外向型二三线城市房地产市场发展对策——苏州吴江区为例

郭贵祥 苏州信息职业技术学院

外向型二三线城市房地产市场发展对策
——苏州吴江区为例

郭贵祥 苏州信息职业技术学院

苏州吴江区，是较为典型的外向型县域城区，刚刚完成撤县划区五年的过渡期，具备外向型二三线城市房地产的特点，作为来料加工为主的外向型城区，吴江区的血汗工厂薪资收入相对较低、卫星城市养老政策的困难；缺少城市特供基地，蔬菜水果价格较高、衣服鞋帽日用品价格偏高；人为的城市等级制度，房地产市场的产业绑架、房地产金融把绑架、房地产相对价格威胁、房地产空置威胁、房产税开征威胁、太仓房地产威胁、昆山房地产威胁，在对上述制约因素分析基础上，提出了吴江房产市场发展对策。

吴江 房地产 对策

一、吴江日用品价格对策

吴江房地产与苏州价格尚有差距，同上海房地产相比，更是不再一个档次上，这种优势无论对苏州还是上海的顾客，都具有比较为强大的吸引力。这种优势使得吴江房地产市场具备着较大的回旋余地，向北可以采取跟随上海，向西可以紧跟苏州主要城区的发展战略，但这种优势很大程度上会被相对较高的日用品价格抵消。

吴江二三线城市比不上苏州老城区和上海的专业、特供的菜篮子工程。缺少自身的专供基地，吴江的蔬菜水果明显要比苏州老城区贵，比上海更是贵的多，经过调查，是由于过去吴江市是以外向型经济为主的原因，还有的说蔬果市场早已被某些人给垄断经营了，故此，吴江区继续延续了蔬菜水果价格较高的定位。吴江应该积极借助撤县划区5年过渡期即将结束的有利时机，积极与苏州老城区的菜篮子工程接轨，积极主动接受苏州老城区的菜篮子工程等其他惠民工程的对接，解决群众感受、反映突出的吴江蔬菜水果价格较高的突出问题。

受到吴江后划成区，店面的租金低，非充分竞争、顾客数量少的影响，吴江区的衣服鞋帽和日用品普遍高于苏州和上海10%-50%，难怪吴江人经常说，500元以上的东西最好去苏州买，1000元以上的东西最好去上海买，一是选择面大，可以货比三家，二是经济实惠，扣除路费还很划算。这无疑会使得吴江的城市竞争力、房地产市场竞争力大打折扣，为此吴江应该积极对接各大中小企业，力争互惠直销，减价促销、特价惠民，提高吴江区居民购物生活的幸福指数。

二、养老保险配套的对策

国家的卫星城市养老政策，2016年6月10日，北京市民政局鼓励北京籍老人，到河北、天津等地养老，上海鼓励中心城区老年人，到郊区或异地养老,要求上海市各中心城区，制定老年人入住郊区、异地养老机构的相关补贴政策，对于符合条件的老人，入住郊区和异地养老机构的实施补贴。大中心城市的这些养老政策，无疑为包括吴江这些二三线城市在内的房地产市场发展带来了大好商机。但，看到这种商机的同时，也要认真地思考，异地养老的监护问题，医疗保险问题，不能生活在儿女身边帮助照看孩子的问题，将孩子带在身边孩子的入学升学问题，无不是摆在异地养老面前的实际问题。

（一）监护对策

如何证明你就是你？你爹是你爹？你妈是你妈？竟然成为难题、也是当今互联网时代下，个别地区打着严格养老保险、医疗保险的幌子，强行要求签字画押、摁手印、当面印证，不会利用网络，抵制实施电子政务，拒绝实施虚拟化、半虚拟化、真实虚拟化办公，甚至不相信实时射频技术的科学性和真实性的真实事例，这无疑为异地养老、异地生活、工作人为设置了极大阻碍，为此吴江区政府、相关职能部门应积极与对方沟通、对接，实施互联网射频技术真实虚拟化办公互认机制，帮助异地房地产客户减轻证明压力和成本。如此，才会有助于吴江房地产市场真正成为乐居吴江的向往之地。吴江距离上海较近（从吴江汽车站到上海虹桥1：10的车程），地铁四号线若能够与上海虹桥火车站并轨，或者城际铁路能经过吴江，时间会更短，同时吴江位居苏州南郊，再加上视频实时监控，可以说对于苏州、上海异地养老的监护问题较好解决。

（二）医疗对策

异地养老，医疗卫生配套是关键，加拿大、澳大利亚医疗卫生事业做得好，全世界条件充实富裕的老人，云集加拿大、澳大利亚养老，这就是个鲜明的例子。吴江医保已经于全国省、直辖市联网，吴江生活，异地医保吴江就医基本上没有问题，完全可以实施吴江就医异地联网报销。

吴江的医疗卫生配套政策，包括医疗设施设备的配套、医疗人员的服务素质以及医疗卫生规范制度及其执行情况三个方面。吴江具备三甲吴江人民医院，再加上私立的永鼎医院、九龙医院等，应该说吴江区的医疗条件相对较好，但在医患矛盾突出的大背景下，吴江区医疗系统，难免也存在个别的医生，吃那卡压要患者的礼物、礼金问题，这一问题整治不好，一旦曝光，不仅仅影响的是吴江区的医疗事业的发展，而且影响的是吴江形象的方方面面，包括吴江房地产市场的区外竞争力。为此，在医疗设施设备完善、配套基础上，应该下大力气提高和建立、健全和严肃认真地执行医疗管理制度，提高医疗人员的服务素质及水平。

（三）苏学上考

学区配套上，吴江东太湖区块上的太湖新城的大量房产开发，也都考虑到了学区定位的高端配套。因此，异地带孩养老在吴江还是具备比较好的物质基础，只是要注意，很多的楼盘大都强调，不仅仅要在苏州买房，还要有苏州户口，应该说这一条件对于具备超国民待遇地区户籍，例如上海人口来说，阻力不小，这极大地降低了吴江房地产市场的异域竞争力。

为此，吴江区作为苏州古城区和上海的后花园，应该着力探索利用国家层面倡导的异地养老政策，推广和实施“苏州学习异地报考的配套政策”，发挥江苏、苏州、吴江教育资源优势，助力吴江房地产市场的健康发展，既有利于吴江经济健康快速发展，又有利于解决区域外购房者子女升学问题。

三、太仓昆山区位对策

昆山距离上海较近、太仓距离上海更近，上海对其拉动效应明显，应对这类太仓昆山房地产威胁，吴江房地产市场中的毗邻上海的汾湖区块，可以打出湖景房、花园房；太湖新城区块，不仅可以打出湖景房、花园房、还可以打出苏州市区房，可以享受苏州的文化、卫生、教育、医疗、社保联保优势等。最好能够带领上海的顾客实地现场参观了解。通过吴江的太湖美景、绿树成荫，水草肥美，鸟语花香的自然美景，与上海的高楼大厦鳞次栉比的水泥建筑，尾气、光污染严重的现状形成鲜明对比，借此形成与太仓、昆山、上海房产巨大相对优势，尤其是突出每天有大巴直通上海虹桥，未来有四号线地铁直达上海虹桥枢纽。无疑会消除顾虑、吸引顾客的购买欲望。

四、居民收入较低的对策

苏州吴江区的房产不仅仅是卖给苏州、上海以及其他地方的老年人来吴江区养老的，而且还要重点卖给这些地方的年轻人，来为吴江的经济及社会建设添砖加瓦。如果吴江区的房产大多数都卖给了老年人，吴江区不就成为了老人区了吗？这样很可能拖累或迟滞吴江各项事业的发展，而要留住年富力强、精力充沛、才学先进的青年人的来吴江工作、生活的最好做法，既是经济发达、居民收入较高。但来料加工、贴牌生产、缺乏产品开发、没有自主品牌、合资企业、血汗工厂、脑体倒挂严重，大部分利润被外国资本、技术、品牌、经营管理权掠夺，国内产业工人（绝大多数农民工），工薪收入自然较低。难以在自身工作服务的吴江区等发达地区，购买住房实现安居乐业，是必然的事情。为此，吴江区应该效仿居民收入最高的温州，应该大力发展民营经济，大力倡导和推进自主研发、自主产权、自主品牌，减少来料加工、贴牌生产、缺乏产品开发、没有自主品牌的合资企业。

五、房地产金融绑架对策

“一柱擎天”式的信贷房地产炒作发展模式，越发展，方方面面的经济矛盾、社会矛盾越发变得突出，国民经济应付危机的能力越发变得脆弱，越发变得不可持续和不可收拾。日本倒塌了、英国倒塌了、香港倒塌了、美国的“次贷危机”也倒塌了！人类社会发展至今，还没有哪个国家、地区能够遭此劫难而不受到伤害的！

据上所述，想今天繁荣，明天危机，就继续金融信贷“一柱擎天”式的信贷房地产炒作发展模式；想今天慢一点，将集中在房地产的大量资源转移出去，实现各行业未来繁荣健康发展，就要脱离高开发、高投入的房地产绑架，逐步降低房价上涨速度和稳定房市地产及其相关产品价格，同时通过加速其他产业发展提高居民收入，增强居民对房地产过剩的消化能力，化解积压，降低空置和通货膨胀率，尤其是在2018年左右，房产税征收之前，吴江房地产市场更应该率先实施上述策略，尽快出清空置，因为房地产税收推出之后很可能会导致房地厂市场出现硬着陆，在别人出清之前先出清，是一切市场营销、运作最基本的先手原则，巨大的风险面前，落袋为安，不失为上上之策。

应该说很大程度上此次房价飞涨，重在盘活房地产在押资金，解决企业套现、投资、财政吃紧问题，但这种机会以后很难再有。一波疯长之后，房地产市场往往会迎来3-5年的巩固、消化、逆行期，在前期房地产企业套现、卖地财政充足的条件下，吴江区正好可以利用这一有利的调整期，完成房地产、机器其他产业的转型、升级，为日后走出房地产经济、房地产财政困境打下坚实的基础，不失为上上之策。

六、应对城市等级的对策

没有河南、河北，江苏、浙江提供的蔬果、粮食、能源、电力，有哪里来的北京上海现代化大都市？没有全国各地的水、米、菜、奶、蛋、电力、人才有哪里来的北上广深天？

北上广深天，有着自由贸易、随便海掏、金融中心、高考照顾的长处，苏州、吴江也有着北上广深天不具备的绿树成荫、鸟语花香、小桥流水、水草肥美、制造业发达、空气新鲜、健康长寿、文化底蕴深厚特色。

城市更难分小大、小二、小三，各具特色、各自功能不同。

正如习近平所说“绿水青山就是金山银山”，苏州吴江也应该在这些方面，打出自己是一线城市的特色。据此苏州、吴江房地产即可采取紧跟战略，紧跟北上广深天的上涨势头，又可以默许和利用国家对二、三线城市推出的优惠政策，择机进一步降息降准，发补贴促城市居民购房，因城施策，加大差别调控力度，先租后售、租售同权、居民与政府共有产权等形式，促进居民购房，鼓励去除库存。鼓励品牌房地产企业，收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质，消化库存。完善商业、教育、医疗等配套设施，提高房地产服务，增强吴江房地产市场的吸引力和卖点。

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郭贵祥，副教授，经济师，复旦大学高级访问学者，工作单位：苏州信息职业技术学院管理工程系。

2016年度苏州市教育科学十三五规划课题：房地产服务营销产学一体化教学研究（16000Z043），项目负责人：郭贵祥，项目组成员：范秀成；2016年度苏州市吴江区社科重点应用研究课题（获得2016年度苏州吴江区社科重点应用课题一等奖），项目负责人：郭贵祥，项目组成员：范秀成。