庄胜中信国安互撕另有玄机？地产版口水战内幕彻底曝光

张诗雨

围绕一宗位于北京二环内价值不菲的核心地块，三家各有来头的公司庄胜、信达、中信国安展开互撕，并掀起一场不小的口水大战，上演了地产版的“罗生门”

一宗位于北京二环内，权益三度易手的地——庄胜二期A-G地块，先后令地产界三家明星公司——庄胜、信达投资、中信国安卷入纠纷。并且每家都指责对方偷换概念、混淆视听，认为自己才是占理的一方，司法机关最终会站在自己这边。

事情的基本脉络先是庄胜因陷入财务危机，与信达投资共同开发这块地。之后信达投资将项目公司股权卖予中信国安，后者在4年多的时间里搞定了拆迁问题，而这也是庄胜与信达搭档时迟迟未有进展的。

对于信达投资将项目公司股权转让，庄胜认为侵犯自身权益，自2013年开始起诉信达投资。2017年3月，最高法院判决庄胜胜诉，这块地的权益归庄胜。已对该地块投入巨资的中信国安颇为不满，此后，矛盾的主要焦点就变为庄胜与中信国安之争，两家公司都积极对外发声以壮声势，唯恐自己在这场舆论战中处于下风。

为了探究事情的是非曲直，记者对三家公司均进行了采访，试图了解这块地是如何引起种种纠纷的，三家公司又是怎样演绎“罗生门”的。

都想吃口肉

北京二环内，庄胜崇光购物中心后面，一片相当于八九块足球场面积的地被广告牌包围起来。这当中，两幢楼已快要施工完毕，楼周围的广告牌写着“二环内，不一样的社区”，“琉璃厂、书香地、学府云集”、“择人文盛地、育后辈英才”，但一些广告牌上却将售楼处电话抹去。

之所以宣传“学府云集”，因这一区域属学区房，对应的小学是实验一小。被广告牌围住的区域就是庄胜二期A—G地块，共占地7公顷，两幢已快竣工的楼便是“国安府”一期，分别为5号楼、7号楼，属于B地块，其它6块地本计划要建国安府二期。在两幢楼对面近300米的地方，记者看见一位工人在砍伐树木。据悉，这里距离天安门不足两公里，是二环内唯一在建的住宅。

这样一块面积小，但地段稀缺的地块，近十年来被众多房企视为香饽饽，庄胜、信达投资、中信國安三家公司先后卷入其中。整个庄胜二期面积大约15公顷，包括A-L地块。庄胜在完成开发H-L地块后，2014年，赶上政策大变，一下子没钱了。

2004年8月13日，国土资源部要求土地出让必须履行招拍挂程序，房企必须一次性缴纳土地出让金等费用，不能再边开发边卖房，这致使庄胜陷入窘境。

彼时的庄胜虽已完成该区域5000多户拆迁，但因一下子无法回笼资金，后续项目完全处于停滞状态，此外还欠下了银行近14亿元。2009年，信达投资买下了庄胜抵押给银行的不良资产，也就是A-G这7块地，并与庄胜签订一系列协议，双方进行资产重组。

庄胜向《投资者报》记者爆料，2008年7月31日，庄胜与一家世界五百强地产公司签订合作开发协议，约定以32.58亿元的底价加项目超额销售分成的方式合作开发。但在庄胜与之已经签好合作协议，并与信达协商还款事宜的时候，信达方面表达了与庄胜合作开发的强烈愿望，最终在作为债权人信达的强力干预下，该企业知难而退，然后才有了北京庄胜与信达的合作开发协议。

此后不久，信达投资成立项目子公司信达置业，庄胜本该有后者20%的股份，但因种种原因，庄胜一直未被登记作为股东。后来，因拆迁进展缓慢，信达投资在北交所公告转让信达置业100%的股权，中信国安便是这一承接方。

庄胜对此不满，2013年，将信达投资告上法庭，以信达置业股东的身份反对这一股权转让，并申请A-G地块的全部权益。2014年12月，北京市高级人民法院判决信达方面胜诉。随后，庄胜向最高人民法院上诉，后者判决庄胜胜诉，信达败诉，要求信达方面向庄胜归还A-G地块项目权益。

不过，国安府一期的两座楼已拔地而起，且已售罄，庄胜也不能不顾及这一现状，随后放弃B地块56000多平米的权益，其目前享有的是除去B地块之外，剩余的6个地块的权益。但这一判决又未能让信达方面与中信国安满意，信达投资现已向最高人民法院提出再审申请，并已经提交了材料。

口水战爆发

因这一块地卷入纠纷的三家公司——庄胜、信达、中信国安都大有来头。

庄胜是家港资企业，其全名为香港庄胜集团，是北京市最早的外商合资房产开发公司之一，参与宣武门地段的旧城改造。

而信达投资与中信国安均有国企背景。信达投资成立于2000年，被财政部持有67.84%的股权。中信国安全称为中信国安集团有限公司，前身是1987年中国国际信托成立的北京国安宾馆，2014年经过股改后，其国资的股东为中信集团，持有公司20.94%的股份，其它部分都为民营持股。

信达投资方面告诉《投资者报》记者，公司最先接手这一项目时，拆迁进展一直很缓慢。中信国安成为信达置业股东后，拆迁效率大大加快，2017年1月已完成近362户居民、6家企业的拆迁工作，曾有报道称，在拆迁方面中信国安就投入200亿元。

眼见这块完成了拆迁，就要变废为宝，却要将之拱手让人，作为这当中最大的损失方，中信国安开始向外界四处诉苦，与庄胜互相指责，开始了舆论大战。如今的矛盾方，由法庭原被告庄胜和信达投资，变为庄胜与中信国安。

中信国安现积极对外发声，频繁程度甚至超过案件真正当事方——信达投资。对此，庄胜方面颇有微词。

同时，在接受《投资者报》记者采访过程中，庄胜法律顾问屈振红律师一再强调：“中信国安在整个案件中是没有身份的，是个案外人，它所有的权利都表现为是信达置业100%的股东。即便如此，中信国安和信达置业这是两个独立的主体，虽然它们存在股东关系，但从法律上来说信达置业是有独立财产权、独立人格，是一家独立的公司，所以说中信国安跟庄胜这个案子没有关系。”

庄胜主要指责中信国安，作为项目公司股东拒绝执法：最高人民法院判决项目权益已经归我司，信达置业却还在B地块以外的6块地施工。同时，公司还告诉记者，对方在拆迁过程中非常强势，甚至有一起拆迁发生在凌晨5点。

中信国安则是抛出民生问题。这些包括，随着项目权益返还给庄胜，已售两幢楼的110户住宅无法享受应有的会所、景观、商业、车位等各项配套设施和物业服务，房产价值因此贬损。同时，项目总包商与各分包商、供货商之前签订的上百份合同若不能执行，也会引起连环诉讼。

除此之外，中信国安还向外界提出一个问题，公司已对这块投入了巨资，如果就这样拱手让人，是否涉及国有资产流失问题？

不愿折戟退场

作为对7块地投入最大的一方，中信国安认为自己有多委屈？庄胜对其指责又是真的吗？带着这些问题，记者6月13日上午走进东大桥附近的国安大厦，只对接待人员说想了解他们与庄胜纠纷一事，对方便积极联系了此事的媒体对接人，并在临走时对记者感叹，“这牵涉到多少国有资产要流失啊。”

下午，在国安展示中心内，记者与该事件的媒体对接人进行了详谈。谈到对庄胜二期具体开销究竟有多少？对方告诉《投资者报》记者：“200亿元并不仅是拆迁的费用，而是中信国安自2012年接手信达置业股权后，对项目的投入总额。”

至于拆遷成本究竟有多高，该人士表示，大概在30亿～40亿，无论如何，远高于当初庄胜预估的5亿。他说：“这几年因为房价在涨，拆迁成本也在跟着上涨。这里原有362户（实地踏勘497户），仅住宅拆迁面积就8800平方米，如果拆迁款只有5亿元，每平方米拆迁费不到6万。换作是你，现在家门口卖的房子10万块钱1平米，但这儿拆迁给你6万，你会愿意吗？”

虽然B地块上的5号楼与7号楼眼看就要完工，两栋12层高的楼已分别建好。但该人士告诉记者，很可能无法年底按期让两栋楼的住户入住，因地下部分本来是作为一个整体，但现在整个项目的规划变了，导致他们地下部分无法完成，政府也就不会备案验收。

“我交不了房，这些业主怎么办，还有总包单位，与他们签订合同的供应商、材料商怎么办，这牵扯到太多无辜的人。”他说。

五年前看上了这块地，没想到后来判决不是自己的了，还可能涉及到多重诉讼。那么，当初中信国安为何要入股信达置业呢？

该人士回应，这是二环内的地，大家都能看到它的价值。“我们分析，这个项目的症结就在于拆迁。而我们对于拆迁比较有经验，做的比较细致，会挨家挨户了解情况做工作，给他们一个能接受的方案，最后大家达成共识。跟别的房地产开发商比，拆迁恰好是我们的优势。”

对于是否存在强制拆迁，对方语气变得强硬起来，说道：“是不是强制拆迁，是由司法机关说了算。拆迁强制执行，是要法院做出审理和判决后才能执行。之后也得是法院、派出所、消防、120几个部门联合实行，不是单靠我们开发商就能完成的。”

自始到终中信国安方面并未向记者否认，公司仍在B地块以外的6块地施工。公司方面表示，“关于施工这块，我们是依法施工。最高法院判决‘返还权益，权益与我们合法施工并无直接关系。”

记者问到信达投资已提出再审申请，中信国安是否担忧最高法院会维持原判，这位公司内部人士表示：“我们相信司法公正。”

庄胜绝地反击

6月13日下午，在宣武门庄胜办公处，公司副总张沛、法律顾问屈振红一同接受了《投资者报》记者采访，并带记者来到露天阳台处，向记者展示其它六块地仍在施工的证据。站在高处，的确可以看见打好的桩，场内还有挖掘机、打桩机等大型机械，工人们也在工作之中。

张沛告诉记者，最高法院是在3月24日做出判决，3月28日，施工单位就开始在其它六块地施工，平整场地。之后，便开始打桩，现已将500余根桩打完，他估计打桩的成本就要花去2000万元。张沛把这叫做“非理智施工”。

屈振红接过张沛的话，告诉记者：“继续施工，扩大的损失谁来承担责任？庄胜是不可能去承担这个责任的，因为中信国安明明知道地已经不归你了，还往里投钱，以为把这几个亿投入进去，这个判决就可以不执行了？所以我们实在是替中信国安着急，它真的不应该这样。”

最高法院已判决其余地块的权益归庄胜，对于其它公司是否有权施工，屈振红表示，按照框架协议和最高法院这次的判决书，项目权益就包括了土地使用权、房地产开发权等。因此判决解决的不仅是土地使用权问题，是项目所有权益问题，既然项目所有权益都应该返还给庄胜，信达置业当然无权再继续施工。

同时，屈振红还向记者透露：“庄胜在4月5日向北京高院申请了强制执行，北京高院现在已经指令北京三中院来对此监督，后者已经给信达置业发了执行通知书，要求对方执行判决，但它们还在继续施工，这显然属于拒不履行生效判决，不仅仅要承担民事责任，而且从刑法上是构成刑事责任。”

但不可否认的是，作为接受了信达置业股权的大股东，中信国安对项目的投入超过信达投资与庄胜，现判决6块地权益归庄胜，是否涉及国有资产流失？

屈振红回应：“中信国安现股权中只有20.945%是国有股份，其它的股权都是私有。所以从控股来看，它属于国有参股，民营控股的公司，并不是一个国有控股公司。最后，屈振红说，要说国有资产流失，中信国安2014年的股改才可能涉及国有资产流失。

至于无法实施整体设计方案，完成地下施工，是否会导致两栋将竣工的楼也没有办法完成政府备案验收，张沛回应，“B地块上的5号楼、7号楼是独立的土地证，其地上与地下部分也是独立的规划许可证、施工许可证。对于房地产开发来说，地上和地下部分的建设、规划、开工许可都是独立的，也就是说，即使地下部分是分期建设的，并不影响目前B地块上的两栋楼的备案验收，对方说的政府无法验收的状态是不存在的。”

同时，张沛还告诉记者，已快要竣工的两栋楼地下均为车库，对此，前述中信国安内部人士也向记者承认了这一点。而其它物业、会所、绿地等配套设施，即便换个房地产公司接手，也不会影响两栋楼的户主享有。

对于中信国安所控诉的民生问题，屈振红表示，无论是两栋楼的户主，还是目前已牵涉其中的总包单位与分包单位，他们的合同相对方都不是庄胜。即便项目无法再进行，他们应该去找信达置业，而不是庄胜。

此外，庄胜方面对中信国安的成本支出是否达到200亿元也表示怀疑。屈振红对记者说：“中信国安方面需要说明这200亿都投向哪里？我们在中信国安提交再审申请的成本声明中看到，总建安费达到62亿，那么意味着B地块的建安费达到60多亿，按照5.6万平米的建筑面积算，每平米的建安费达到11万元，这已经超过了B地块房子的售价。”

与中信国安一致的是，庄胜对于司法机关后续的判断非常有信心。屈振红说：“从一个律师的专业角度来讲，最高法院20多个月做出这么一个决定，翻过来的可能性完全没有。我们拿着一个胜诉判决犯不上着急，对方着急就在于自己输了。”

下一步将何去何从

采访过程中，庄胜对信达投资当初转让信达置业，要求受让方需具备的条件，也颇为埋怨，在庄胜看来，一些条件像是为中信国安量身定做。

对此，信达投资对《投资者报》回应：“挂牌条件中要求，受让方2011年以来，在北京市开发过危改项目并且单个项目拆迁1000户以上，或者在其他省会城市开发过危改项目并且单项目拆迁3000户以上。符合这个条件的不止中信国安一家，若是庄胜能力足够当初也会自己开发，而不是与我们重组。”

但现在，项目的权益已被判属庄胜，信达投资正在申请再审。至于为何要这么做，公司对《投资者报》表示，庄胜公司在诉讼中主张返还项目权益的七块地，目前已经进行了拆迁平整、取得土地证，与庄胜主张的当初项目权益已经不是一个概念。如果项目地块土地使用权被执行给庄胜，那么对于中信国安在项目地块上的几百亿元投入，会形成庄胜的不当得利之债，庄胜负有返还义务。

其它房企又是怎样看待这三家企业扯皮的？北京某上市房企高管对《投资者报》记者说：“他们之所以积极对媒体发声，都是为了利益，希望享受到土地溢价。尤其是中信国安，投入了那么大资源，不光没享有土地溢价，甚至倒贴损失上百亿，肯定是很难接受的。”

法律界第三方人士又是如何评价此案的争议之处？记者采访了北京隆安律师事务所金作鹏律师。对于中信国安是否算是国有企业，金作鹏认为，中信国安是由国资任最大股东，但只持有20.94%的股份，算是国有相对控股企业，对于这类企业是否属于国有企业，目前还尚未形成定论。

金作鹏推测，信达置业的前股东中信国安方面之所以仍在施工，可能是打算在法庭上，將仍在施工的投入作为抗辨的意见，让庄胜看到诉讼的难度和周期，最后达成一个结构化的和解。这种较为常见，尤其几方争夺土地的所有权过程中，我已经在上面建好了不动产，这就比较难判定该不动产今后的收益归谁。■