房地产开发商如何向城市运营商角色转变

金信定

摘要：去库存和房企转型，已成为时下房地产圈最热词语。在行业发展面临“天花板”的背景下，不少房地产开发商纷纷喊出“转型”口号，如何转型？从哪些方面转型？也成为摆在房企面前的共同课题。文章对城市经营的内涵，主要内容等进行了阐述。对房地产商角色转变的条件进行了分析，提出城市经营时代房地产开发商进行角色转变的措施。

关键词：城市经营 房地产开发商 角色转变 条件 措施

一、房地产开发商应向城市运营商角色转变面临的挑战

眼下去库存和房企转型，已成为时下房地产圈最热词语。在行业发展面临“天花板”的背景下，不少开发商纷纷喊出“转型”口号。如何转型？从哪些方面转型？也成为摆在房企面前的共同课题。

伴随着国内经济转型的深入，房地产开发商面临着一系列的问题和前所未有的挑战，突出的表现为：

1.城市土地减少，城市发展受到约束。相对于巨大的人口规模，土地资源十分有限。尤其是城市土地资源不足。但在工业化、城镇化的快速发展过程中，城市空间过度扩张、占用土地和生态环境压力增大：一些地方以非市场化的方式低价征用土地，高价出让获得差价收益，将农用地转为城市建设用地作为变现建设资金的重要手段。造成土地大量被占用。城市化的进一步发展需要占用一定的耕地，但是逐渐减少的耕地成为未来城市化发展的一个重要的制约因素，这对房地产开发商是一个严峻的挑战。

2.产业持续稳定发展的基础不牢，产业升级调整，就业问题突出。一些区域资源集中用于城市建设，也用于房地产开发，或者是通过调整行政区划来扩大城市辖区面积，忽视产业发展，造成城市发展中的产业“空心化”，进而影响就业人口，最终影响房地产的开发。随着社会经济进入资本密集度提高阶段，资本投入迅速增加，资本有机构成提高，资本对劳动的替代加快.就业对经济增长的弹性较以往降低。城镇人口更是大幅减少，是城市房地产开发面临的突出问题。

3.城市公共产品短缺，社会管理滞后。房地产开发快速发展在推动中国经济快速发展的同时，也带来了进城人口对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求的大量增加，如何为这些人提供城市生活必须的公共产品，这是城市公共服务所要面临的问题。

复旦大学房产研究所的蔡为民提出“如果开发商把房子修成碉堡，建筑成本的投入一定非常高，但最终会有多少人喜欢住在这样的房子里？楼盘的价值和开发商对建筑成本的投入，并不成绝对正比”，这其实引出一个问题：过去房地产开发商靠投资升值获利的比例高达三分之二，这种粗放式的开发模式将在未来的市场发展中受到挑战。

在房地产的“微利时代”来临之际，开发商究竟该如何创造价值？金地、万科、世贸和天朗等不少品牌房企正在实施的战略转型，从“房地产开发商”向“城市综合运营商”的转身，这给予了其他房地产企业很多的启示。

这种转变，从拿地层面已经开始，据有关机构数据表明，近两年，国内的商住综合用地成交比例猛增，未来居住综合体将取代单体住宅。许多房地产开发商看好运营服务，为了给客户创造更多价值，进而达成更好的销售业绩，全力推进城市综合运营，这比单纯做好物业服务具用更强的竞争力。

城市综合运营的内涵非常宽泛，在许多房地产企业未来的地产规划中，都同时在“社区健康产业”、“教育产业”、“文化艺术产业”及“原有的社区服务系统”四个方面发力，努力向提供“多元服务的城市运营商”的角色转变。现在房企已经进入不光上项目，还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。

二、房地产开发商城市营运的角色转变的条件

所谓城市运营商，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。

要做一个好的城市运营商，必须具备以下几个方面的条件和能力。

1.房地产开发商城市营运的角色转变要具备强大的项目融资能力。城市营运过程中项目的开发往往是一块面积比较大的地块，为了保证项目的持续开发，必然涉及巨额的资金，如果没有强大的融资能力，这一切很难办到，很难支撑起这么大项目的运营和管理。几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。

2.房地产开发商向城市营运商的角色转变要拥有丰富的土地资源和雄厚的土地资源整合能力。如果没有丰富的土地资源，不可能形成一个城区，因此城市運营对房地产开发商还有一个前提能力要求，就是土地，需要拥有丰富的土地资源，要有雄厚的资源整合能力，包括两个方面，一是企业内部及外部资源整合能力，在调研中涉及的全面数据收集、专家学者的规划建议、产业要素梳理过程中的产业资源整合吸收能力；二是土地资源整合能力，在对现有土地进行深入分析勘察的前提下，对土地中的相关资源、生态等资源进行有效整合，以挖掘出土地本身的宝藏，发挥其最大化价值。

3.房地产开发商向城市营运商的角色转变要以科技进步作强力支撑与科技创新作为发展立足点。作为城市综合运营商要在推进城市化进程中扮演重要角色，需要把科技进步与技术创新作为发展立足点和强力支撑。把握和引导社会发展和产业技术发展的方向。因此，房地产企业要实现转型发展必须巩固科技成果和专利水平，提高专业领域研发实力。同时，通过推进节能减排，走绿色低碳经济发展之路，以引进消化吸收方式，取得先进的新能源和环境保护技术。

4.房地产开发商向城市营运的角色转变需要对城市建设和社会发展的战略、方向有准确的把握。城市综合运营是一个庞大、跨时代、高社会效益的城市建设综合服务体，将为社会提供种类繁多、具有个I生的产品、物业服务，如各种楼盘、市政基础设施、物业管理服务等。因此，城市综合运营商提供的不仅仅是居住空间的硬件设施或服务，而是涉及城市生活的公共空间。此外。城市综合运营商需要研究城市发展的战略定位，把握城市未来发展的方向，进而配合政府进行城市建设的总体规划。这些策划和规划不仅改变城市的形态，而且直接影响到市民的生活，进而影响城市未来的发展。由此可见，房地产企业只有具备社会责任意识，才有可能转型发展成为城市综合运营商，承担对城市建设和社会发展的使命感和责任感。

三、房地产开发商在向城市运营商角色转变中的措施

1.注重充分发挥房地产转型作用。经济转型与发展存在着一定的相互依赖关系，靠过去高投入、高污染、高能耗、低效益的发展模式不可持续，无论是环境还是资源都无法承受，要想取得长期发展必须转型。但经济转型也必须建立在一定的发展速度基础上，经济速度过度下降，投资、就业、收入都会下降，消费也会下降。民生问题就会更加凸显，特别是造成巨大的就业压力，就会变成社会不稳定因素，从这个意义上说，在转型进程中保持适当的经济增长速度，是转型成功的重要保证。房地产业对经济增长的贡献率达20%以上，对财政收入的贡献率达35%左右，在转型初期。房地产业在经济增长中的作用不可或缺，经济转型在一定时期内需要包括房地产业在内的多种产业支撑。但是，受市场需求的限制，再像过去那样盲目数量扩张也是行不通的。房地产本身也要转型，要减量提质，调整供应节奏，在转型中发挥房地产业在经济增长和转型中的作用。要在房地产开发中增加附加值、延长产业链、加大科技品质投入，通过品质投入带来的效益弥补数量减少损失的效益。另外，经济转型就要转变外向型经济发展模式，扩大内需，提高内生动力。提高住宅品质，是扩大内需、放心消费的基础条件和有力保证，不转型不利于促进消费，不转型不能实现房地产业在经济转型中的应有作用。

2.全面提升开发项目的综合品质。作为房地产市场的重要主体、核心主体和支配主体，房地产开发企业必须直面调结构、转方向。调结构，目前主要是调整住房供应结构，增加符合新型城镇化发展形势的、针对自住性需求的中小户型住房供应，转型的一个重要方向就是坚持稳中提质。开发成品住房是保持增长与转型提高的最好结合点，同时，提高项目的品质为突破口，因此，现在一些房企已经转型为城市运营商，房地产开发逐步走向城市复合功能的开发，而不是单一的住宅。现在房企已经进入三级开发，不光上项目。还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。在此趋势下，开发商和政府、金融机构的关系需要重新构建，做好长期运营的准备。以后可能很多企业要做持有型资产的经营，这也要求房企要构建这种运营团队，房地产业的定位和角色的扮演会出现转变。

3.注重创新发展实现房地产转型。住宅与房地产领域的创新重点是科技创新、体制创新和机制创新。通过科教创新增加“新技术、新材料、新产品、新工艺”应用，提高规划、设计水平，提升住宅产品质量；通过体制创新实现设计总承包，提高规划、设计、施工的协同性，减少扯皮、有机配合、提高效率；通过机制创新实现建筑、一体化设计，实现“社区健康产业”、“教育产业”、“文化艺术产业”及“社区物业服务系统”统一。当务之急就是要解放思想，彻底摒弃墨守陈规，尽快加强顶层设计。创新管理模式，更新设计理念，让先进的设计理念得到应有的尊重，让综合、合理的设计方案得到有效实施。要加大节能、绿色、环保技术的应用力度，促进科技成果的转化，推动绿色建筑发展。要通過科技创新、体制创新、机制创新实现房地产转型。在经济转型中实现科学发展，并发挥其在经济社会发展中的应有作用。

4.要做到“四个统一”。一是在开发目标上，自我本位与社会本位的统一，即在追求自身经济利益的同时，还要注重社会效益。二是在开发方式上，由“内生型开发”与“外源开发”的统一，即注重与优秀资源的相互整合，并以此形成产业带动地产的规模运营，从而创造出“造城”奇迹。三是在开发定位上，由单一项目的市场定位与城市区域功能的选择定位统一，即必须注重项目的可持续发展性，要将产品定位与整个区域经济的发展相结合。四是在对社会责任的定位上，由居住空间的提供者与城市公共生活空间的提供者统一，即房地产开发不仅仅是提供居住空间，还是城市景观的塑造者之一，“公共生活空间”强调的是公共，不仅仅是居住者本身的内部空间，其外部空间更是整个城市景观的构成部分。

总之，房地产开发商转型，不仅要建房、建城，还要提供完备的服务职能，设置学校、医院、环境等，转型为特色服务商。跨过这一步，房地产开发商将能谋得更加广阔的发展空间。