浅析中国房地产法律制度及完善

温小玲

摘 要：本文首先论述了房地产法律制度的大概内容和基本概念，仔细研究了房地产行业在发展过程中法律制度的作用以及发展进程和发展前景。并且解析了房地产行业的发展现状，以及通过这个现状发现了房地产行业发展的不足，并详细提出了解决这些不足的措施。

关键词：房地产业；基础产业；法律制度；解决措施

1 房地产法律制度

如果要深入了解房地产这个行业，就必须要先详细的了解房地产的法律制度和法律规定。房地产业是指房地产来源，管理，管理和服务活动。它既是经济发展的基础产业，也是国家财富增值的平台。而房地产法律指的就是，用来协调房地产关系的法律和法规。因为房地产对于国家发展占有足够重要的地位，所以房地产法律也是中国法律体系的重要组成部分之一。同时它也是备受人们的关注和研究的一个话题，因为房地产严重影响到他们切身的利益。

下面为大家简单的介绍房地产法律的四项基本原则：

1、促进房地产的商品化；如将房地产建筑推向市场等等方法。

2、合理的使用土地并且保护农民的耕地；

3、根据有关法律法规“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，来逐步的改善居民的居住条件。”所以这项法规就规定了国家对于社会发展要提供一定的帮助。

4、保护房地产权人的合法权益；因为对房地产业主的权利更大的保护，所以促进了房地产行业的发展。

2 中国的房地产业的法律制度

1、房地产法律制度的发展目标

发展目标之一是严格控制耕地的占有面积。根据《中华人民共和国土地管理法》规定：国家有权对土地进行有偿的使用。这就说明了国家对于耕地的使用有控制的权利，房地产权责人不能够无限的占用耕地，这也规范了房地产这一行业，使得房地产这一行业更加向着良性循环的方向发展。发展目标之二是控制房地产行业在城市的开发范围。因为要建造更美城市，所以城市中不能同时有太多的地方是在建设中的，要保留一些地方进行城市美化，建立美好的城市。发展目标之三是确立合适的房价以及地价的标准。根据房地产研究的学者们几年的研究成果，我们知道了需要制定一个标准的房价和地价，用来抑制房地产商的暴力行为。发展目标之四控制贷款的数量和总量，以防止恶意炒房，导致市场紊乱。发展目标之五是在发展房地产业的同时也要保护生态平衡。因为现在生态平衡是各个行业发展的基础，每一个行业在发展之前就应该考虑到对生态平衡有没有妨害，因为地球只有一个，爱护地球人人有责。

2、房地产法律制度的发展现状

现在我国的房地产已经形成了以宪法为骨架，结合了相关的法律、法规、民法、行政法相结合的法律体系。早在2007年的8月30日，我国就通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，之后又慢慢通过了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《房地产开发商资质管理规定》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律。虽然这并不能完全扼制一些地厂商的违法乱纪，可也保证了市场大环境的良性竞争和稳定价格。

3 现行房地产法律制度的不足

1、房地产法律规范的缺失

这一点是从哪些地方看出来的呢？

a、首先房地产商没有处理好住宅与住宅建筑物的关系。住宅建筑物是依靠住宅区的，只有在住宅区存在的情况下才会有住宅的建筑物。所以住宅区为主，住宅建筑物为辅，房地产商好多都理解错了这两个事物的关系，而且在中国的法律中也没有明确规定住宅区的概念，而且对于住宅建筑物的权属关系模糊不清，所以这就导致了房地产行业不能够快速的发展。而且住宅区的住户的权利并不仅限于建筑物的使用，还涉及到房屋的每个角落。

b、不能够很好的处理好房屋与土地的关系。目前根据相关规定我们可以得知，房屋的使用权和土地的使用权是同一个整体，不能够切分的。而我国现在的物权法虽然对房屋有了所有权，但是土地的所有权并没有明确的规定，所以导致土地和房屋的所有权的权属关系模糊不清。

c、没有处理好专有部分和共有部分的关系。我们都知道，住宅区中分有专有地区和共有地区。所谓专有地区就是住宅区所有人自己所拥有的地方，可以自由支配，而共有地区就是大家所共享的地方。现在我国的物权法虽然对建筑物的共有部分和专有部分进行了分界，但是对外墙和房顶等地方并没有进行明确的规定。由于共有部分权属关系的模糊不清，所以导致部分住宅区的共有部分没有业主，这些地方大多会被大多数人侵犯。

2、住宅预售制度的不足

如何理解住宅预售？住在预售中是指开发商提前建设房屋，向家庭出售，家庭必须提前支付或固定价格等活动。住宅预售有利于促进房地产业增长，促进房地产的开发。

然而，这一行为也存在着许许多多的市场风险，更有可能存在这道德风险。首先，中国目前房地产开发商的市场准入和退出机制与当代要求不一致。目前，中国房地产开发行业存在着复杂程度高，成本高，风险高等特点，因此我们应该制定更加严格的市场准入标准。其次是房地产开发商的信息揭露制度还有待完善。不完善的披露制度导致开发商，买家，银行，利益三者不平衡。就房价下跌这一现象来说，购买住房的人承担着房价波动的风险，而且银行方面也承担着坏账的风险。以及其他方面的风险。最后会导致三者之间的纠纷不断，从而导致房地产供应商的信誉下降。第三就是，对于预售款的专款专用制度过于垄断，而且缺少比较具体的监管体制，且在实际的操作中也缺乏可实施性。这些问题导致了房地产开发商可以任意的更改购房的款项，进而导致了专款专用制度没有办法更好的实施。第四点是现在的法律缺少完备的对于霸王条款的限定。因为我国对于房地产霸王条款的低约束力导致了房地产开发商会运用自己强有力的势力加入霸王性的条款以获得更多的利益，我国在房地产商犯罪上并没有一个完善的方案可以解决，也是导致地产商为所欲为的一种原因。

4 房地产法律制度的完善

1、制定单行的房地产法

目前，中国的物权分为所有权、用益物权以及担保物权这三类。然而我国现在的房地产包括房屋所有权和土地所有权，所以房地产中的物权法并没有完全的包含房地产的法律制度。基于这种情况下，很多国家都制度了单行法，这大多在法系的国家中运用的，我觉得中国也可以运用这一制度。

2、完善住宅预售法律制度

根据前文，我们就已经知道，我国的住宅预售制度不是很完善，所以下面我给大家提出几个意见：

a、制定更加完善的房地产市场准入标准，促进房地产行业更加持续有效发展，从而推动社会经济的更加快速、健康的发展。

b、完善房地产商信息披露制度，建立健全的监督机制。

c、建立合理的住宅预售，以及合理的房价、地价，有效的实施专款专用的制度，更加的推动房地产的发展进程。

d、加大对进入霸王条款的条件的约束，从根本上杜绝了房地产商牟取暴利的可能。

5总结

综上所述，我们大概的了解到房地产的基本概念，以及相关的法律法规，并且本文也剖析了我国房地产的现状以及出現的问题，也提出来几个完善法律、法规的方法。虽然目前我国对于房地产的法律法规还不是非常的完善，但是，我想如果我国加大对房地产商的管理力度，并且完善房地产的法律法规，从而约束了房地产的恶性发展，这会使我国的房地产行业走向一个更加健康并且健全的道路的。

参考文献

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