买套称心房，好难！（三）

史友兴

面积误差有尺可度 太过任性可不买单

商品房建设工程属于比较大的工程项目，对于房屋的面积，不可能确保与合同约定的面积完全一致，正因如此，相关法律允许房屋面积有一定的合理误差。但有些开发商交付房屋的面积与合同约定的面积存在很大的误差，仍要求购房者按合同约定的面积交付房款，从而引发纠纷。

2014年1月25日，浙江平阳市民董尚义付给平阳某房地产开发有限公司（以下简称平阳公司）10万元购房定金，并于同年2月16日与平阳公司签订《商品房买卖合同》，约定平阳公司将一套建筑面积为258.05平方米（其中套内面积为205.9平方米）的房屋以380余万元出售给董尚义。合同第六条约定当事人选择建筑面积作为计价方式，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时，董尚义有权退房；董尚义退房的，平阳公司在董尚义提出退房之日起且已办理完成退房手续后30日内将董尚义已付款退还给董尚义，并按中国人民银行同期贷款利率付给利息。合同签订当日，董尚义一次性付清剩余购房款，并支付了车位费1万元。

2015年8月25日，平阳公司出具给董尚义的入伙费用结算单（一）上载明：董尚义所购买的商品房面积差异处理：合同面积258.05平方米，实测面积242.36平方米，实际应退房款231145元。

董尚义认为，其所购的房屋建筑面积缩水了约6%，超过了误差比绝对值3%，其有权选择退房，便要求平阳公司退房。

平阳公司提出，合同中约定的是产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，而非实测建筑面积与约定建筑面积误差比，因董尚义还未办理产权证，因此尚不符合解除合同条件。

董尚义遂将平阳公司告上了法庭。法院经审理后认为，根据合同约定，涉案商品房约定的建筑面积为258.05平方米，其产权登记的建筑面积误差应在7.7415平方米内，然而涉案商品房合同中将不应计算面积的10.62平方米屋面平台计入到建筑面积内，因此不论涉案商品房的所有权证何时取得，都不会改变产权证上登记的建筑面积与合同上约定的建筑面积误差比绝对值超过3%的事实，倘若继续以取得涉案商品房的所有权证才能主张解除《商品房买卖合同》，则对董尚义有失公平，故对董尚义要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。现董尚义要求平阳公司返还因购买涉案商品房而支付的购房款和利息及登记费，于法有据，予以支持。

最终，法院判决解除董尚义与平阳公司签订《商品房买卖合同》；董尚义协助平阳公司办理商品房的备案登记撤销手续；平阳公司退还董尚义购房款380余万元及利息，同时退还车位款1万元。

根据相关司法解释规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持；2.面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

建筑质量堪忧 新房破败令人闹心

花巨资买套房不容易，拿到新房钥匙的时候自然很高兴，入住后如果新房出现墙体开裂、墙壁脱落、房屋渗漏、门窗漏风等质量问题，不但会严重破坏房主的心情，甚至会引发邻里纠纷，令人十分闹心。

芜湖市民高洪泉购买了芜湖某房地产开发有限公司（以下简称芜湖公司）开发的一套房屋。自房屋交付后，高洪泉发现屋顶、墙面多处出现渗漏，芜湖公司及物业公司多次派人维修，仍然无法解决渗漏问题。此后数年，高洪泉一直与房产开发公司及物业公司协商解决房屋渗漏问题，均无果，高洪泉因此一直不能入住该房屋，也无法将该房出租或出售。

2015年5月，经芜湖市建设工程质量监督站调查确认，高洪泉购买的房屋除了部分墙面仍存在修补色差问题，大部分已修好。高洪泉遂诉至法院，要求判令芜湖公司赔偿其房屋空置期间的物业费、租金损失、交通费、误工费等损失合计76185.93元。

在审理过程中，高洪泉向法院提出申请，委托相关评估单位对该房自2011年元月至2015年5月期間的租金价值进行评估，评估结论为63500元。

芜湖公司提出：首先，房屋虽存在部分质量问题，但经维修后，并不影响正常居住使用，房屋存在的渗漏问题也没有达到影响正常居住和使用的程度。其次，租金损失是期待利益，不是实际损失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不应赔偿租金损失。

法院经审理后认为，芜湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以来，屋顶、墙面多处出现裂缝，并多次出现渗漏情况，数年来反复、多次维修，导致高洪泉一直无法正常入住。涉案房屋的性质为住宅，高洪泉在获得该房屋的产权后仍无法居住、使用，也无法对外出租，甚至难以出售，故芜湖公司应按照涉案房屋在2010年元月至2015年5月期间可能实现的市场租金63500元予以赔偿，并支付评估费用1000元。遂判决芜湖公司赔偿高洪泉损失64500元，并将屋内墙壁色差予以修补并使之恢复原状。

对于房屋质量出现了问题，购房人如何维权，法律法规规定得比较笼统，维权的难度比较大，主要的补救方式还是维修。遇到房屋质量问题，尽可能与开发商先行协商，共同制定维修方案。如果协商不成，可向质监站投诉。如果装修后出现质量问题，需要请权威的房屋鉴定公司出具鉴定报告，证明是房屋本身的质量问题而非装修所致，再同开发商协商或找质监站处理。不过，质监站只负责房屋质量的维修问题，赔偿问题还需要走司法程序。