《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）解读

2017-07-25赵鑫明

中州建设 2017年14期

赵鑫明

赵鑫明

赵鑫明，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长，房地产产权交易和测量研究分会秘书长，住房城乡建设部房地产标准化技术专家委员会委员、国家不动产登记工作专家委员会首任委员，《住房租赁和销售管理条例》主要起草人之一

去年，中央经济工作会议确定加快住房租赁立法工作，作为住房市场租赁的主管部门，住房城乡建设部组织了专班负责条例的起草。2017年5月19日完成了向社会公开征求意见起草工作，正式公布征求意见稿。从社会反馈的意见来看，征求意见稿得到了社会各界广泛的支持和普遍的好评，所反馈的意见建议都是对条例的进一步补充和完善，对做好下一步工作进一步增强了信心。

一、条例立法宗旨

（一）我国住房租赁基本情况

全国城镇家庭住房来源结构。从国家统计1%市场抽样调查中，分析全国城镇家庭住房情况，在城市中有17.8%的人需要租赁其他住房，城镇中有近14%的人通过租赁解决住房问题。我国新建商品房销售10万亿，存量房5万亿。我国约有200亿平方米住房，全国流动率约3%；2016年，北京、上海和深圳二手房成交量是新房成交量的2.7倍。我国有3150.5万户家庭通过市场化途径租赁住房，占城镇全部家庭的13.9%。2030年，预计约2.7亿人通过租赁解决住房问题。

（二）境外住房租赁情况

美国，1995—2015的两个十年间，55—69岁年龄群租房比例增速逐年加快，租房不再是只解决年轻阶段的住房需求。

德国，是否拥有一套住房并不是德国人的一种身份象征，加之其流动的就业市场与严格的法律保护租赁市场，60%的德国人选择通过租房而不是买房来解决自己的住房问题。德国，其住房自有率仅为42%，租赁住房率高达58%。58%的德国家庭选择了租房住，年轻人群体中租房率更高达77%。

我国住房租赁市场占交易市场6%，美国占50%，日本占80%。我国租赁企业出租住房约100万套（间），市场份额占1%左右。美国，前50位最大的住宅租赁企业占美国住宅租赁业的比重为22.3%。

（三）政策进程

习近平总书记在中央经济工作会议上强调：以满足新市民住房需求为主要出发点；以建立购租并举的住房制度为主要方向；要发展住房租赁市场，要加快住房租赁市场立法，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

李克强总理在《政府工作报告》中指出：建立购租并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

国务院第132次常务会议审议通过《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）。2016年5月以国务院办公厅名义印发实施。立法核心：建立购租并举的住房制度。立法关键：实行购租同权的居住目标。立法路径：1. 从问题导向着手，解决实际问题，进行积极适度超前引导；2. 从规范市场主体行为着手，在规范民事行为的同时，规范市场各方主体行为；3. 从规范政府行为着手，突出放管服，完善备案制度，构筑监管体系。

二、条例主要内容

（一）存在的主要问题：1. 租赁关系不稳定。2. 购租权益不相同。3. 租赁登记备案效力不明确。4. 租赁机构市场占比率与发展不适应。5. 房地产经纪行业监管不得力。6. 交易资金不安全。7. 租赁与转让不联动。

（二）主要制度（租赁部分）：1. 主要内容约定引导制度，注重租期、租金、押金、进入情形约定与引导。2. 租赁合同登记备案制度，注重行政强制管理与实际效果结合。3. 租住隐私保护制度，注重居住隐私保护与所有权居住剥离。4. 鼓励发展租赁企业制度。5.建立租赁管理协调制度，注重多部门协调与联动。6. 推行双随机一公开制度，注重简政放权，重在事中事后监管。7. 搭建房屋全生命周期的产权管理平台。8. 推进各方市场主体诚信体系建设。

通过立法的技巧有效地调理和平衡租赁间的关系，解决租赁的问题和矛盾。如《美国科罗拉多州法典》第38－12－505条如果实质性地缺乏下列条件之一，则租赁房屋被认为不具有可居住性：（1）防水墙完好、门窗无破损；（2）管道和天然气设施的安装符合当时法律的规定，并维持在可正常使用的状态；（3）自来水设施以及供应热水的设施应当与合乎法律规定的污水处理系统相连接；（4）供暖设施的安装符合当时法律的规定，并维持在可正常使用的状态；（5）照明、布线及电气设备的安装符合当时法律的规定，并维持在可正常使用的状态；（6）公共场所以及出租人控制的部位应当干净、卫生，没有垃圾堆积和蚊虫肆扰；（7）租赁房屋内没有蚊虫肆扰；（8）户外应有适当数量、无毁损的垃圾箱；（9）地板、楼梯、扶手无毁损；（10）门窗的锁可正常使用；（11）符合建筑法、住宅法、卫生法中有关居住人生命、健康、安全的规定。