电梯，中标单位为日立和通力两个一线电梯品牌，采购价格经测算低于采购常规价格10～12%；10800台太阳能，采购的是光芒和太阳雨两个一线品牌，采购价格经测算低于采购常规价格25～30%。降低了采购成本。

在监管方面：针对业主、承包方、监理、勘察、设计以及见证取样单位各方分别制定了专门的监管办法，明确各相关方的质量安全责任。

联合质监部门同时设立了质监组，对重点部位，进行驻点监督。

3 结语

2014年6月底，国务院有关督查组对南京市包括该项目的四大片区的保障房建设给予了高度评价，认为“在江苏南京，保障房项目建设，在选址优上先考虑交通方便、配套齐全的地块，优质的公共资源也得到了合理利用”。

2015年12月，该项目首个居住组团交付入住，回访中，通过对小区居民进行调查了解，保障房项目方便的交通条件、完善的配套设施、优良的品质、优美舒适的居住环境得到了小区住户的好评，大家普遍对房屋质量、采光效果、绿化种植、配套生活设施、社区服务、医疗保健、学校教育、公交场站、市民广场等诸多方面表示滿意。

【参考文献】

[1]郭正兴.土木工程施工[M].南京：东南大学出版社，2007.

[2]余群舟.建筑工程施工组织与管理[M].北京：北京大学出版社，2007.

[3]李建峰.现代工程土木施工技术[M].北京：中国电力出版社，2008.

[责任编辑：朱丽娜]