住房租赁市场发展展望

魔飞公寓董事长 乔小勇

住房租赁市场发展展望

魔飞公寓董事长 乔小勇

与国外相比，国人对于房子的意义更为重视，对于很多人来说，拥有一套自己的房子，意味着更充沛的安全感，更具象的家庭概念，而对于那些还未在都市买房的人来说，买房已经成为人生最大的负担，无怪当下有些90后喊出“不买房子”的口号，因为买房子负担太重，使得他们失去了轻松愉快自主生活的可能。

所以，对于那些暂无能力买房的人来说，租房成了他们另外一种在都市生活的方式，其中进城务工人员与高校毕业生，是租房市场的主流消费人群，并且这一群体对住房租赁市场的需求旺盛而巨大，无论从缓解供需矛盾，还是从促进城市公共福祉的角度讲，发展住房租赁市场都显得非常迫切。

发达国家租赁市场规模现状

从根本上讲，住房租赁市场的需求规模取决于人口规模，人口基数越大，租赁人口越多，租金的GMV也越大。日本人口1.2亿，租赁人口接近4000万，租金GMV接近1万亿元；美国人口3.2亿，租赁人口超过1亿人，租金GMV越过3万亿；而中国人口近14亿，租赁人口1.6亿，租金GMV仅1亿，未来随着人们流动性的进一步加强，消费观念的进一步转变，租赁市场将会快速增长，我们要做好迎接万亿级市场的准备。

美国租赁市场。近10年，美国租赁需求出现前所未有的激增，租赁开始成为重要的生活方式。截至2015年末，美国有4300万个租赁家庭，较2005年增长近900万。美国租赁市场规模巨大，年租金GMV5000亿美元，而且在不断扩大。另外，区域集中度高，租户占比前10的都市区租赁人口占全国的43%。

美国租房人群不仅仅只限于单身低薪阶层的年轻人，越来越多的中老年群体，高学历高收入人群也在选择租房；中老年群体考虑到成本低、服务完善等因素；高学历高收入人群则更崇尚自由高质量的生活方式。

美国住宅租赁运营公司典型企业——300亿市值的美国最大公寓运营商EQR。EQR在1993年上市，是美国第一家上市的出租公寓REITS，目前市值已经达到300亿美元。定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有300多处物业、11万套公寓。

EQR租赁模式：剥离低收益资产；做简单的租赁生意；侧重资产组合；持有+运营的资产管理模式；盈利模式：资产增值+租金。

日本租赁市场。截至2015年，日本的租房市场年租金规模超过8000亿人民币，与中国当前的规模相当。日本的家庭数量为5246万，其中超过2000万选择租房居住。与欧美等发达国家相比，日本租赁家庭比例更高，但是租金收入比相对较低。

日本房东中将自家房产交由资产管理公司进行统一管理的比例近80%，按照4%～8%的物业托管费，10%～20%的包租房差收入计算，管理费用收入规模为368亿人民币左右。

我国租赁市场展望

近几年，国内政策不断出台，2015年末，国务院85号文把公寓正式定义为生活服务业；2016年6月，国务院39号文把加快培育和发展住房租赁市；2016年12月，中央经济工作会议，提出加快租房市场立法、机构化、规模化；2017年2月，国务院新闻办公室召开的房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上提出，加快住房租赁市场立法，多渠道增加租赁住房有效供应大力发展公租房，推动公租房货币化，加强住房租赁市场监管。

我国的城市改造力度大、城市外来人口多、租客消费升级、公寓企业鱼龙混杂、政府的大力支持等等，在各方面因素的驱使下，市场急需大的正规的品牌公寓出现。链家研究院2016年底推出的《租赁崛起》报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2020年大概是1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

我国长租公寓市场发展情况

近几年长租公寓在一二线城市兴起，且呈非常强劲的发展势头，相比较于其他一二线城市，中原地区又显得有些特殊，尤其是河南省会郑州，从大环境来看，随着近几年中原经济高速发展，郑州的优势开始凸显，2016年12月30日，国务院发布《关于中原城市群发展规划的批复》，这意味着河南再添一个国家战略，中原城市群成为国家级七大城市群之一。再加上“一带一路”政策让郑州从“内陆”变为“前沿”，以及越来越多“国字号”战略规划相继落地，郑州逐渐成为国家中心化城市，吸引越来越多外来人口涌入郑州，另外，郑州的城中村改造计划在加快前进，这也给长租公寓产业创造了巨大市场红利。

一线城市四大类长租公寓品牌

魔飞公寓模式

作为中原长租公寓领跑者——魔飞公寓，与由建业集团和香港东英金融集团共同出资成立的河南建业东英新生活签署了深度战略合作协议，获得了千万级别的战略投资以及数亿人民币的企业授信。

魔飞公寓（河南云屋畅享网络科技有限公司），成立于2015年，根植郑州、布局中部、面向全国。企业目前已拥有200多人的运营技术管理团队，4000+房源规模覆盖郑州各个区域，房间整体出租率在96.2%以上，7000多名18～35岁青年白领租客正在享受魔飞公寓高品质租房生活。

魔飞公寓重新定义租房新模式，线上选房，线下看房，自主研发的云屋公寓管理系统将“互联网+物联网”思维充分运用到公寓管理和产品的研发设计中，把“简单、易用、高效”表现得淋漓尽致。旨在为青年白领人群提供更人性化、智能化的长租居住空间和服务，我们给租客的不仅是一个房间，更是一种全新的生活方式和社交方式。

魔飞团队聚合了家具设计、房产策划、工程管理、酒店管理、互联网甚至心理学领域这样一群有着共同信念，愿意为梦想去努力去实践的年轻人，诞生了共同的家——魔飞公寓。希望魔飞的存在，能让漂泊在城市里追求梦想的年轻人住得安心、舒适、精致；更能在魔飞公寓里找到志趣相投的朋友，感受到家的温暖。

我们的目标是为每一个漂泊的人打造最温暖舒适的家，让租房不单单只是为了生存，更是为了让我们的生活更精致。

魔飞公寓一直致力于为郑州年轻人打造一个更人性化、智能化的长租居住空间和服务。采用品牌化、连锁化、标准化的模式运营，为郑漂族们提供一个健康、安全、友好的社交平台。

在这里租房，得到的不仅仅只是一间房子。魔飞为郑州7000+租客们提供的活动形式更是多种多样。免费观影、火锅节、登山游园、丧尸枪战、座谈沙龙……每一个活动都是热火朝天的、都是有意义的，这里就是青年白领们的聚集地。

魔飞强大的云屋IT系统

魔飞云屋，找房不再是难题。在传统租房中，人工成本一直占据着企业运营费用的很大比例，造成“越大越不经济”的怪圈。而魔飞公寓80%以上的业务实现了在线化，强大的IT系统“云屋”，是兼顾效率和质量的有效保证。

互联网思维催生了魔飞公寓这样敢于打破传统市场格局的产品，线上选房、线下看房，这一O2O模式在一定程度上重构了租房价值链。公司的官网和APP都做得简洁、清新、时尚。

魔飞公寓的房间全部精致装修，租客可以拎包入住；内部时光、马卡龙和晴朗三个系列，各具别样格调；室内家电配备齐全，基础设施完善；公共区域卫生，每周都有专人打扫；还有专属客服和魔飞生活管家，生活更便利。

现在的租房市场处于一个野蛮生长的阶段，出租人没有动力改进服务，租客始终处于权利弱势地位，着眼未来，这些问题都亟待解决。而在当下，对于正处在租房阶段的年轻人而言，一个好的生活住处，很大程度上取决于租房平台的选择。