住房制度改革进程中的住房金融体制改革分析及讨论

刘斌

摘 要 住房金融体制改革是住房制度改革进程的重点，以实际住房制度改革进程的变化情况为基础，结合近年来住房金融体制改革特点，分析在住房制度改革进程中提出的住房金融体制改革，并且结合实际发展需求，加快改革的步伐。

关键词 住房制度 改革 进程 住房金融体制 改革

现阶段、在国家推广住房制度改革和住房消费政策的过程中，我国房地产行业得到了长远的发展，并且社会经济增长奠定了有效的基础，而在住房金融业务发展中也具备一定的引导作用。但是现阶段，住房金融业务还需要在实际发展中不断地拓展和优化。这就需要深入改革住房金融体制。

一、初期的探索和试点

在20世纪40年代末期到70年代末期之间，是我国住房发展较为迟缓的阶段。结合相关信息分析可知，国家在这30年里虽然投入了近四百亿的资产建设住房，但是依旧无法满足城镇群众的需求。在70年代末期，全国城镇居住群体的人均面积只有近四平方米，缺少住房的群体依旧有近900万人，占据了城市总体住户的48%。并且，因为我国长时间推广低租金的福利分房制度，国家和企业为了解决工作人员住房问题承担了一定的压力，延迟了我国住房建设的发展速度。结合实际发展案例分析可知，计划经济体制下住房都是依据国家的支持才得以发展下来的，因此推广福利划分的途径是不可行的。

在20世纪80年代中期，住房制度从“三三制”售房转变为研究租金制度的改革。并且在实际发展中，国家选择了唐山、烟台等地实施房改试点，提出全面配套改革的方案。租金依据准成本为基础，月租金从以往的每平方米0.07～0.08元上

升到1元以上，达到了成本租金的70%～80%之间。公房结合建筑造价、征地以及拆迁补偿费用的标准价格进行销售。这一次试点工作从基础上突破了传统意义上住房福利、等级以及消费观念的约束，有效解决了分房中存在的矛盾，调节了国家、企业以及工作者之间的利益关系，为全国的住房改革工作带来了新的发展方向。

二、从分批分期到全面深化改革

在20世纪80年代末期，我国政府提出了第一次全国住房制度改革工作会议，并且提出了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。但是在下半年中，就出现了严重的通货膨胀问题，促使零售物价的总体数值上升了19%，导致“提租补贴”方案的实施出现了很多问题，依据3～5年推广的“提租补贴”方案也不了了之。

在20世纪90年代初期，我国政府又提出了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，其要求现阶段公有住房租金有规定、有目标的增加到成本租金，在规定的住房面积中，工作人员购买公有住房要依据标准价。并且，各个区域政府的房改房也在逐一推广。其中，很多大城市在实际操作中非常标准，但是很多中小城市落实的交查，推出的优惠比例越来越高，导致房改工作又进入到了一个低价售房的阶段。因此在实施一年之后，国家政府在房改工作会议中提出中止方案。[1]

在20世纪90年代中期，国家政府提出了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，并且确定了房改工作的基础目的是为了构建与社会主义市场经济体制发展相符的城镇住房制度，从而引导住房向着商品化和社会化发展，提升住房建设的速度，改变群众的住房条件，符合城镇居民数量不断提升的住房需求。[2]

三、住房货币化和保障制度

在20世纪90年代末期，国家政府提出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，并且提出全面中止住房实物分配，落实住房分配货币化，同时第一次提出构建和优化工作以经济适用住房为基础的多层次城镇住房供应系统。[3]其中主要分为以下几点工作内容：

第一，调节住房投资构成，注重发展经济适用住房，提升处理城镇住房困难居民的住房问题。新建设的经济适用住房需要结合政府指导价进行销售，结合保本微利原则进行推广，其成本包含征地和拆迁补偿费以及建安工程费用、企业管理费用、贷款利息等多个因素，在实际发展中要求企业管理费用支出不能超出2%，开发的效益不能超出3%，促使中低收支的家庭也有能力购买。

第二，对不同阶段的家庭实施多样化的住房供应政策。对最低收支家庭而言，依据政府或者是单位提供廉租住房，结合发放租赁补贴为基础，实物配租和租金核减为辅助支持。最低收支的家庭人均廉租住房面积标准，在规定上不能超过所在区域人均住房面积的60%，租金需要依据政府结合维修费用和管理费用两项因素实施明确。中低收支的家庭购买经济适用住房等普通商品住房，而高收支家庭在购买或者是租赁商品住房需要结合市场调节价格为依据。

第三，发放租房补贴。若是房价收支比例在4倍以上，政府和单位可以对无房或者是住房面积没有达到规定的职工进行住房补贴。

一直到1993年，我国已经全面中止实物分房的政策，促使中国城镇住房制度出现了基础性的改变。但是在落实房货币化改革时，住房补贴的发放与群众对住房需求满意程度不高，住房不公平的问题不断拓展，并且随着房屋价格的提升而不断变坏。

同时因为宏观调控政策的延迟和其他因素的影响，城市廉租住房制度依旧存在，经济适用住房制度并不全面，相关的政策也不相符，很多城市低收入家庭住房较为困难。需要注意的是，自从2007年以来，我国政府增强了宏观调控的强度，并且提出了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其中指出，低收入的家庭主要是依据廉租住房，以及经济适用住房解决住房问题；中等收入的家庭结合各个区域实际情况可以应用限价商品房和经济租用房的方案解决住房问题；高收入的家庭是依据市场解决问题。这是中国房改进程的一个重要标志。

四、深化住房制度改革方案正在草拟

在2016年两会期间，住房制度的问题也受到了国家领导的关注，并且表示，住房制度一直都是国家建设的重要制度，有关民生、事物的深化创新，也包含了新制度的建设。我国政府经济工作会议中提出正确的住房制度改革方向，从而满足新居民的住房需求，明确“购租并举”住房制度的发展方向。结合我国政府的发展规定，住房与城乡建设部门需要对实际发展情况进行全面的研究和分析，从而为草拟住房制度改革方案提供有效的依据。

五、结语

我国的住房制度改革与住房金融体制改革两者之间存在一定的关联，住房制度的改革过程也展现出了住房金融体制的条理，因为房改为住房金融体制的改革提供了有效的规定，更带来了发展的动力。由此，在我国住房金融体制不断改革的过程中，可以结合目前我国的房改制度改革任务和规定进行推断，但是目前我国的房改却存在不断优化市场化住房制度的任务，从而解决住房市场顺利发展和低收入群体住房的问题。并且在规定的时间里，我国住房金融体制需要满足实际发展的需求，一方面要注重提升住房金融体制的市场化能力，另一方面需要注重为低收入群体提供更为优质的住房融资形式和融资产品。

（作者单位为博兴县住房保障和房产管理局）

參考文献

[1] 张晓东.住房金融法律制度研究[D].西南政法大学，2014.

[2] 戴灿辉.美、英、德住房金融分析[D].吉林大学，2014.

[3] 钱思.有关我国住房金融管理的探讨[J].东方企业文化，2015（12）：178-179.