小产权房问题研究

摘 要：小产权房近几年发展迅猛，对我国的耕地数量和经济社会的持续稳定发展构成了严重的威胁，引起了政府以及社会各界的高度关注。我国政府曾几次发文禁止小产权房，但收效甚微，小产权房问题屡禁不止。本文通过分析小产权房产生的背景，揭示小产权房存在的主要问题和危害，提出解决小产权房问题的思路。

关键词：小产权房；现行法律法规；对策

第一章 小产权房的基本理论

一 小产权房的概念

小产权房，是指在农民集体所有的土地上建造的房屋，由于国家法律法规的规定，以及并未缴纳土地出让金和各种税费等款项，无法获得国家土地管理部门和房管部门发放的正规的土地使用证和房屋所有证，只能由乡（镇）政府或村委会开具权属证书，以证明其权利归属。

二 小产权房的特点

第一，小产权房价格低廉。随着房价的不断上涨，普通居民的收入增长速度远远无法赶上房价的上涨速度，这就导致了普通的老百姓没有经济实力来购买商品房。而小产权房，扣除了土地出让金和其他各种税费的成本后，在价格上要远低于一般的商品房，能够被普通的居民所接受。同时，在购房手续上也更加的简便。所以，在重视家庭观念的中国，人们为了可以拥有一处可以容身并承载家庭关怀的房子，更多的选择了小产权房。

第二，小产权房发展迅速。随着经济水平的飞速发展，公共基础设施不断地完善，公共交通系统也逐步发达。这就给基本位于城乡结合处的小产权房提供了更适宜生长的土壤。当各种公共基础设施覆盖到城郊，当距离不再成为工作生活的一大阻碍，远离城市喧嚣的小产权房便受到越来越多的关注和青睐。

三 小产权房的产生背景

现实生活中普通居民买不起商品房的社会状况，以及人们对拥有属于自己房屋的需求，导致了小产权房这一特殊形式的房屋的出现。其产生的主要背景可归结为以下几方面：

1我国城市化迅速推进

在城市化进程中城镇土地不断向农村扩展，道路交通建设不断完善，城镇人口增加导致住房需求激增等，是小产权房得以发展的重要条件。

2城乡二元经济结构

我国是世界上最大的发展中国家，是一个典型的城乡分治的二元经济结构国家。这种二元经济结构导致了农村和城市在许多方面的差异。造成贫富差距扩大、地区发展不平衡、城乡文化素质差距的扩大等问题，也产生诸如小产权房等多种社会问题。

3住房价格过高

由于城市房地产价格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍承受不了城市的高房价。一些集体经济组织在经济利益的驱使下乘机进行小产权房的开发建设。很多低收入人群开始购买小产权房作为第一居所使用，小产权房的建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。

4在农民新村建设中搭便车

国家加大与农村生产和生活紧密相关的农村基础设施的投入，积极推行村庄整理，努力挖掘农村用地潜力。在实际操作中，一些乡镇政府、村集体经济组织以“新农村建设、日村改造”等名义，在未办理任何审批手续的情况下，非法占用集体土地进行商品房开发，建设小产权房，向本集体经济组织以外的社会群体公开销售，并大肆进行广告宣传。致使小产权房问题空前突出。

四 小产权房存在的问题

1得不到法律的保护，缺少监管

虽然小产权房在一定程度上缓解了城市住房压力，但由于小产权房得不到法律的认可和保护，也得不到国家政府相关部门的有力监管，这就造成了很多小产权房在建设、销售、售后等方面极易产生纠纷。房屋的质量得不到合理的保障，买卖、租赁活动中权益受损得不到法院的支持，物业管理水平低下，入住后出现各种问题得不到有效解决等。

2小产权房利益难以合理分配

土地所有权属于乡（镇）合作经济联合社或村经济合作社。在这种情形下，无法保障每一个村民的利益。建设小产权房要么是开发商与集体经济组织合作，要么是集体经济组织自己进行开发，在整个开发、销售过程中，村民个人的力量始终是无法与集体的力量抗衡的，这就使得个别村民的意愿得不到充分的尊重。同时，小产权房建成后利益分配问题也没有明确的规定。

3耕地流失的问题

随着小产权房在市场中不断地扩张，人们更多的关注到了小产权房在当下能够带来的巨大的现实利益。为了眼前利益，很多集体经济组织不顾客观条件，滥用土地，甚至占用基本农田来建设小产权房，造成耕地流失严重，进而威胁到了粮食安全。

五 小产权房问题的解决办法

小产权房问题最大的症结即现实社会的住房需求与现行的法律法规之间的矛盾。而我国现行的法律法规对小产权房的存在持否定的态度。要想解决小产权房的问题，可以从两方面入手。

一是从根本上改变我国的社会状况，满足普通居民的购房需求，使得普通老百姓都有能力购买商品房，从而彻底根除小产权房存在的土壤。

二是完善我国现行的法律法规，对小产权房予以规范，使其为缓解城市住房压力做出积极的贡献。

对于在建或已经建成且符合规划要求的小产权房，在补齐全套手续后，将其由集体土地转变为国有土地，使其纳入到商品房的监管范围内。

结合城市的整体规划要求，将一部分符合条件的小产权房作为社会保障的一种手段，归入廉租房或者经济适用房的体系内，在保障村民基本权益的情况下，为社会保障事业做出一份贡献。

对于占用耕地甚至基本农田，不符合规划要求的小产权房，予以强制拆除，以保护耕地占有量和粮食安全，保障农民的基本生活。

改变我国城乡二元化的发展模式，逐步放开农村集体所有建设用地使用权，使其在市场中自由流转，给予集体土地和国有土地同等的待遇。这有利于从根本上解决小产权房造成的社会问题，并对农村经济的发展起到促进作用。

参考文献：

[1]丁璞，小产权房的产生及发展现状[D]，2008

[2]乌书涵，论小产权房问题的症结及解决办法[J]，2016

[3]石磊，小产权房问题研究[J]，2010

[4]趙海萍，小产权房合法化问题的立法探讨[J]，2009

作者简介：

胡睿龙 男 （1992-），山西临汾人，山西财经大学研究生在读，土地资源管理专业，研究方向：房地产估价