旅游地产，请绷紧理性之弦

文丨梦 田

旅游地产，请绷紧理性之弦

文丨梦 田

相较普通房地产而言，旅游地产虽本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，但功能与服务对象却发生了巨大的变化，而是着眼于满足游客的需求。随着人们对旅游的体验的需求越来越高，度假旅游也已经成为一种新的趋势。为迎接这种趋势的到来，旅游度假地产也将迎来新一轮发展期。

时下有一句流行鸡汤特别鼓动人心：人，或者心，至少有一样在路上。

之所以这句已经泛滥成灾的鸡汤频繁击中现代都市人的内心深处，在于人们总是愿意相信，“生活在别处”才是正经事，所以常攒着劲，跟着旅游团，追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点，如同浮光掠影、赶场似一般，至少也算是让自己的身与心出了一趟远门。

但也有人选择追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离高悬在城市上空的“雾霾”，弥漫在各种道路的尾气和喧嚣的城市噪音，转而在大自然中与家人同享天伦之乐。

于是，旅游地产应运而生了。其实早在20世纪初，法国地中海沿岸就开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。这便是旅游地产最初的萌芽。到20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游地产的正式开始。

而在我国，旅游地产从上世纪90年代就已经获得了初步的发展。在海南、福建等地，以山地、滨海、为主题的别墅、酒店等开始此起彼伏出现，都让旅游地产的发展产生实质上的飞跃。大规模、综合性、多功能的旅游地产项目相继涌现，并在实现异地建设、异地推广、异地买卖上做出了大量工作。这些方式都对旅游地产项目的成熟和丰富起到了举足轻重的提升作用。

2017年2月5日，中共中央、国务院一号文件发布，“旅游+”首次写入中央一号文件，这也是自2015年开始，旅游连续3年写入中央一号文件，可见党中央、国务院对旅游业的高度重视。

“旅游+”是什么？从国家旅游局局长李金早的诠释中可以看出，“旅游+”是指充分发挥旅游业的拉动力、融合能力，及催化、集成作用，为相关产业和领域发展提供旅游机会，形成新业态，提供其发展水准和综合价值。例如：“旅游+互联网”、“旅游+购物”、“旅游+文化”、“旅游+健康养生”、“旅游+新型养老”等。

那么，在新一轮房价的严厉调控下，这是否预示着我国“旅游地产”已然驶入新的一轮发展快车道呢？

热度不减日趋火爆

相较普通房地产而言，旅游地产虽本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，但功能与服务对象却发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。它可以是酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……只要是和旅游相关，旅游地产可以变换不同的载体。

旅游房地产的特点和优势还在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值，与目前所倡导的“旅游+”也更为契合。

一直以来，旅游地产的开发都是我国房地产市场关注热点。2016年全年国内旅游44.4亿人次，同比增长11%；国内旅游总收入3.9万亿元，同比增长14%；此外，据中国旅游研究院预测，2017年一季度居民整体出游意愿高达82%，同比环比均有上升。预计，2017年全年国内旅游人数48.8亿人次，同比增长10%；国内旅游收入达4.4万亿元，同比增长12.5%。

以海南为例，海南省统计局数据显示，2016年1到11月，全省房屋销售面积1309.35万平方米，增长44.6%；销售额1290.98亿元，增长51.2%。同时，全省房屋销售均价均在9800元/平方米左右，增长4.6%，增速比上月提升2.3个百分点。2016年现在这一波属于第四波，就是健康养生需求催生的海南房地产热潮。严格意义上老说，这不算单独一波，因为一直以来，去海南过冬、或者购买房子的北方客户都不少，“候鸟生活”早在几年前就已经流行。不过近年来，人们对健康与养生日益重视，海南良好的气候与环境，给深受雾霾毒害的北方人，更增吸引力而已。

海南旅游度假地产是中国旅游度假地产的典型代表，也是一个极端的代表。卖方在极南、买家在极北的明显极端的差异，成为一个极明显的特征。这个极端的特征甚至让人们忽略了一个事实：人们在购买旅游与度假地产时，其实是在愿意为美景、美食、健康、美好的生活买单。其实，不光海南的旅游度假楼盘受到青睐，一些热门旅游目的地的地产也在被关注。有媒体报道，在云南大理，一个苍山脚下的项目，在买房者的构成中，大理当地人则只有5%，北京人已经占到了25%以上，上海、广州的买房者占了20%，其余城市的占了50%。由于旅游度假地产的趋势所在，房地产企业纷纷加入。在百强房企中，至少有二分之一介入了旅游地产领域，包括恒大、碧桂园、万科、万达、雅居乐、富力、星河湾、绿城在内的顶级开发商悉数进场。

我们所熟知的那些国内的风景名胜，如今都已插上了国内房企的“红旗”。2015年末震撼全国的海南恒大海花岛让更多的地产行业掌舵者看到了希望。恒大海花岛登上成为全国旅游地产榜首单，开盘累计总成交金额达122.05亿、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万人，开盘销售金额、销售面积和认筹到访人数创三大世界纪录。

万达集团携几家民营企业，在北起长白山，南至鼓浪屿的多个旅游胜地，投资规模接近1700亿元；龙湖地产自2010年开始，耗资49亿多元在烟台养马岛和市区内共获得6300多亩土地。连万科也按捺不住，在青岛、唐山、南充拿下5个项目，基本用于开发旅游地产。

央企也紧随其后。与中国中铁组成联合体，按比例共同出资参与海口市东海岸如意岛项目的竞标，其中，中弘股份占比45%，中国中铁占比55%。如意岛为人工填岛项目，预估面积约6.12平方公里。

中信建设证券报告指出，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点，目前，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。

有媒体根据各家公司公开数据不完全统计，国内开发商涉足旅游地产（包括合作）的拟开发规模超过5000亿。

潜力大问题多

2017年2月下旬，一地旅游地产在京举办的推介会上，推出“50万起步的海景房”，即可自住又能投资。楼盘工作人员表示，“半天，整整一栋楼，一扫而光。”工作人员透露，像北上广深等一线城市，50万可能刚刚够一个或大或小的洗手间，根本谈不上投资房产。而对于这些城市的中产阶层来说，手里有几十万元的闲散资金，而这些钱存在银行，基本随着人民币的贬值逐渐消磨着本就不大的作用力，寻找一个变成资产的机会就成为迫切需求。

旅游地产典型案例——海南海花岛

据世界旅游组织预测报告称，预计到2020年，中国将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营、度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假。按每户50万元资产计算，旅游地产私人投资需求规模保守估计将达到40万亿元。目前，国内涉足旅游地产的企业已超过100家，其中既有如中旅、华侨城、万科、万达、绿城等实力雄厚的老牌投资开发商，也包括一些名不见经传的小开发商。从楼盘品质来说，虽然依托景观都被贴上了不同主题的亮丽标签，但还是难掩其良莠不齐的本质。业内人士称，国内多数旅游地产的开发模式几乎与普通住宅无异，未能正视购房者的真正需要，从而才导致项目华而不实。

开发商为了更快的获得利益，把旅游地产做成了一条标准化产品线，使其可以在全国复制，海南的旅游地产项目被照搬到云南，好像看上去还不赖。但事实上，优质的旅游地产是应因地制宜的，一个项目中需要什么样的配套应该是由项目所背靠的景观资源来决定的。

其二，旅游地产还是房企在楼市严厉调控下，为继续生存而寻找的一块“跳板”。“从政策调控到土地政策及趋势到长期利润上看，目前住宅地产调控从紧，商业地产仍是‘商住倒挂’，旅游地产或是调控背景下房地产商的另一条可选之路。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为。

中投顾问高级研究员黎雪荣分析，如今楼市基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势，由于地产和旅游资源的稀缺性，二三级城市旅游地产热或将如海南旅游地产发展一般，引发二三级城市新一轮跑马圈地，从而推动房价上涨。

从商业模式和盈利模式而言，即使是国内现在发展最好的旅游地产开发商华侨城，仍然未能实现真正以旅游方面的收入来支撑的盈利模式。华侨城年报显示，尽管主题公园和文化表演也能带来门票和演出收入，但华侨城真正的盈利仍来自于项目配套住宅的销售收入。

雅居乐的清水湾项目，号称旅游地产，其实主要由住宅提供溢价红利，随着调控发威，海南成交急剧下滑，项目便陷入尴尬境地。美林在5月7日的研报中指出，一季度是海南楼市的传统销售旺季，但清水湾整体销售额同比下降32%。

其三，在旅游地产狂潮背后，一直有一只“看不见的手”：是地方政府的积极主动，也推动了旅游地产开发热潮。业内人士分析，旅游地产热的背后，与地方政府的利益驱动不无关系。地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助解决就业问题，旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一箭多雕。

早在2010年8月17日，中国房地产协会副会长朱中一就在“旅游导向型土地发展国际高峰论坛”上表示，在全国各省市制订的“十二五”规划中，已有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业。

在政府眼中，旅游地产是旅游业转型升级的依托、新型城镇化建设的途径、促进地方经济发展的抓手；在企业眼中，旅游地产是避开房地产调控的投资渠道、获取优质资源的相对低成本方式；而在中产阶级眼中，则成为投资保值增值的重要途径，于是旅游地产变成了众人争抢的香饽饽，但同时，也渐渐嗅到了危机的味道，迅速激发“泡沫”翻滚，一触即破。

分析人士指出，目前国内的旅游地产项目对服务和配套的重视不足，体现更多的是风险。从投资的角度说，要实现交易平台的市场化，需要后期通过旅游产业链运营促成物业的二次升值也成为迫切需要，而不是单纯依托景观建造房地产来短期获利。如果一味地追求短期利益，追逐地产部分的销售收入，忽视旅游运营，势必会造成“空城”现象，这是对旅游资源的极大浪费，也损害了置业者的利益。

退烧降温投资还需理性

现阶段，我国旅游地产开发更多的是政策影响下房企转型的渠道，房地产性质重于旅游性质，住宅和度假地产为主，且呈现“一线城市靠地产，二三线城市靠资源”的特点。真正应旅游业内在需求而开发旅游地产的理念不足；不论是政府招商引资还是企业投资开发，都需认识到：旅游地产，旅游为本，地产是提供旅游服务的载体之一，旅游项目或旅游目的地的吸引力塑造是关键前提，可持续收益是其与传统住宅地产的重要区别之一。否则，只是一锤子买卖的住宅地产而已甚至是造空城。

因为与传统地产项目开发的快速回笼资金不同，旅游地产项目一般开发期限都在3年至5年以上才能形成项目规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套设施不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，业主对此类的旅游地产项目需求不旺盛，加之过长的开发时间，加大了市场风险。

此外，采用传统房地产开发的思维去盲目开发旅游地产也是一大误区。港中旅地产公司总经理蒋洪认为，“做旅游地产和做住宅、商业地产的逻辑完全不一样，很多开发商用住宅的生意逻辑去开发旅游地产，这是最重要的风险。”

事实上，旅游地产并不是简单地在旅游景点开发房地产项目，其受经济景气度的影响很大，随着购房者在房地产投资方面更加理性，旅游地产的投资属性逐渐减弱，旅游服务的营利性对旅游地产项目更有决定性的作用。提高旅游地产的投资回报，需要从开发商与购房者两个角度考虑，使二者共赢，项目才具有可持续性。这就要求旅游产品与居住物业必须贴近消费者，提高物业附加价值，同时加强旅游项目经营，加强旅游吸引物的持续创新。

随着旅游地产的不断发展和相对成熟，开发机构也需要意识到旅游地产属于一项系统严密的工程体系，它不仅仅包含旅游和地产两个方面，也覆盖环境整治、资源整合、住宅建设、产业重组。其根本目的是让区域价值获得直接的带动和提升，也让所覆盖的社会效益产生最大化的表现。

2017年，我国旅游地产将呈现出十大趋势：准入门槛越来越高；项目定位主题化、差异化；功能趋向复合化，业态走向多样化；和文化深度融合是新方向；借助高科技增强体验感；去地产化，强化产业链运作；旅游地产养生、养老化；由重资产向轻资产转型；旅游地产项目运作金融化；与互联网融合日趋紧密。

在将来，人们旅游方式是游山玩水的观光旅游和科技娱乐结合的游乐旅游为主，随着人们对旅游的体验的需求越来越高，度假旅游也已经成为一种新的趋势。为迎接这种趋势的到来，旅游度假地产也将迎来新一轮发展期。2017年3月初的20天内，全国新一轮楼市调控加码政策出台，更加坚定主要城市的房产回归居住的功能。旅游度假地产的旅居、闲居功能性，加上可投资性及绝大多数旅游与度假地产的处于洼地状态，也定将受到青睐。