谈高级会计在房地产开发企业运营管理中的作用

孙彦华

摘要：运营管理在房地产行业的应用范围越来越广泛、地位及重要程度受到管理层普遍关注，本文试图从高级会计视角分析和推动运营管理理论与实践的发展。

关键词：房地产运营管理；高级会计应用

近年来，规模以上房地产企业集团大多建立了运营管理部门或类似内部机构来控制和应对风险，但是房地产行业发展时间短、知识积累与管理经验普遍不足，在行业高速发展同时，出现了企业较弱管理能力不能满足日益增长管理需求的矛盾。无论企业将风控着眼点放在项目开发进度与工程质量上，还是放在土地资源获取和市场拓展上，都不能形成全面、规范、有效的管理体系，难免顾此失彼。笔者认为，要快速提高房地产开发企业运营管理的能力，急需在企业运营部门中引入并应用高级会计实务知识，完善企业运营体系，分析如下：

一、运营部门要制定并完善企业整体战略及其配套的经营战略、职能战略与财务战略，并重点开展以下工作

（一）战略管理：拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经决策层批准后组织实施；

（二）组织管理：根据企业战略和经营目标建立健全集团组织架构体系并持续优化；

（三）制度管理：组织发布企业制度汇编，根据实际经营管理需要及时调整优化，跟踪检查各项管理制度执行情况，提出修改和补充意见；

（四）授权管理：制定组织授权手册，明确内部各部门、机构的权责事项，随时根据政策变动进行调整优化；

（五）流程管理：根据组织授权手册，制定各项经济业务的发起、审核、审批流程，配套建立智能办公体系；

（六）信息管理：根据实际业务需求，引进、开发、应用适合集团的信息应用软件系统并组织内部操作上线，确保软件信息化系统运行正常，内部信息流畅通；

（七）决策管理：分类建立会议决策机制，完善会议目录，优化会议过程，按项目总控计划组织召开项目全生命周期中关键决策会议，记录并跟踪推进各类会议决策事项；

（八）岗位責任管理：根据组织授权主导建立岗位责任制，编制岗位说明书并定岗定编；

（九）目标管理：根据集团战略规划和年度经营指标，分解落实各项目公司、子公司、集团职能部门年度、季度、月度经营指标中的核心目标，并负责签订目标责任书；

（十）对标管理：不断分析行业发展、竞争对手以及自身的情况，进行研究、预警，对企业决策层提出相应的建议；

（十一）知识管理：建立知识库框架，引导并督促各分公司、各项目、各职能部门进行知识、经验沉淀，保持线上知识库的实时更新；

（十二）协同管理：对常规工作中部门间推诿扯皮、边界不清事宜进行协调，对全生命周期过程中的关键节点、重大事项进行提前协调，确保能按期完成；

二、组织开展企业投融资决策与集团资金管理

（一）项目启动管理：项目启动前期确定项目分期方案、项目关键节点，组织各职能部门按分工权限测算项目各期收入、成本费用支出、项目投资收益、项目投资峰值、现金流回正点等，汇总出具项目启动策划书；

（二）年度资金预算：组织制定年度资金计划，预算收支平衡，定期对资金预算计划执行进行跟踪收集、统计整理、考核；

（三）资金管理：根据年度预算资金需求，审核资金部门制定的融资计划，对重点融资项目进行跟踪，根据新增融资时间节点及存量贷款到期转贷纳入每月工作计划并考核完成情况，对融资渠道拓展进行跟踪及预警；

（四）资金成本控制管理：对融资利率进行跟踪，对综合利率超出目标年化平均利率进行分析预警；

三、引导企业全面预算管理

（一）预算目标：建立以资金预算为核心，以销售预算与成本预算为支撑的全面预算目标体系；

（二）预算组织：建立预算责任中心，以投资中心、利润中心、成本中心为基础构建三级预算责任主体；

（三）预算控制：在预算执行过程中，建立业务层面和财务层面的预算控制，组织预算分析会议，反馈执行偏差，根据实际提报管理层进行预算调整和预算考核审批；

四、绩效管理与考核

（一）计划管理：对总控计划模板、标准工期进行优化，编制年度项目开工计划、销售推盘计划，审核各项目编制的总控计划和非项目专项计划并进行年度调整；

（二）绩效目标：定期优化绩效考核指标及考核标准，制定高管、各分子公司年度奖惩方案、部门年度核心指标奖惩方案并根据达成情况进行兑现；

（三）绩效辅导：对计划管理执行情况进行季度、月度分析，通过绩效手段进行引导和提升，针对各部门、项目在工作目标达成过程中遇到突发情形及困难、出现延期风险时，参与制定纠偏措施及方案，促进工作项达成；

（四）绩效考核：对生产经营各项计划执行情况进行监督和考核，根据考核结果，跟踪相关部门提出整改措施并落实执行情况；

五、目标成本管理

（一）分析影响利润、成本的变动原因，在目标成本执行过程中及时分析评估出关键点对利润的影响并进行预警；

（二）定期验证各分子公司、项目目标利润实际执行情况，汇总集团整体目标利润实现程度；

六、内部控制与激励

（一）督导和检查公司各部门的基础管理工作，促进提升企业管理水平和经济效益；

（二）审核内控内审部门的工作计划，推动相关部门对集团各业务环节全方位实现有效管控，防止差错和违纪现象发生；

（三）通过项目跟投、众筹、奖金池等方式完善奖惩手段，以建立健全绩效激励机制，促进集团整体绩效目标的达成。

最后，因为各企业内部运营管理部门的权限和在组织架构中的层级不同，笔者根据实践经验提炼的这些方法未必适用各类处于不同发展阶段和开发规模的房地产企业集团，本文研究的目的是试图运用现有的高级会计实务知识来丰富和完善在实际工作中的应用，以期通过不断的努力和尝试，推动实现理论与实践结合，从而促进企业管理能力的提升。

（作者单位：日照安泰房地产开发有限公司）